“请不要让大势影响了判断!”| Buyer's Agent 专栏

2019年03月04日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

 778 篇原创文章


Buyer's Agent 专栏专栏 50



作者:大悟

微信号:262739843



总是有人问我这样的问题:


现在大势不好啊,大悟你说我这房子是抛还是留啊?

不开心就抛喽。


(40万的悉尼1房,大势和你有个毛关系,你连跌都没机会)


你说我是现在入市还是再等等,我感觉市场还会再跌的。

恩,就等到您觉得ok的时候再入市吧。

(你就是不懂,贪财,胆子还小,只适合大势好时买)


这房子挺好,但我感觉价格定得太高了。

是吧,那就买您感觉价格合适的就好。


(感觉如果都准,就不会有那么多人离婚)



再举个栗子,5个同预算互不认识的人,同时买入同样价格不同类型的投资物业,他们中,有的人买了一个水景2房物业,有的人买了市区高层3房物业,有的买了商铺且楼上可住人的商业地产,有的人买了西南大地型独立屋,有的人买了2套外省房。


过了5年时间,为什么他们的投资结果不一样呢?


预算都一样,肯定不是预算的问题!


是感觉?感觉有用买彩票多好!买房子作甚?


同种预算对应大量不同类型投资产品,那究竟是哪里不同呢?


答案很简单:逻辑。


让我们用因为... ... 所以... ... 开始造句:


因为大势好,所以我入市,

因为大势不好,所以我不要入市,

因为这套房子便宜,所以我觉得投资挺好,

因为这套房子是学区房,所以投资结果不会差,

因为这套房子有规划,所以未来投资结果会好,

因为这个项目是大开发商,所以买它肯定不会错

... ...


因为你有钱买房,所以你就会买房???

... ...


你的逻辑错了,你推出来的结果会准么?


买个单反不还得看看评测不是,更何况房子乎?


来看案例,这是我一西人房产圈朋友一周前卖的手里一套投资房,因为需要钱换套大点的自住物业,感受下:




这是一套2010年的物业,2房3卫1车位。2009年买入价77.5万澳币,2019年2月售价150万澳币,在2018年曾挂165万,没有售出,2019年重新定价仅用34天,售出后租金为1350澳币/周。


上市情况



销售历史



对于较新的公寓型物业,持有成本低,无需翻新,这样的涨幅已经是非常非常不错了。当然区得够好,新物业得够稀缺,才有机会逆势。


我的一些客人在希望快点遇见自己心仪物业时会和我说:“大悟,最近有新的物业放出来么?”   就好像我们只能从新的物业里面选才能选到更新鲜的似的。


Everything has a price,包括房产。


这个问题我是这么回答的,尤其是那些预算所对应的物业产品比较多的买家(高预算买家不算),新出来的房子,一般讲价难度较高,尤其是卖家,心里期待值偏高,而很多卖家又很不现实,不是物业不好,而是房子定价较高,那怎么办呢?


“让子弹飞一会儿。” 


让这些卖家先嘚瑟嘚瑟,卖不动还非要卖,自然会降价,这时我们再入场,当然这个前提不是“我感觉”,感觉错了是会痛失机会的!


你的估价,要考虑非常多因素。譬如我一般会客人考虑的因素有:物业占地、frontage、物业condition、未来售价、区域溢价、建议土地价值、 最近1年区域的涨跌幅、 区域受众度,景观价值等等, 估出来的价格是要花时间去认真推理的。



当然,很多客人,即使相信我们,选择了买家中介服务,在刚开始选房时,还是会先按自己的逻辑和想法去展开,比如因为现在大势不好,所以谈价格时可以压价,因为选房人少,所以这套房走得会慢不会太多溢价......诸如此类。


对于这样的情况,因为我个人并不太喜欢push别人,所以如不听取建议,最好的办法就是让市场自己去说明。在错过了几次机会之后,客人自然就明白了一个道理:


大势是大势,而每个区有每个区的势,每条街有每条街的势,每套房有每套房的势。


说了上面那个别人的例子,再说一个上周六我们自己的真实案例:


上周六成交的客人,是我非常喜欢的,大家都是北方人,很聊得来,他们预算在$2-3m, 纯投资。


帮他们之前看的几套房子,总因种种原因没有拿下,1套是21天卖掉,另1套是15天卖掉,还有1套是在拍场卖掉。


总之,销售速度大大超越了客人先前的想法。所以我在提醒客人下次要提速之外,也给对应区域的二手房大中介老板打了一圈电话,幸运的是,第二周,我们就买到了。


这是一套未上市物业(off market),中介上周四给我电话说出了,我当天帮客人做完feasibility report,我们周五下午去实地看房,周六出价拿下无冷静期。


这套物业是一套待翻新物业,卖家DA已做好,买入价在260万澳币左右,翻新成本大约在50万澳币,因翻新后有水景,未来售价在350-400万澳币左右,翻新时间约为4个月,未来销售对象99%是自住买家。



因为买家隐私,我不能在文章中提及具体信息,但我想告诉读者朋友的是,任何“势”都有它的玩法。


我从来不在乎一套房子别人怎么看,也从不通过看房人的多少来判断物业的受欢迎度,因为我们相信自己的专业度,我2年前见过150人参加拍卖买到的一套房子,今年初折价出售,所以这种逻辑根本是站不住脚的。



buyer's agent的立场是帮助客人在大势下,如何找到最符合此时大势的解决方案。即使你只是一名澳房大全的读者,我也想衷心的和大家说一句话,哪怕以上的内容你都没记住,只需记住这句就好:


“如果你决定今天入市,选择符合今天市场的“势”的物业,你就已经赚到了!” 


不管市场如何,出色的投资人都需要有冷静的判断力,多数人都能看到的不是机会。至于那些被喊破嗓的“捡漏房”?呵呵,真正的捡漏房不是降几万10几万就叫捡漏房的,也不是被所有人知晓,下手快慢的逻辑。


真正的捡漏房,不是给那些靠感觉判断的人,而是留给懂房产的人的,就算你买的是降了价的房子,未来涨幅该慢还是一样的慢。因为当你区落错了,故事就已经结束了。

  


 关于大悟说 


我在Youtube上和Bilibili网站开始了全新的视频节目《大悟说》。


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(海外入口)


https://youtu.be/zMyceQ7PcBM


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https://www.bilibili.com/video/av44647446/


希望通过《大悟说》视频的形式,能让读者朋友更高效直观的了解房市。


也欢迎大家的提问,写上你感兴趣的话题,我会在下期通过视频为大家做出解答。


 


作者大悟介绍


Property Buyer's Agent

【澳洲房产大全】平台主编

《澳洲房产那点事儿》作者

《澳洲首次置业红宝书》总编


号称澳洲房产界最会写文章的房产人,2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》,曾排进当当网经济类书籍前60名,好评如潮。过去几年里,他秉承匠人精神,坚持每周末看房,至今看遍悉尼境内80%的区域,澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数,成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏,对于悉尼不同区域的把握,无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。


注:请在添加微信时注明添加理由。

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