Meriton项目大盘点05┃悉尼东南Rosebery区之Zeta(原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-30 澳洲房产大全



主编寄语

最近贷款政策收紧,让很多国内外投资人谈澳房色变,澳洲最大的开发商Meriton识时务的在此刻,再次推出Vendor Finance,即只要买Meriton的项目,开发商负责2年3%的80%贷款。


这又让很多买家看到了一些希望,并解决了他们的“后顾之忧”。


那么Meriton在澳的众多项目成色究竟如何?我们总不能因为开发商提供此优惠,就任凭你乱加价的胡乱忽悠我们吧。


另外,考虑到很多买家并非全以投资房概念入主澳房市场,根据不同人士之不同需求的考量,未来,我将用几期【我的看房日记】的篇幅,从不同方面来细数一下Meriton所售物业区域及楼盘之个人及团队观点。


希望可以帮到大家。

系列导读:

前言(谁是Meriton?)

项目综述

区域宏观简述

澳房大全⑩要素排名

  • 交通指数

  • 购物指数

  • 人口密度指数

  • 学区指数

  • 大学指数

  • 医疗指数

  • 人口分布指数

  • 人口收入指数

  • 投资指数

  • 基建指数

总结

【我的看房日记32】

【Meriton项目点评05】

《悉尼东南Rosebery区之Zeta》


文┃大悟(微信:262739843)


2016年5月29日 星期日 天气:晴


前言(谁是Meriton?)


很多年前的一天,我在悉尼的Liverpool St上叼着烟卷,等一朋友,远处一老头像视察似的,背着手朝我这边走来,走过时居然还冲我点了点头。我心想,这爷们谁啊?


后来才知道,他就是Meriton(美利通)是目前为止澳大利亚最大的开发商的幕后老板,


Harry Triguboff。


这犹太老头,今年已经84岁了,依然还在工作。


MERITON之所以叫最大开发商,其公寓量约占悉尼市场总量的10%,在全澳境内,目前开发并建造了超过70,000余套公寓式住宅。同时,在全澳境内的13个地区经营着MERITON酒店式公寓。


关于Meriton的公寓好坏,众说纷纭。


个人认为,Meriton的质量虽然无法与Lend Lease, Mirvac等澳洲同级别开发商相比,但是公寓所在地皮的选取之精准,不得不让人慨叹这位年过耄耋的犹太老板其“毒”到的慧眼。


2012年,其在Rhodes和南区Arncliffe两个同时拥有项目的区域的房价增幅排名全悉尼前两名!


2013年,其同样拥有项目的区域之Zetland的公寓房价同年增幅17%,号令悉尼!


所以去说说他们的项目,我相信还是很有意义的一件事。

项目综述

开发商:Meriton

项目名称:ZETA

所在位置:东南新区Rosebery

距离市中心:7公里

所属Council: 部分为City Council 部分为Botany Bay Council

总套数:231套

价格区间:

1房:约68万澳币起

2房:约107万澳币起

3房:约123万澳币起

交房时间:2016年中下旬


区域宏观简述

Rosebery



悉尼的东部一条M1高速公路将它一分为二,左部为所谓的东南区,代表区域为Waterloo, Zetland, Rosebery等,为新区,右部为Moore Park,Kingsford, Maroubra等。传统的下东区,一条公路,两种截然不同的生活方式。


Mertion不亏是创造了澳洲30%的公寓量,整个东南区,Waterloo, Zetland, Mascot, Rosebery,包括未来的Pagewood,上万套公寓陆续推出,深得华人喜欢。


Harry, 这位犹太老头儿,连续33次登上澳洲BRW的富人榜,今年首次名列第一,这其中要没有中国人的功劳,那他娘的才怪呢!


没办法,你要说全澳洲最懂中国人的消费习惯的开发商,那非Meriton不可。


户型设计---完美!


区域选择---“完美”!


为啥打引号?


自己琢磨吧。


Rosebery是Meriton东南区项目中City Council范围内最偏的一处。周末一来,门可罗雀。


和Mertion的onsite小姑娘聊了两句。她说这个项目多数是被中国人买走的,澳洲人买的不多,而且买的多是考虑孩子上学的,倒也实在。


所以我说Meriton区域选择的很完美,他真的很懂“我们”。


从投资而言,我对于任何区域都毫无偏见,只要价格划算,有什么不可以?


“项目没有好与坏,只有适合与否。” 适合中很大程度要看价格。


先来看下区域的情况。


目前市场一瞥

独立屋市场:


Rosebery的独立屋很贵,占地300-400平的house,要130万澳币起了。过去1年涨幅22%。


公寓市场:


目前15年新的二手公寓,2房价价格在80万左右。过去1年涨幅12.16%。


有时我觉得,不是这个地儿有多么多么好,是来此开发公寓的人太多,使得地皮价格上涨。


可这本身也并没有问题。开发商考虑需求的指向,然后根据需求选择地皮,有错么?

