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1、楼市关键因素已转变 这一次市场将全面降温

近日，国内楼市多个大消息接踵而至：社科院报告称北京等地房价继续下跌、20家银行停止房贷。而近期有多地购房者反应，贷款审批难、审批时间长，下一步楼市究竟会怎么走?

对于接下来的楼市走势，专家预计：

1）.购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。

2）.房价逐渐出现调整，这种情况下，银行的风险增加，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。

而且过去2年，大部分银行吸收了过多的房地产抵押物，这种情况下，后续在调控周期内，房贷出现了收紧现象，贷款折扣减少，放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。

3）.历史上，北京信贷最严格的程度就是在2011年及2014年部分时间点，首套房恢复基准，对购房者的心理影响也将非常大。最近出现的基准上浮将是北京按揭贷款历史最严格的政策。从调控的趋势看，预计信贷的收紧趋势延续周期内，房地产降温也将持续。

专家认为：本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与流动性紧缩，而这属于房地产业的外部环境。

2、在议会选举失去多数席位后，英国首相Theresa May开始面临执政的艰难时刻。她在大选前酝酿的“硬脱欧”、内阁全盘改组愿景齐齐泡汤。英国议会大选开始以来，英镑兑美元已下跌逾2%，英国10年期国债收益率周五下滑3个基点至1%。

由于市场担心英国政府难以就脱欧方案达成统一意见，且会造成政局不稳，在梅发表演讲后英镑延续了上周五的跌势，截至发稿报1.2658。

3、欧元净多头升至十年来最高水平。据美国商品期货委员会(CFTC)周末公布上周货币期货变化数据显示，投资者整体继续减持美元头寸;欧元净多头连升六周，至2007年来新高，加元净空头小幅下降但仍接近历史高位，英镑净空头在大选前上升但整体水平不高，澳元和纽元多空势力基本相当，但澳元是五个月来首次转为净空状态。

4、美联储加息或成定局，缩表将成重中之重。美联储将于本周四宣布新一轮基准利率决议，美国芝加哥商业交易所交易员预计，美联储6月加息25个基点的概率为99.6%。但投资者仍需重点关注美联储未来是否将按计划升息，以及其对年底缩减负债表的态度。上周美国公债收益率小幅走强，由2.16%上涨至2.20%，暂无明显反转迹象。美元走强还需美联储进一步加大升息力度，并在缩表问题上的态度更加坚决。

5、据统计，中国目前移民人数已经超过520万，成为全球第四大移民输出国，投资移民为主要方式，申请人以高净值人群为主。有数据显示，2017年，中国高净值人群倾向投资移民的国家仍为美国。

而近日，国家税务总局联合财政部和“一行三会”共同签发了正式版的《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》，这标志着全球范围内金融账户信息自动交换的“统一报告标准”(CRS)在中国的正式落地。

CRS要求签署国间相互披露对方国家公民在本国的经济财产情况，旨在通过加强全球税收合作，提高税收透明度，打击利用跨境金融账户逃避税行为。但是目前美国尚未加入CRS。专家认为，在CRS政策下，海外房产是不被追溯的资产之一。

据胡润研究院数据显示，中国海外房产投资总额逐年攀升，海外房地产市场的资本流入狂潮已经开始。截止到2016年8月，海外房产的投资总额235亿美元，接近2015年全年水平。其中，美国仍是中国海外房产投资的热门目的地。

美国作为世界头号强国，金融危机后经济持续复苏，失业率降至10多年来新低，通胀率接近2%的目标。而美元依然是目前最强势的货币，配置美元资产自然成为海外投资首选。

为什么配置美国房产或是当下CRS政策下最优选择？专家表示“美国要求申报的海外资产，并不是总资产，而是特定的金融资产，比如直接投资所得、间接投资所得、经营所得、财产资本利得等，不动产则不在申报之列，中国籍的绿卡持有者更不必担心国内房产需向美国交税的问题。”

面对日益走强的赴美留学低龄化、低录取率的“双低”趋势，如果想让子女在美国接受教育并未来在美长远发展，可以考虑将留学和移民一起综合规划，让子女以绿卡身份享受美国优质教育。为避免投资额增高和排期的影响，尤其CRS政策影响，海外移民留学要尽早准备，最好寻求专业服务机构及移民法律专家进行规划。

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