加拿大房地产先倒下还是经济先倒下?不主动申报主要住宅最高罚8000

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-10 加中国际集团


本周,联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)宣布控制外国资金涌入加拿大房地产市场的新政策,包括:对最自住房免税优惠政策(principalresidence tax exemption)做出调整,即非加拿大居民即便以“自住房”之名义购房,在出售的时候也应该就增值部分缴税;以及强制所有有保险的贷款都必须经过“压力测试”,确保贷款者能够承受得了更高的贷款利率



最新统计数据显示,加拿大卑诗省自8月2日实施针对海外买家的15%物业转让税后,6月10日至7月14日,外国买家交易比例是10%;7月15日至8月1日上升至19%,这主要受到政府宣布新税政策的影响,而在之后的整个8月份,外国买家的比例只占1%,其中列治文市和本拿比(Burnaby)外资撤退最显著,从34%分别跌至2%和1%,温哥华市从25%跌至1%,素里(Surrey)从12%跌至1%。


外国买家撤离的同时,房屋销量也显著下跌。数据显示,大温地区的交易量于今年2月达到峰值,之后大幅滑落,新税实施后延续了这一趋势。


通过市场的表现,不禁让人怀疑,被称为BC省的经济支柱产业房地产行业,是否还能屹立不倒,继续支撑BC省经济?


根据BC省房地产协会的统计,平均每销售一栋房屋,就会在搬家、装修、耐用品和法律费用上产生$8.45万的消费,还有$1.15万的土地转让和登记费的省财政部收入。这样的数据令其他省份都对BC省的财政资产负债表艳羡不已。

  

的确,当前BC省经济过度依赖房地产,若把与建筑地产所衍生出的经济产值都包括在内,例如水电工程、家具销售、房屋设计等领域都加总计算,BC省经济中高达26.75%都脱离不了地产行业;若再加上金融与保险业,产值高达35%。


本周出台的新政策,更是明确指出,将对最自住房免税优惠政策(principalresidence tax exemption)做出调整,即非加拿大居民即便以“自住房”之名义购房,在出售的时候也应该就增值部分缴税;以及强制所有有保险的贷款都必须经过“压力测试”,确保贷款者能够承受得了更高的贷款利率。


在以往,人们出售自住房的时候,只要符合自住房免税条例,就不用为其中的增值收益而缴税,甚至不用在个人税收和退税那一栏填写你出售了房屋。

 

然而明年的报税开始,尽管房主只要符合自住房免税条例,仍然不需要缴税,但是被要求在个人收入报税和退税栏报告基本信息,例如买卖日期,房产的描述,以及收益。


纳税人曾在过去几年购置过房产,是联邦税务局查税的第一要素。这一要素之所以重要的原因包括:人们的购房信息在政府记录在案,为税务局寻找查税对象提供了线索和方便;人们购房说明了房屋的业主有一定的资金流动,所以具备查税的潜力;一旦税务局查出问题,房屋作为不动产是扣押还债最好的保证。

 

事实上,纳税人买房本身不成问题,但如果纳税人近年来报税时申报的收入很低,便容易引起税务局的好奇。税务局有兴趣了解纳税人是否真的有免税的资金来源,例如来自移民加国之前的资金或资产、来自亲友的馈赠或遗产继承等。

  

然而,即使是本地人,也不是不受新规则的影响,事实上,主要住房税务变化会影响到每一个加拿大屋主,要求每个加拿大纳税人报告自己售出主要住所,无论是否有税款要缴纳。


规定会从2016年开始计算,因此,如果屋主在今年早些时候卖掉了自己的家,在提交2016年纳税申请表时,必须在附表3中提供相关的信息,包括房子的购买时间(date of purchase)、卖房所得(proceeds of disposition)和房产介绍(description of the property)

 

如果屋主不主动申报,则无权得到主要住所税务优惠。如果屋主忘记申报当年的主要住宅,需通知加拿大国税局进行修改。CRA可以接受迟来的申报,但可能会对屋主进行处罚(每晚申报一整个月,罚款100元,最高不超过8000元)。

 

主动申报主要住宅是屋主的责任,而相应的条款可能是很复杂的。

 

即使屋主没有出售自己的住宅,但在个别情况下,房子会被视同出售,譬如屋主将全部或是部分房屋作为出租房或是用于经营,CRA的规定是,屋主也要对这些改动进行申报。

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