回国有感:国人对海外房产的热情还在吗? | 澳房闲话

2019年02月27日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

 775 篇原创文章


澳房闲话51



在两周前的澳房大全2019开年选题大会(微信群聊)上,主编大悟建议专栏作者的开年第一篇文章,还是以探讨2019年的房市大走向为主,毕竟在过去的两个月里,以Opal Tower事件为始,至Royal Commission报告为终,大事是一件接着一件,让人应接不暇。



不过,要说2019年房市总体概况这样的话题,我肯定是不行的,因为我过去两个月基本没怎么关心澳洲的房地产市场,而是回国了一趟,亲身体会了神州大地过去几年的变化,这和在手机上刷刷新闻的感受,还是很不同的。

 

因为在澳洲从事房地产行业,这两年也认识了不少业内的朋友。朋友圈这个东西有一个危害(当然你也可以认为是优势),就是你只能看到你认识的人发的内容,而从事什么行业自然也就会加很多这个行业的人,于是在社交媒体上,很容易每天就被澳洲房地产行业的新闻轰炸。

 

而这次回到上海和国内朋友的交流,让我有机会可以从澳洲本地环境中抽离出来,从另一个角度来看待澳洲和中国的房产市场,我认为对提高自己的认知能力非常有益。

 

我一个亲戚是在国内一家大型民企开发商工作的,他告诉我,由于一线城市的限售限购限贷政策没有放松的迹象,现在许多开发商已经开始谋求转型,有的开始做起了物业管理的生意,有的则打算彻底退出房地产行业。



在这个没有市场化的房产市场中,目前不论是买还是卖的需求都被强行压制了,这就是典型的中国特色。

 

上海目前的房价相比2016年的高峰下跌了10%左右,其实说来和悉尼的跌幅差不多。不过,相比澳洲媒体报道起房产市场下滑那个“没见过世面”的样子,国内的百姓和媒体倒是非常淡定。


毕竟大家都知道,国内的房产市场是个彻底的政策市,国家并不会让房地产市场崩盘。


而和我身边的年轻朋友交流,我发现大家对于澳洲房地产的热情,那是大大不如当年了。主要原因到不在于澳洲房市不景气,也不是贷款的问题,而是日趋收紧的往外汇钱难题,让不少人觉得不想惹麻烦上身。


 

最让我意外的,是一个在日本买了房产的朋友跟我说的经历:他在东京花300万人民币买的小别野,做短租的年租金收益竟然高达30%左右,虽然房子的升值很慢,但这样的租金回报率让他很开心。

 

不过,最近遇到了一些小麻烦,日本收紧了短租房市场的政策,要求房产必须取得相关资质才能做短租,而他的房产基本没有可能拿到这个证。目前他打算把这套房子改回来做长租,预计租金回报率也有接近10%左右。

 

总体来说,国内的朋友们对于海外房产的兴趣还在,但已经没有了前几年那种盲目,头脑发热似地想往外大撒币的冲动。

 

当然,目前国内还是有一些海外地产项目是非常火的,比如说去年开始风生水起的东南亚国家,越南、泰国、柬埔寨等。


对于这轮刚刚刮起的新海外购房热潮,我的看法倒是很明确,99%的人都会是被收割的韭菜。


 几周前看到彭博上的一篇文章,说胡志明市去年新建的高层公寓售价大约在5500美元/平米,预计2020年可以达到6000美元/平米。而越南的人均工资水平你们知道是多少吗?150美元/月,呵呵。这些高端房产大部分被卖给了海外投资者,当然我们的同胞应该是最大的冤大头。


据说,胡志明市当地25%的新房,都来自下面一个叫做Novaland的地产开发公司,是越南第二大房地产开发公司,我们姑且可以把它看做是越南版Meriton。


估计若干年后,这个公司的老板,就将踏在无数房产投机者的肩膀上,成为越南的新首富。(编者:2017年越南富豪榜上他是第三名,第一名是Mivina方便面的老板。)



回国期间,我还去了一个亲戚投资购买的一套公寓参观学习了下。 我亲戚于2015年以7700/平米的价格,在上海和江苏交界地太仓购买了一套三房高层公寓,室内面积130左右。


目前,这套公寓市价大约在2万/平米。其实最高峰时涨到过大约2万3,但目前楼市不景气,价格有所回落,但这样的涨幅,仍然让澳洲的房产望尘莫及。

 

看到这里肯定有人要说,中国房地产那是一堆泡沫,而且人民币贬值,70年产权等问题都不可回避。


说的是没错,但国内投资人到海外买房产赚到的又有多少?至少我这位亲戚的房子在四年多左右的时间里增值翻倍,这是实打实的结果。

 

如果你生活在国内,又一直关注海外房产,那你就应该发现,所有推销海外房产的机构,其实销售的并不是海外房产的投资属性,更多的是中国人寻求的一种资金避险,资产转移的需求。



客观的说,若要真讲起资产增值,过去二十年,全球没有一个国家的房地产,可以和中国的一线城市的房产相比。

 

曾经有一个北京的朋友找到我,说自己由于错过了北京楼市的买入机会,心里一直耿耿于怀。直到有一天接触到了澳洲房产,听了房产讲座,感觉得到了救赎。


听完讲座后,他一口气买了五套墨尔本CBD的公寓楼花,心想:“错过了北京,决不能错过墨尔本!”

 

现在这位朋友正在亏本转卖他无法成交的剩余3套楼花。


 所以啊,都说房地产是好东西,是没错,但你最好还是做你自己熟悉的事,买你看得懂的房子。


别人可能闭着眼睛瞎买也能赚到钱,但它不一定会发生在你自己身上。

 

有高人说过,财富的增长不在于频率,而在于量级


一波大趋势,加上一个重仓位创造的财富,好过你这里赚一点,那里刨一点的蛮干苦干。错过了中国一线城市的楼市盛宴,要找下一个北京上海深圳,谈何容易。

 

不过,澳洲的房子有一点好,就是这个国家在经济政治制度方面的稳定性,会给这里的房地产同样带来一层保护膜,它的价值会和澳洲经济一样,慢慢地增长



悉尼墨尔本虽然现在平均跌了10%左右,但如果你买到的是优质资产,供需平衡的蓝筹地段,买入的价格合理,那么你根本不用慌张,但如果你以为自己买几套澳洲房产就能暴富,那恐怕就是想多了。

 

开年第一篇,思路比较发散,就这样胡乱地说说自己最近一个月的所看所想,感谢阅读。


 



往期专栏文章:


2018年的澳房市场教会我的三件事 | 澳房闲话50(原创)

澳洲楼市大变脸,两年前买的楼花到底还要不要成交?| 澳房闲话49(原创)

买一堆房产,然后坐等财务自由,到底靠谱吗? | 澳房闲话48(原创)


更多精彩文章,请移步最下方点击“阅读原文”。

投资顾问Kevin Yu


《澳洲首次置业红宝书》房产篇作者

《澳房闲话》主笔

注册金融分析师

CFA三级候选人。


需要房产销售?出门请您左拐。

想学房产投资?扫码咱来聊聊。


电话:0422 812 052



长按指纹 > 识别图中二维码 > 添加关注


👇在平台菜单栏台点击键盘打开对话框


回复“红宝书”,可获取购书办法

回复“转售”,可获取楼花转售刊登方式


喜欢这篇内容的话,帮我们点一点“好看”吧~  

收藏 已赞