澳洲房产大全⑩要素排名


交通指数:★★★


Rosebery距离悉尼市中心7公里。距离在这摆着,再堵能堵到哪里? 


区域内无火车站,距离最近的火车站Green Square大约需要1.4公里。


Bus线路301 343 348, 北区Chatswood, 东部Kingsford, Bondi,  南部Wolli Creek等,还算方便。


购物指数:★★


Rosebery区域内目前购物区域乏善可陈。可以选择区南部的Eastlake购物中心,也可仰仗周边区域的商圈,如Zetland和Mascot等。


人口密度指数:


Rosebery目前的地块一半还是独立屋为主,区域内有部分仓储工厂区,但是和西部的Beaconsfield相比,并没有那么夸张。


这里的公寓高度也都还好,还没看到特别高的楼,但未来光Meriton,还会有大量的公寓出来。请看上周我们刊登的相关文章。

新盘 | 澳洲地产巨头Meriton放大招  八千平米的大项目说建就建


同时,很多其他中小型开发商也在此有地皮和项目。


未来人口密度会慢慢变高。


学区指数


小学及初中



gardeners road public school,排名没入前230名,学校综合得分70/100。


高中


J J Cahill Memorial High School 得分65/100。未入榜单。



总的来讲,如果学区因素占据买家自住或投资很重要的因素,重要到无法妥协的地步,可能这里并不是最佳选择。


大学

大学的排名与区域关系几无关系,在此只为国内做父母的买家列出距离。


悉尼大学:6公里

悉尼科技大学:5公里

新南威尔士大学:3.1公里


医疗指数★★


Prince of Wales Private Hospital:4.6公里


Sydney Children's Hospital:3.7公里


人口分布指数★★


华人比例目前为7%, 当地人比例近50%, 总的来说,不算差。


未来大量公寓的落成,华人的比例将进一步增多。


人口收入指数★★


多数家庭收入在8万--13万,在澳洲属于中等水平。高于13万的比例低于City区域平均水平。


投资指数★★


目前区域在租物业30套,2房租金基本在700/周左右。 1房在500左右。



从近期二手房售价来看,售价一点不含糊,你会花80多万买在这里么?论自住,我不会,因为我不喜欢这。


但是投资的话,未尝不可。因为有的是人喜欢。


Rosebery距离Zetland一条街之隔,就Mertion的项目之间的比较,房价低了至少10几万澳币,悉尼东南区大片的可开发成用公寓的原工业用地,未来这里可变的程度并不小。


你把Rosebery说成下一个Zetland,我不反对。

基建指数


区域内本身的缺乏成型机建,一个原来的仓储区基建能牛到啥程度?


但是悉尼的东部就是太平洋了,距离海滩近的优势,也是所有位于东南部区域的优势。


悉尼东部的Randwick,Centennial Park这等低调的富人区,区域内无论是基建设施还是环境,让人欢喜,对于距离不算太远的东南部区域来说,是可以借上力的。


The Australian Golf Club 900 m

Future Gunyama Park

& Aquatic Centre 1 km

Randwick Racecourse 2 km

Hordern Pavilion 3.6 km

Moore Park Golf Course 3.8 km

Sydney Cricket Ground (SCG)

& Sydney Football Stadium (SFS) 3.9 km

Centennial Park 4 km

Coogee Beach 5.4 km

Sydney Opera House 7.4 km

大悟总结


Rosebery区域未来会是一个有很大变化的区域,作为一个以仓储为主的东南区之一,如果不靠这种大型开发商的力量和力度,区域内变化的程度就会慢很多。


而这,也正是如Mertion, Mirvac等大型开发商入主悉尼东南部的理由。他们施展得开。给了他们地,给了他们自由度,他们除了要负责项目本身,基建等配套一样有要求。


目前最大的问题是未来整个区域内学生群体会越来越多,当然是中国学生群体,因为他们最有钱。


我有时在想,有时候一个区当你看得多了,你就会对它慢慢产生感情,价格表也一样,看多了,会觉得它理所应当了。这真是一种可怕的习惯。



Mertion的项目目前在售的约10个,截止今天,大体我都写到了,外省的不说,除了Waterloo, Ultimo以及Zetland我没写之外,因为重复且无技术含量,不就个80亿绿色广场的改造项目么?听得我都想吐。


Meriton作为澳洲最大的开发商,做到今天是很成功的企业。


我写到第三篇时,我开始问自己,怎么感觉我好像褒奖少于批评呢??我开始怀疑自己的客观度。


说实话,一大片公寓的地方,它的独特性能有多少?它的投资含金量能有多高?不就tm买套房子么?扯什么淡?


所以如果做一个小总结的话,就一句话:项目的价值与Meriton的售价是否匹配。


Meriton项目的盘点系列,截止到本期,要告一段落了。想翻看前几期文章请按照文章下方的列表,回复对应的关键词。


下一期开始,回归看房日记的熟悉节奏,继续二手房及悉尼其他的区域分析。


感谢阅读!


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