【安客之声06】澳房收到土地税税单, 我该怎么办?怎么豁免?

<- 分享“安客国际”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-07 安客国际




作者:林汇铭

 微信:lin61230


众所周知,在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外,在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税


土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人,而且很多时候还影响到他们的投资回报。在澳大利亚新的财政年开始后,许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单(下图)




其中,一些业主已经拥有名下物业许久,却突然收到土地税税单;

一些业主只听说澳洲有印花税,表示从来不知道土地税怎么计算;

更有一些业主已经拖欠土地税,却并不知道为何要交付或如何去申请豁免。


今天,我们一起十问十答土地税“。


1
什么是土地税?


澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种,由各州/地区政府收取,目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值,实行一年一征缴。


州税局(State RevenueOffice)每年对土地价值进行评估,按照上年度财政年最后一天,即每年6月30日(或12月31日)对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。


州税局是以市政厅(Council)所提供的“土地价值”(Site Value)为基础进行土地税计算的,而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单(Council Rate Notice)上。

2

土地税和房屋建筑有关系吗?


土地税,按字面意思拆解,即对“土地价值”所征收的税,而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。


例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币,那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节,然后通过市政费与税单通知单通知业主。


即,土地税和房屋建筑价值没有关系。

3
哪些土地需要缴纳土地税?哪些土地可豁免土地税


如果物业的土地价值超过一定价值的话,则可能就需要缴纳土地税了。无论是自己拥有,或是和别人一起拥有以下这类土地,都需要按要求缴纳土地税:


(1)商业或工业物业,例如零售店、商务房和工厂

(2)度假房

(3)租赁或是投资房产

(4)一些没有得到豁免条件的初级生产用地

(5)空地,包括乡村荒地

(6)任何其它非免徵土地

(7)其它


可豁免土地税的包括:


(1)主要居所(家)


        o   一般而言,物业产权在业主名下,而不是公司或信托机构 

        o   在某些案例中,豁免的可以延伸到一些信托的信托人。这些情况中,一个或多个受益人将这个土地作为他们的主要居住场所。


(2)某些做初级生产用地的土地(生活农场)

(3)总价值低于土地所在州/地区政府规定的土地税征收

(4)公寓和慈善机构

(5)其它


一言以概之,投资物业大多需要交纳土地税,自住的物业或者用于初级生产用地通常可以申请土地税豁免。


4
为什么我会突然收到土地税的评估税单呢
  • 与上一个财政年相比,所拥有物业的土地价值已经超过土地税征收额

  • 购买了另一新物业以作投资目的

  • 之前物业的土地税豁免已经终止


5
第一次收到土地税的评估税单,我该怎么办?
  • 要求审查评估税单中的土地税概要

  • 联系州税局已更新业主与土地信息细节

  • 若符合本文上述的条件,可申请豁免

  • 乖乖地缴纳土地税


6
土地税征收额是多少呢?

除澳大利亚北领地没有土地税外,每个州对“应纳税土地价值(Taxable Land Value)”的征缴幅度和税率是不一样的。而且,相应土地税的起征额也是不一样的。


以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例,如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州,应缴土地税请见下表:



注:此表摘自网络并非本人原创,应为2014-2015财政年版本)


个案的土地税计算可参见以下网站:



7
我不会用上述的计算网站算土地税,怎么办?

您的税务师、会计师或是税务律师会为您做好土地税的详细报表。


请您询问他们得到进一步信息,并且尊重他们的工作与支付相应的费用,即使只是为您做简单的计算。因为,他们每一次计算的背后都是学习工作到半夜的辛勤与付出。


8
联名/集资/私募买的土地,土地税按所占份额缴纳吗?

大面积土地的投资与囤积联名/集资/私募风已经慢慢从中国吹到了澳洲,那么在土地税缴纳上,地税是按照一户土地征收的,按照州税局寄出的土地税评估税单为准进行缴纳。


至于税额的分摊问题可以由各土地拥有者们自行商定,并未规定要按照所占份额进行缴纳,只要保证最后按时缴纳正确的数额就好。


9
案例分析

王先生于2015年首次置业买了一套位于悉尼价值100万澳元的公寓楼花作为自主房屋。2016年7月1日交房时,在律师出具的交房费用明细表中发现自己需承担915澳元的土地税。随后查看购房合同后发现:


a.  合同首页标明“LandTax is adjustable – Yes“;

b.  特殊条款68条写明买家接受1,825澳元/每年作为交付当年的土地税清算数据。


  • 1:王先生是否需要缴纳915澳元的土地税?


答:是。原因是开发商在开发该楼花项目过程中每年需要缴纳相应的土地税。开发商在2016年初向政府缴纳了当年的土地税,但是71号以后开发商将房产交给王先生,所以开发商要王先生返还其预支的半年土地税金额。


该金额由具体房产交付日期决定,因为71号交房,开发商需承担182/365天,王先生需承担183/365天,即915澳元(1,825*183/365))


  • 2:王先生是否在接下来的每一年都需要缴纳土地税?


答:如果王先生并无其他房产且将此套房产作为主要居所(家),则一般情况下他无需再缴纳土地税,因为:

         a.  该公寓的土地价值一般不会超过48.2万澳元(2016年新南威尔士州土地税起征额);
         b.  假设该公寓土地价值超过48.2万,但由于属于自住房产,仍无需缴纳土地税。

注:本人在所有购房合同的解释中,都会向买家着重说明一个“Adjustment”的条款,该条款即与此问相关。

此外,在购买楼花时,可由律师发信给开发商以尝试协商免除房产交付当年的土地税清算,即注明 “Land Tax is adjustable – No”。并且,需要格外注意任一合同中特殊条款关于土地税的规定。


10
减免土地税的策略与规划方案

(1)分散物业投资区域

o   在不同州购买土地

o   瞄准北领地

o   控制土地的购买价格


(2)用不同的主体来购买投资物业

o   不同家庭成员

o   家庭信托


(3)以公寓房取代别墅进行投资

       o    读者思考题:为什么一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税?

       o    可将答案留言至本人微信(lin61230),有理有据者即可获30分钟免费法律咨询(澳房土地税方向与中国法任一方向)。


注:澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议。










免责声明:

   ·  尊重原创 | 本平台编辑发布的部分图片及内容来自于网络,著作权和署名权归原作者所有。其中可能会包含第三方观点,与本平台立场无关。如有作者或相关权利人对版权或内容有异议,请与本平台联系,我们将立即核实并作妥善处理。

   ·  投资风险 | 本平台编辑发布的投资项目价格、信息、优惠及其相关资料图表等均由开发商或其他相关第三方提供。由于投资市场价格波动的不可预测性,上述信息仅供参考并不作为投资承诺和合同附件,合同双方的权利义务以最终法律批文及签约合同为准。

   ·  法律解释 | 澳大利亚安客投资有限公司保留一切最终解释权,详情可联系本公司或本公司指定律师行。




点击展开全文