财长比尔·莫奈上周宣布了两项措施，一是收紧银行贷款要求，二是针对首要住宅的免税条件进行修改，旨在阻挡海外买家资金进入加拿大房地产市场，而且新政对于加拿大本土购房者的贷款额度进行限制，不希望人们不断累积令自己收入无法维持的债务。这是在BC省对房地产海外买家增收15%的置业税后，联邦政府出台的最严厉措施。

今年以来，主流媒体对海外买家口诛笔伐，指出不少海外买家在加拿大置业却瞒报海外收入，造成一种在加拿大生活的假象，来保证出售首套房之时不用申报资本增值税。依据现在加拿大的税法，首套自住房买卖时，不需要缴纳资本增值税。过去只要证明在出售物业的那一年里，房主居住在那里，就被视为首要住房，出售后不用缴纳资本增值税。新法规对此进行修改，对于首套房定义将会更为严格，要享受首要住宅的免税待遇，房主必须在购买房子的时候为加拿大居民，以后卖出房产时候也是加拿大居民。

加拿大财长宣布的新政策中，一个最引人注目的项目是，银行必须对房地产买家，即贷款这进行压力测试，必须证明他们在将来利息提高时，有能力支付贷款。现行的利率水平非常低，而新政策将以加拿大央行五年平均的最高利率4.64%来进行测试。

这将对贷款买房的人们产生巨大影响，根据网站RateHub的数据，现在十万年收入的买房者，首期四万加元，可以享有2.17%的低利率，贷款后可以买到$665,435的房子。但是，根据新的法规，同样一个买房者，却只能买到价值$505,762的房子。政府通过人为的限制贷款额度，把购房者的购买能力降低了24%！

政府为什么害怕了？

房地产价格一路高歌猛进，最新数据显示，多伦多独立房均价达129万加元，较去年上涨20%。房价上涨的背后是，加拿大人忙着堆积债务，目前人均债务占比接近168%，远超过美国地产崩盘时的140%。这种形势下,  政府越来越紧张。

加拿大人负债水平如此之高，尤其是加拿大有72万户负债率超过350%的房奴。如果真的出现信贷危机，那么商业银行，加拿大房屋贷款公司CMHC，以及CMHC的住房抵押债券的投资人，都会受到牵连，最终还是政府买单。

房贷市场出现根本性转变

CMHC是一个政府机构，所承担的角色是给商业银行的房屋贷款上保险，主要是针对首付低于20%的购房人士。加拿大总的房贷额度维持在1.3万亿，目前有接近6000亿加元房贷是由CMHC所承保。

从商业银行的角度出发，房贷发放越多越好，既能赚取利差，又能够找到担保，这个担保人就是CMHC，通过CMHC的保险，银行成功地把贷款从资产负债表上剥离出来。于是就引发一个问题，那就是道德风险。既然有政府担保，银行就不担心给一些原本并不符合条件的人贷款。

要把道德风险降到最低，最好的措施就是，让商业银行自己承担部分损失。这次的政府房贷收紧，就给加拿大商业银行房贷引入垫底费机制，即房贷违约损失的前5%-10%先由银行承担，超过这个损失的部分政府才会担保。

加拿大银行家协会主席惊呼，这次政府彻底改变了加拿大房贷市场的运作机制。这个政策使得银行被动的提高资本充足要求，由于银行是高杠杆的金融机构，资金一旦被占用，费用相当高，这部分额外的费用，银行将会把增加的房贷成本转嫁给贷款人。

房贷收紧，非主流银行的日子并不好过

肯定有朋友会说，在大银行得不到贷款的人们到小型银行获得贷款会容易些，B Lender 的日子应该好过才是啊！表面上来看，这个逻辑是不错的。但是，中小型金融机构的信用方面却成问题，因为他们不得不接受银行不要的，收入较低，而且信用记录差的客户。

在中小银行被迫承担风险的时候，大型银行在贷款方面却更为谨慎，银行的前景更安全了，这会令加拿大的银行业进一步陷入到垄断的环境里。

从行业运作的角度，监管要求能够使行业规范运作是非常正确的。然而，如果矫枉过正恐怕会令行业经营越发困难，越小的越难以生存。

在越发紧张的环境里，小银行如何抗衡大型的银行，创新，细分市场，服务一些特殊群体才是正确的道路。但是，如果监管过于严厉，那么小银行只能FOLLOW RULE，甚至彻底FOLLOW大型商业银行一样的业务。监管越来越严，小的银行越来越难以创新，最终小的银行越发难以生存，行业也就越来越垄断。

举债上升，政府只能增加税收

加拿大联邦政府多次表示，刺激经济的措施将会以财政刺激为主，其中包括给中产阶级减税，给中低收入的人士增加孩童福利，还有就是大力开展基础建设项目创造就业。这一切的一切都需要真金白银地掏腰包，加拿大很有可能将会面临举债上升的问题。

加拿大联邦政府债所占GDP的比重达目前到了91.5%，但是这是基于过去几年一直维持预算接近平衡的条件下才能达到的目标。如今自由党政府希望通过财政支出来刺激经济，第一个年度的预计赤字就会上升到将近300亿加元。

政府部门举债上升无可厚非，为了刺激经济总要付出代价。但是加拿大如果想要保住AAA的信用评级，需要有足够的政府部门收入来保证债务是可持续的。

个人收入不能上升，所以政府在负债方面，人为地画一条线，使得老百姓的购房能力下降，换言之，个人的债务水平下降。政府亦是如此，债务水平不断上升，必须要增加收入，那么最直接的方式就是增加税收。现在加拿大百业凋零，唯有房地产一家独大。政府要增加收入，最好的方法就是在房地产市场上增加税收。

BC省海外买家征税以及对首要住房免税条件收紧只是一个开端而已，未来地税上升也是一个必然的趋势。但是地税数目相对房产价值不值一提，真正的大额收入来源是对房地产买卖直接征税，随着政府财政支出越来大，其他方面的税收却越来越少，最终恐怕会演变成全面的地产买卖收税，我们的首要住宅免税待遇将面临被取消的风险。到那时，拥有的房子再多，买卖时必须交资本增值税，我们现在房地产纸上财富的一大半，在将来兑现时却要还给政府，笑到最后的还是加拿大政府。

（本文不做投资建议，市场有风险，投资者慎入）

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