限购令出台!华人买家涌入!奥克兰房价又将暴涨?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-13 后花园房地产在线


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自今年8月以来,包括北上广深在内,中国大陆一共已经有20多个城市陆续出台了房屋限购政策。这一波限购令力度之强时间之集中波及范围之广,明显带有高层决策意味。这些城市的城市限购政策在细则上虽然有所不同,但主要内容却是一致的,那就是限制购房者在当地购买住房,比如已经拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再在本市购买住房;已经拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再在本市购买住房等等。


随着中国大陆房市限购政策的出台,国内的富裕及中产阶级必将目光转向海外在诸多的置业目的国中,新西兰以其宽松的政策,稳定的社会环境,充满潜力的房市和兼具移民、养老及子女教育等复合功能,当仁不让地成为了中国投资者的最爱。

华人真的来了!

后花园小编在最近几周的拍卖现场直击中,发现到访的华人买家比例明显提高,或许国内城市限购的影响已经开始显现。


最近几周拍卖现场的华裔面孔数量大增,平均可以占到6-7成左右,并且毫无意外的成为了竞拍主力。以小编观察的不少房产为例,其中很多都吸引了华人买家参与竞价。


也许有人会问,奥克兰是否也会推行房产的限购政策?小编认为,从理论上来说,是有可能的,毕竟奥克兰新任市长Phil Golf在之前参加市长竞选时就表示,新西兰应该像澳大利亚学习——禁止海外人士在新西兰购买二手房,以减少海外资本推高房地产价格。


虽然新任市长已经放出了狠话,但限购这一政策恐怕很难真正实施。小编在最近几周的文章中,不止一次地分析了海外投资对于新西兰的重要性——只有源源不断的海外资本才能为新西兰这个市场狭小的国家注入持续的发展动力。所以如此“排外”的政策显然不利于新西兰的经济发展。在新西兰,部分政治人物总是强调相比于其他国家,比如澳大利亚或加拿大,新西兰房地产市场对海外资本的准入政策如何宽松。但小编认为,正是因为新西兰拥有较为宽松的投资政策,才能够吸引到海外资本,否则以新西兰的吸引力很难同澳大利亚和加拿大竞争。

那么涌入的华人海外买家是否会使奥克兰的房价迎来新一轮暴涨?


新西兰的主流媒体曾成功把奥克兰房价高涨的黑锅嫁祸到海外买家身上,但新西兰土地信息管理局(LINZ)在今年第一季度的调查数据显示海外买家仅仅购买了奥克兰4%左右的房产,而其中,中国海外买家占比58.2%,而这也意味着华人海外买家仅仅购买了奥克兰2.3%的房产。因此,小编认为,本次华人海外买家的涌入或许可以在一定程度上带动房价上涨,但却无法使房价因此而迎来暴涨。因为就像新西兰土地信息管理局(LINZ)在今年第一季度的调查数据所显示的那样,华人海外买家并不是造成房价上涨的主要力量

奥克兰房价近期的走势?


1移民政策调整是否会影响房价?

最近两天在华人中引起反响最大的新闻恐怕就是新西兰移民政策的收紧,不少人可能都会觉得奥克兰的房价也会因此而下跌。

小编认为,移民政策收紧并不能有效抑制房价。

首先,以英国为例,自2012年以来,英国一再收紧移民政策,从取消毕业生的工作签证到对雇佣外国人的公司征收更重的赋税,截止到目前,英国几乎已经彻底关闭了移民的大门。但从下图中可以看出,英国的平均房价却在最近5年上涨了将近25%


其次,奥克兰目前过高的房价并不是由新移民造成的。尽管数据显示,近年来净移民人数屡创新高,但这其中有很多都是回流的Kiwi,而他们才是拉高房价的真正推手(参见新西兰劳工部的专项研究报告《Housing Market and Migration: Evidence from the New Zealand》或后花园10月6日的微信头条——《移民政策改变!大批Kiwi或将回流,奥克兰房价又将暴涨?》)怀卡托大学今年的研究报告也显示,新移民数量的增长对房价的影响则非常小,因此改变现有的移民政策并不能对房市产生很大的影响


值得一提的是,就连长期因房价问题而向新移民频频开炮的工党住房问题发言人Phil Twyford也同意小编的观点Phil Twyford近日表示,移民政策收紧只是对移民人数的调整。考虑到新西兰目前超低的利率水平和每年4.2万栋住宅缺口,移民新政对房市的影响,可谓是微乎其微

综上所述,高房价不是移民造成的,房价该涨还是会涨,是否限制移民并不能抑制房价。

2奥克兰房价已到拐点?

根据新西兰房地产协会(REINZ)今天公布的9月房产数据,与2016年8月相比,奥克兰的房屋中位价下降了$17,500(环比降幅为2.1%)。其中,Manukau地区的房屋中位价环比下降4.3%,奥克兰周边地区(Outer Auckland)和北岸房屋中位的环比降幅则分别为1.9%和2.4%。环顾奥克兰全城,房屋中位价在9月实现环比上涨的地区只有一个——那就是奥克兰中部地区(环比上涨3.9%)。不过,与2015年9月份相比,奥克兰的房屋中位价上涨了 $54,000 (同比涨幅为7%)。


小编认为,虽然数据显示奥克兰房市并未像往常一样在春节开始回暖,但这并不意味着奥克兰房市将在之后呈现下行趋势。目前奥克兰房价的小波动或许只是因为LVR新政对投资者的抑制作用以及房主在政策频繁变动的情况下不愿轻易出手造成的。

在昨天Barfoot的拍卖场上,一共有35套房产参与拍卖,其中19套成功拍出,清盘率也从上周的37%升至54%,售价也很高。因此,小编认为房产拍卖并没有冷清下来。在房市基本面因素(房源短缺、低利率、需求强劲)没有根本性改变的情况下,奥克兰房市很难遇冷。


另外,不同机构公布的房产数据有时是矛盾的比如同样是9月份房产的数据,QV就显示奥克兰又新增了7个百万城区,而且几乎所有城区的房屋中位价都有所上涨,房屋中位价有所下跌的城区仅有7个!奥克兰再添7个百万城区!但也有7城区房价下跌!您家是涨是跌?

因此,小编认为,我们不能单纯依靠一项数据就断定房市的走势



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