2016年05月30日 澳洲房产大全
最近贷款政策收紧,让很多国内外投资人谈澳房色变,澳洲最大的开发商Meriton识时务的在此刻,再次推出Vendor Finance,即只要买Meriton的项目,开发商负责2年3%的80%贷款。
这又让很多买家看到了一些希望,并解决了他们的“后顾之忧”。
那么Meriton在澳的众多项目成色究竟如何?我们总不能因为开发商提供此优惠,就任凭你乱加价的胡乱忽悠我们吧。
另外,考虑到很多买家并非全以投资房概念入主澳房市场,根据不同人士之不同需求的考量,未来,我将用几期【我的看房日记】的篇幅,从不同方面来细数一下Meriton所售物业区域及楼盘之个人及团队观点。
希望可以帮到大家。
系列导读:
前言(谁是Meriton?)
项目综述
区域宏观简述
澳房大全⑩要素排名
交通指数
购物指数
人口密度指数
学区指数
大学指数
医疗指数
人口分布指数
人口收入指数
投资指数
基建指数
总结
【我的看房日记32】
【Meriton项目点评05】
《悉尼东南Rosebery区之Zeta》
文┃大悟(微信:262739843)
2016年5月29日 星期日 天气:晴
前言(谁是Meriton?)
很多年前的一天,我在悉尼的Liverpool St上叼着烟卷,等一朋友,远处一老头像视察似的,背着手朝我这边走来,走过时居然还冲我点了点头。我心想,这爷们谁啊?
后来才知道,他就是Meriton(美利通)是目前为止澳大利亚最大的开发商的幕后老板,
Harry Triguboff。
这犹太老头,今年已经84岁了,依然还在工作。
MERITON之所以叫最大开发商,其公寓量约占悉尼市场总量的10%,在全澳境内,目前开发并建造了超过70,000余套公寓式住宅。同时,在全澳境内的13个地区经营着MERITON酒店式公寓。
关于Meriton的公寓好坏,众说纷纭。
个人认为,Meriton的质量虽然无法与Lend Lease, Mirvac等澳洲同级别开发商相比,但是公寓所在地皮的选取之精准,不得不让人慨叹这位年过耄耋的犹太老板其“毒”到的慧眼。
2012年,其在Rhodes和南区Arncliffe两个同时拥有项目的区域的房价增幅排名全悉尼前两名!
2013年,其同样拥有项目的区域之Zetland的公寓房价同年增幅17%,号令悉尼!
所以去说说他们的项目,我相信还是很有意义的一件事。
开发商:Meriton
项目名称:ZETA
所在位置:东南新区Rosebery
距离市中心:7公里
所属Council: 部分为City Council 部分为Botany Bay Council
总套数:231套
价格区间:
1房:约68万澳币起
2房:约107万澳币起
3房:约123万澳币起
交房时间:2016年中下旬
Rosebery
悉尼的东部一条M1高速公路将它一分为二,左部为所谓的东南区,代表区域为Waterloo, Zetland, Rosebery等,为新区,右部为Moore Park,Kingsford, Maroubra等。传统的下东区,一条公路,两种截然不同的生活方式。
Mertion不亏是创造了澳洲30%的公寓量,整个东南区,Waterloo, Zetland, Mascot, Rosebery,包括未来的Pagewood,上万套公寓陆续推出,深得华人喜欢。
Harry, 这位犹太老头儿,连续33次登上澳洲BRW的富人榜,今年首次名列第一,这其中要没有中国人的功劳,那他娘的才怪呢!
没办法,你要说全澳洲最懂中国人的消费习惯的开发商,那非Meriton不可。
户型设计---完美!
区域选择---“完美”!
为啥打引号?
自己琢磨吧。
Rosebery是Meriton东南区项目中City Council范围内最偏的一处。周末一来,门可罗雀。
和Mertion的onsite小姑娘聊了两句。她说这个项目多数是被中国人买走的,澳洲人买的不多,而且买的多是考虑孩子上学的,倒也实在。
所以我说Meriton区域选择的很完美,他真的很懂“我们”。
从投资而言,我对于任何区域都毫无偏见,只要价格划算,有什么不可以?
“项目没有好与坏,只有适合与否。” 适合中很大程度要看价格。
先来看下区域的情况。
目前市场一瞥
独立屋市场:
Rosebery的独立屋很贵,占地300-400平的house,要130万澳币起了。过去1年涨幅22%。
公寓市场:
目前15年新的二手公寓,2房价价格在80万左右。过去1年涨幅12.16%。
有时我觉得,不是这个地儿有多么多么好,是来此开发公寓的人太多,使得地皮价格上涨。
可这本身也并没有问题。开发商考虑需求的指向,然后根据需求选择地皮,有错么?
澳洲房产大全⑩要素排名
交通指数:★★★☆☆
Rosebery距离悉尼市中心7公里。距离在这摆着,再堵能堵到哪里?
