当前环境下,最优房产投资策略到底是什么?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-10 澳洲房产大全


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很多人都在追求“资本增值”和“现金流”两种房产投资策略中犹豫不定。正向现金流的房产往往可以给我们带来更加立即可见的好处:房产的租金高于所有房产的花销甚至利息,使得房产的拥有者每月还能获得一部分结余。





选择哪种策略更好?


 

我看到越来越多的入门级投资者都选择投资“正向现金流”的房产。同时,我还发现越来越多的成功投资者,则是通过资产增值创建自己庞大的资产基础,扩大投资组合。

 

当然我理解为什么许多入门级投资者都迫切地想要购买能为他们提供正向现金流的房产。他们想要那些便宜,比较容易购买和维护的房产。这些房产可能会给你短期的收入,但问题在于:它们可能永远多无法让你积累大量的资产财富,让你变成真正的有钱人。

 

租金收入可能一开始相对较高,但最终决定你房产长期租金价值的则是不断增长的房产增值。这意味着如果你买一个升值潜力很差的房产,那么多年后你的租金收入也不会增长。

 

当然,现金流是重要的,但是每周获得的那点租金收入其实真的是微不足道的。而缺乏资本升值空间则会阻碍你为一套房产积攒首付的能力。

 

当利率增长时(这是早晚必然发生的事情),一套能现在为你提供正向现金流的房产,明天的现金流可能就变为负的。

 

在我看来,一个投资者的重点应该放在建立自己的资产基础上,它能够使你渐渐地从资产中获得收益,最终给予你财富自由。

 




Land-to-Asset (土地资产比率)的重要性


 

因为房产增值潜力较大的房屋一般的租金收入都比较低,所以你不可能在高速增长、地点极好的主要城市找到现金流为正值的房产。你必须在那些城市边缘、买家可以获得较高租金回报率的地方寻找房产,才能弥补房产本身资本增值不足的缺陷。

 

然而,房产升值最重要的原因之一是土地紧缺,这意味着你应该买那些土地资产比率较高的房产,也就是说土地价值占房产总价值的主要部分

 

如果你再仔细想想,你会发现当你在城市边缘地区买一套现金流式的房产,其价格较低,每平方米的土地价值也较低,因为那里的土地非常宽裕。这意味着建筑占整个资产的比例较大。在这样的地区,房屋的减值速度可能会比土地的增值速度还要快,因此阻碍了长期的资本增长。

 

另一方面,当你购买一处高增长的房产时,你最有可能选择的区域的当地土地供给相对于买家的需求较为有限,同时土地资产比率较高。这意味着土地价值占整套房产的比例较高,使得该资产极具资产增长潜力。

 

我们的终极房产投资目标是获得现金流,进而实现财务自由。但是这一切是要严格遵照对的顺序的。你的投资之旅很有可能在未来二三十年内包含三个阶段:


  1. 积累阶段:当你通过房产升值打造你的资产基础时,你可以通过房屋翻新改建或开发为你的资产升值助力。

  2. 转变阶段:一旦你有足够大的资产基础了,你可以慢慢地降低你的按揭比率,这样你就可以下一阶段了。

  3. 现金流阶段:现在你可以彻底实现财务自由了。



应该如何应对负现金流?



当然,投资那些负扣税、高增长率的房产意味着每个月你都需要去弥补你的现金流损失。

 

一种处理方法是建立良好的贷款结构。比如,你可以用信用额度和房租收入来支付房产投资带来的利息和支出。这往往能帮你弥补三年甚至更久的现金流缺口,直到你的房产价值增长得足够高,足以满足你再融资的需求。

 

采用上述的投资策略,正确的资产选择是至关重要的。因为想要资产物有所值,那么就需要你的房产价值的增长水平大大超过你的贷款余额的增长水平。这就意味着你需要投资在高品质的资产上,这样你就可以最大化自己能获得强劲资产增值的可能性了。





风险


该策略并不是没有风险的。四点主要的风险包括:


  1. 资产增长缓慢:这就是为什么正确的资产选择如此重要。

  2. 利率增长:这可以通过固定利率来解决

  3. 房租收入增长缓慢:这再一次证明了在租房需求持续增高的地区拥有房产的重要性

  4. 缺乏财务约束:永远不要将你的备用资金拿来做和房屋开支不相关的事情





底线



记住作为一个房产投资人,你的重点应该放在如何安全地构建你的资产基础上,这样你就可以慢慢地从中获取收入并达到财务自由的最终目的。


(以上内容来源your investment property investment 由澳房大全整理编辑)




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