澳大利亚买房基本知识:对冲帐户的好处

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-26 澳洲房产鼎丰


对冲账户英文叫OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通。



对冲账户的作用



贷款下来后银行会给你一个贷款账户,如果你贷款30万,贷款账户的BALANCE就是 -30万。 如果你开一个对冲账户(性质和存款账户一样,没有管理费) 然后你在对冲账户里放10万,那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息,比如第二天你又放里20万进对冲账户,那你需要付的就是30万-30万=0的利息也就是没有利息了。


对冲账户是按日计息(因为每天对冲账户里的金额可能不一样)结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付,每2个星期付和按月付,要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。


所以其实对冲账户和存款账户的性质一样,可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。



冲帐户的好处主要有3点




1最大程度上来节省利息



你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。



2资金的最大自由化



因为对冲帐户能随时自由的存取,要用时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息)有多余赚了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意,因为他能增加您CASH FLOW.



3潜在的税务利益



澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候,你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话,你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE,导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦,照样能起到抵消利息作用。


所有事物都有优点和缺点,OFFSET ACCOUNT也不例外,他的缺点就是要付年费,每家银行不一样,从180-395不等,但是在同一个PACKAGE里面不管有多少个贷款,年费只交一次,简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个,只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了,贷款申请费500-600不等。


(以上信息来自网络)



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