小轶说法01 | 新州海外人士额外4%的印花税,到底谁该付?什么情况可以退回?(原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-09 澳洲房产大全


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  主编寄语

【澳洲房产大全】平台文章多为原创。以澳宏观经济,区域演变,银行贷款等为主,只求做到客观和中立,以降低国内外信息不对称的现象。


小轶是悉尼当地Brightstone Legal的合伙人及律师,毕业于悉尼大学法学系,属青年才俊范儿。


【小轶说法】专栏由其律师团队供稿。



作者:小轶

 微信:ethanism



关注澳洲房产的朋友们都知道,新州政府在今年6月21日开始实施了令房产投资市场震动的政策 – 海外人士(Foreign Person)购买新州住宅房产,如果合同交换日期在今年6月21日或之后,在支付印花税时需要加收房产总价4%的附加印花税(Stamp Duty Surcharge)。


对于所有在2016年6月21日之前交换购房合同的买家,无论你是什么身份什么签证,不用担心,这个附加印花税并不适用于你们。




此政策一出,最先苦了那些工作在一线的房产律师同行们。除了接客户电话一遍遍解释新政以外,就是很多海外买家挤破头都要赶在6月21日前交换合同。


这感觉,有点像最近国内新闻报道中某些城市限购前夜的抢房盛况。现在回顾新政实施前那些忙得昏天暗地的岁月,只想说一句,既然早晚都是买,大家早干嘛去了。


当然,我也遇到客人购买将近$4 million的房产,由于跟卖家讨价还价导致合同交换日在6月22日,因此不得不出血支付4%,实际支付的印花税基本是原来的double pay,我也很惋惜,一朝一夕之差。

 

回归正题,既然现在说什么以为时已晚,这个新政策已经是现在躲不开的话题。如果你打算现在买房,下面我们来用简单的图示告诉你:什么样的条件在Duties Act 1997和Foreign Acquisitions andTakeovers Act 1975定义下面会被认为是‘海外人士’,因此需要缴纳额外的4%印花税。


请注意,新的政策同时也将一部分永久居民(Permanent Resident)纳入到海外人士的范畴,因此附加印花税对于这部分PR朋友也适用。大家可以按照表格中的问题从上至下自己回答下就会知道答案。



**以上解读中文部分为法条的简化或实际举例,仅为参考


如果你上图的答案是海外人士,需要缴纳附加印花税,那具体这4%要怎么计算,我们来举两个例子:

 

例子1: A先生作为海外人士打算在新州购买一所价值澳币一百万的房产($1million)

 

·       基本印花税基于$1 million 为 $40,510.00


·       4%的附加印花税为$40,000.00 ($1 million * 4%)


·       所以作为海外人士,A先生一共需要支付印花税 $40,510.00 + $40,000.00 = $80,510.00

 

例子2:A先生作为海外人士和B小姐(澳洲公民)以Joint Tenants形式打算一起购买一所房产价值澳币一百万($1 million).

 

·       基本印花税基于$1 million 为 $40,510.00


·       4%的附加印花税为$20,000.00($1 million * 4% * 50% 只计算海外人士拥有的50%房产权益)


所以因为有一半房产算作海外人士购买,因此他们双方一共需要支付印花税 $40,510.00 + $20,000.00 = $60,510.00



除此之外,大家通过以上图示可以看到,新州税务局Office of State Revenue在认定例如永久居民是否在过去12个月内在澳洲住满200天时是以合同交换日为准。即在合同交换日之前,如果你是PR但是没有在12个月内住满200天,或者你既不是PR也不是澳洲公民,那么在付印花税时,你是一定要支付这个附加印花税的。


那很多朋友可能会有疑问,那我买了楼花,交房在几年后,那时如果我能达到在澳洲居住时间的要求并且也拿到了PR,这钱能退回吗?答案是肯定的。


通俗来讲,在新州购买楼花时,基本上一共有3个时间点需要大家掏腰包:


阶段一:交换合同时 – 通常交付房产总价的10%作为定金


阶段二:缴纳印花税时(对于海外人士现为合同交换后的3个月之内支付) – 4%海外人士附加印花税也是在这个时候缴纳


阶段三:成交时(过户日) – 交付剩余房款并交房


如果你在阶段一以“海外人士”的条件购买房产,并且在阶段二支付了附加印花税,但是你在阶段三满足了非“海外人士” 的条件,即在过户时你已经持有PR签证,并且在过户前的12个月你已经在澳洲住满200天,并且这第三阶段距离缴纳印花税日期不超过5年,那么你可以在成交后向新州税务局申请退回当时多交的那4%附加印花税。



 

有朋友会问,如果我在第二阶段就满足了“非海外人士”条件?抱歉,你还是要缴纳4%。当然通过一些途径,也是可以避免支付这笔附加印花税。请跟你的律师或者我本人联系,律师们会帮你们尽其所能出谋划策的。


最后,回答下大家心里默默思考的问题,这4%我能默默地逃掉吗?

 

海外人士在支付印花税包括附加印花税时是需要本人向税务局声明自己是否达到“非海外人士”要求,需要填写Purchaser Declaration Form并且需要缴税人本人签字。基本类似于“保证书”。


你当然可以暂时逃掉,但是躲过初一躲不过十五。如果之后被税务局发现没有按规定支付4%印花税,根据Taxation Administration Act 1996, failureto pay will result in the imposition of interest and, in some cases, penaltytax. 意味着你不只需要支付罚息,还可能面临着税务局对你征收额外的惩罚税。



 

大家可以看到,以上所述只针对买家为个人的情况。如果是以公司或者信托的形式购买,关于海外人士的定义又会变得更复杂更细致。我们建议在购买房产前一定要咨询专业的律师以避免不必要的麻烦和金钱损失。

 

如果您在悉尼,希望得到法律上的帮助,可通过以下方式与我们取得联系。



感谢阅读!








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