区域内无火车站,距离最近的火车站Green Square大约需要1.4公里。
Bus线路301 343 348, 北区Chatswood, 东部Kingsford, Bondi, 南部Wolli Creek等,还算方便。
购物指数:★★☆☆☆
Rosebery区域内目前购物区域乏善可陈。可以选择区南部的Eastlake购物中心,也可仰仗周边区域的商圈,如Zetland和Mascot等。
人口密度指数:★★☆☆☆
Rosebery目前的地块一半还是独立屋为主,区域内有部分仓储工厂区,但是和西部的Beaconsfield相比,并没有那么夸张。
这里的公寓高度也都还好,还没看到特别高的楼,但未来光Meriton,还会有大量的公寓出来。请看上周我们刊登的相关文章。
新盘 | 澳洲地产巨头Meriton放大招 八千平米的大项目说建就建
同时,很多其他中小型开发商也在此有地皮和项目。
未来人口密度会慢慢变高。
学区指数★☆☆☆☆
小学及初中
gardeners road public school,排名没入前230名,学校综合得分70/100。
高中
总的来讲,如果学区因素占据买家自住或投资很重要的因素,重要到无法妥协的地步,可能这里并不是最佳选择。
大学★★★★☆
大学的排名与区域关系几无关系,在此只为国内做父母的买家列出距离。
悉尼大学:6公里
悉尼科技大学:5公里
新南威尔士大学:3.1公里
医疗指数★★☆☆☆
Prince of Wales Private Hospital:4.6公里
Sydney Children's Hospital:3.7公里
人口分布指数(★★★☆☆)
华人比例目前为7%, 当地人比例近50%, 总的来说,不算差。
未来大量公寓的落成,华人的比例将进一步增多。
人口收入指数(★★★☆☆)
多数家庭收入在8万--13万,在澳洲属于中等水平。高于13万的比例低于City区域平均水平。
投资指数★★★☆☆
目前区域在租物业30套,2房租金基本在700/周左右。 1房在500左右。
从近期二手房售价来看,售价一点不含糊,你会花80多万买在这里么?论自住,我不会,因为我不喜欢这。
但是投资的话,未尝不可。因为有的是人喜欢。
Rosebery距离Zetland一条街之隔,就Mertion的项目之间的比较,房价低了至少10几万澳币,悉尼东南区大片的可开发成用公寓的原工业用地,未来这里可变的程度并不小。
你把Rosebery说成下一个Zetland,我不反对。
基建指数★★★☆☆
区域内本身的缺乏成型机建,一个原来的仓储区基建能牛到啥程度?
但是悉尼的东部就是太平洋了,距离海滩近的优势,也是所有位于东南部区域的优势。
悉尼东部的Randwick,Centennial Park这等低调的富人区,区域内无论是基建设施还是环境,让人欢喜,对于距离不算太远的东南部区域来说,是可以借上力的。
The Australian Golf Club 900 m
Future Gunyama Park
& Aquatic Centre 1 km
Randwick Racecourse 2 km
Hordern Pavilion 3.6 km
Moore Park Golf Course 3.8 km
Sydney Cricket Ground (SCG)
& Sydney Football Stadium (SFS) 3.9 km
Centennial Park 4 km
Coogee Beach 5.4 km
Sydney Opera House 7.4 km
大悟总结
Rosebery区域未来会是一个有很大变化的区域,作为一个以仓储为主的东南区之一,如果不靠这种大型开发商的力量和力度,区域内变化的程度就会慢很多。
而这,也正是如Mertion, Mirvac等大型开发商入主悉尼东南部的理由。他们施展得开。给了他们地,给了他们自由度,他们除了要负责项目本身,基建等配套一样有要求。
目前最大的问题是未来整个区域内学生群体会越来越多,当然是中国学生群体,因为他们最有钱。
我有时在想,有时候一个区当你看得多了,你就会对它慢慢产生感情,价格表也一样,看多了,会觉得它理所应当了。这真是一种可怕的习惯。
Mertion的项目目前在售的约10个,截止今天,大体我都写到了,外省的不说,除了Waterloo, Ultimo以及Zetland我没写之外,因为重复且无技术含量,不就个80亿绿色广场的改造项目么?听得我都想吐。
Meriton作为澳洲最大的开发商,做到今天是很成功的企业。
我写到第三篇时,我开始问自己,怎么感觉我好像褒奖少于批评呢??我开始怀疑自己的客观度。
说实话,一大片公寓的地方,它的独特性能有多少?它的投资含金量能有多高?不就tm买套房子么?扯什么淡?
所以如果做一个小总结的话,就一句话:项目的价值与Meriton的售价是否匹配。
Meriton项目的盘点系列,截止到本期,要告一段落了。想翻看前几期文章请按照文章下方的列表,回复对应的关键词。
下一期开始,回归看房日记的熟悉节奏,继续二手房及悉尼其他的区域分析。
感谢阅读!
注:以上所有排名及评论仅代表【澳洲房产大全】学术团队立场,房产投资有风险,请务必理性选择。
如果想详解更多的悉尼二手房市场及区域,请在关注【澳洲房产大全】微信平台后,按照以下提示操作,阅读更多区域类文章。
阅读请回复: 悟+对应系列号
例如:我想看Burwood,则回复:悟20
如以下区域暂没有您正关注的,请在本平台写下区域名称,未来我们会按照回复最多的区域,安排看房文章。下表每5期一更新。
大悟编写的《澳洲房产那点事儿》在淘宝,京东,当当,亚马逊等中文网站均有销售,在澳洲本地暂无。
作者介绍