购买期房的六大优势——年收入6万澳元的投资对比

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-08 今日阿德莱德


转眼又到报税季节,今天小Z以年收入$6万、购买价值$50万的投资房为例,期房与二手房从购买到收益上的不同。


期房,也叫楼花,购买期房意味着买家根据开发商的设计和规划购买尚未动工或尚未建成的房屋。有人对于期房/楼花(Off-the-Plan)不感兴趣,或是在纠结买现房还是期房。也有投资者认为花几十万投资前必须先看实物,不然怎么知道买的是什么?


投资者的顾虑是否合理?其实,和其它投资一样,没有足够的研究和考察,买期房和买旧房的风险都有,但购买期房也有很多优势。

 

1.大量节省印花税

购买期房的其中一个最大优势是能大量节省印花税。例如,在南澳大利亚州,如果您在今年6月26日后签合同购买一套$50万的公寓楼花 ,可节省$21,330;如果您购买一套$50万的house and land package买地建房,土地价值以$17万计算的话,与现房对比之下,会节省$13,700。印花税是购买房产时最大的一笔政府税收。


对于第一次购房者而言,节省印花税减轻了负担;自住符合条件的还能申请南澳大利亚州的首次置业补贴($15,000),这两笔费用都是旧房无法享受的优惠。

                           

例如ZESTMENT在Mt Barker这套house and land package,可节省印花税$13,770


2.折旧好处

如果买期房是作为投资用途,或是打算今后置换时出租,期房在折旧上的优势明显。因为物业越新,折旧越多,获得的税务优惠更大。


如同样是年收入$6万,在2015年7月1日购买同样是价值$50万的投资房。A买了新房,B买了1986年建造、前房东做了部分翻新的二手房。

现在到了报税时间,两人按照2016-17财年的标准,个人所得税本来都是$11,047,以新房平均每年折旧$1万计算,A现在的个人所得税是$7,797,也就是说,仅在折旧一项上,能从税务局领到$3,250的退税;B根据规定,房子已经申请不到建筑结构上的折旧,只能申请投资翻新的部分,这些翻新以平均每年折旧$2,000计算,个人所得税是$10,397,在折旧上仅能退到$650的税。


增加的折旧意味着纳税人帮助你支付大部分投资的支出。个人所得税的阶梯标准使得收入越高的纳税人在新房折旧上的优势越明显。



图为新房与做过部分翻修的旧房指导折旧表,根据建造标准、年限、内部装修等存在差别,越老的房子折旧越少

This is an estimate only and should not beapplied or acted upon.


全新建成的房屋提供质保,而旧房存在的隐性维修费用是投资或自住时都需要准备好的支出。


3.节约维修费用、增加租金收入

比如购买价值同样是$50万的房产并租出,A买了新房,建成后新房好租、每周租金更高,直至10年后卖出,做了一次基本等级的pestcontrol,花费$300;B买了一套二手房,租出后房客报告出现白蚁,B处理白蚁和每年控制虫害上花费不少,还存在维修翻新等额外支出成本。


房子越老,后续支出就越大。除白蚁问题外,如果碰上了修屋顶、管道线路老化、天花板渗水、墙面出现大裂缝等涉及人工或内部结构的问题,都会耗费较大支出。房子里里外外还有各种有时让你意想不到的支出,洗碗机、灶台、烤箱的更换,排水沟、门窗、围墙、地毯的维护,树木和草坪的保养……例如,换个热水器$1500多(一般热水器使用年限为10年);维修入户线腐蚀,花半个月修好$2000多,这一阶段还可能要承受租户搬出的损失,都是您在购买老房时需要做好的准备。



2015年8月  Payneham的一栋老房卧室天花板坍塌,84岁老妇按下警报按钮逃生

 

4.降低电费

澳洲建筑的建造规定了新房必须达到一定的能源效益要求。期房在建造时必须符合节能标准,并安装有节电设备,这一点无论是对自住者、投资者还是租客来说,都更有利。



图为Zestment在Lightsview开发的别墅需满足的节能标准图示之一

 

5.潜在回报收益

购买期房时,只需要用今天的价格就能预订房产。在一个房价上涨的市场,这可能意味着当你房屋交割时,你的房产已经升值了。购房者应把这个回报作为“一个小奖金”,不能列为买期房的主因。


期房的价格都是越卖越贵的。从开发商开始前期准备,打地基,到建楼,到做内部装修,这个价格都是逐步上升的,所以如果买房的目的是投资的话,买楼花是最好的投资。



45 George Street, Paradise

价格:$435,000起

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6.换取时间

买期房是进入房地产市场最简单的方法之一。

例如在购买联排别墅或公寓时,你只需要付10%的定金,而余额等到房子全部建成后付清。

 



*以上表格仅做大致参考,财年报税根据实际的家庭所有收入、投资房具体情况等存在差异。投资房产时另有广告、管理、保险、利息等成本可抵税,这部分费用新旧房基本一致,故不做对比。除虫除害和维修都以基本标准计算,实际以家中虫害情况和选择的除虫除害服务收费为准。


经过以上对比,你会发现同样是$6万的薪水,投资的同样是$50万的房产,A的明智选择,在10年后比B多了将近2年年薪的收益,不仅如此,A不会在投资房上耗费太多时间精力。


如果您的家庭收入比A更多,那么折旧报税享受的幅度就更大,投资新房的优势更明显。


众所周知,澳大利亚是一个移民国家。印花税减免、折旧报税制度的存在,归根结底是政府需要解决人口导入之后的住房问题。使用好这些制度,会为您在澳洲的置业锦上添花,免除看不见的隐患成本,花最少的钱、最少的精力产生最大的效益。这也是为什么澳大利亚政府鼓励本地人投资新房、也欢迎外国人投资新房的原因。


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本文内容参考

ato.gov.au

bmtqs.com.au

budgeting.about.com

dailytelegraph.com.au

realestate.com.au

sa.gov.au

washingtonbrown.com.au


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