问题1 我该保留自住房变成投资房出租，还是直接卖掉好呢？

问题：

我是一名学生刚刚毕业。我的父母正在考虑出售他们在邦迪海滩（Bondi Junction)的公寓房。

你认为我们应该出售该公寓房吗？

或者，你是否会建议我们保留并出租该公寓房，而非出售？

回答：

关于是否保留原先的自住房产或出租该房产的决定，除了考虑时机是否恰当以及是否会取得较好的投资收益外，还有其他许多需要考虑的因素，虽然前述的两个因素是分析时绝对需要考虑的部分。

以下几点必须予以考虑，但由于很难确定从哪一点开始谈起，下述信息并非按照考虑的优先级进行排列：

【1】如果所涉房产为“主要居所”，只要是在允许的期限内出售，就可免征资本收益税。你的父母可以搬离主要居所：公寓，且无需缴纳资本收益税，最久可达六年（六年内即使搬离了居所然后出售，所得的收益，无需缴纳资本收益税），条件是只要他们没有其他要求免税的主要居所。

如果他们搬离了该居所并购买了另外一套房产，他们有六个月的时间（重叠期）可以享受两处房产均免税的政策（来出售），但是如果超过该期限后原先的房产还未售出，那么即使只超过一天，他们也将有责任缴纳其中一套房产的资本收益税，税款将从他们最初搬离之时起算。

有一点是非常重要的，如果他们将房产售出并取得免税收益，他们可以用获得的收益购买另一套自住房产，可以因此承担较低的债务或无需承担债务。如果他们希望的话，可以通过新购的自住房产产权取得借款，将资金用于其他方面的投资，此时的债务是可全额免税的.]

【2】 如果他们保留并出租Bondi的公寓房，只有该房产的当前债务才能获得税款减免（因为是出租投资性质，而非自住房产）。即使他们将该房产作为抵押来获得购买另一套自住房所需的资金，相关税款也是不可减免的，因为贷款的用途（而非抵押物）决定税款是否可减免。

在某些情况下，做出类似决定的人最终取得的结果与他们的预期恰恰相反了:他们所居住的房产承担着高额债务（没有获得税款减免），而用于投资的房产却承担着较小的债务。

【3】 人们往往会保留原先的住房，因为他们认为这会是一个很好的投资项目，但这仅仅基于人们的情绪感受，缺乏相关调查研究来证明是否值得投资。

首先需要考虑的是该地区的发展空间和收益是否与任何其它区域一样好，或者优于其它地区。

如果保留该房产，那么你的父母可能就无法再投资于未来几年内发展空间更好、租金收益更高的其它地区，也就无法取得更好的投资效益了。

通常，就一些正当热门的地区而言，它们的最佳效益期实际上已经过去，除非这些地区还有重大的开发或基建项目，不然它们很可能会迈入减缓的发展前景。

要实现理性投资并取得高于银行存款利率的收益率，你需要找到一个即将步入最佳发展期的地区（比如即将成为热门地区的区域），而在澳洲首府城市的高档、受人青睐的郊区，不太可能找到这样的地区。

迎合家庭需求的偏远郊区或较新的郊区（在这些地区，即将有重大的基建工程，并且人口增长迅速，推动价值和租金收益年复一年地增长）通常存在极好的投资机会。

一般来说，保留旧居来作投资并非恰当的决定。

你的父母需要咨询一位符合资格的房地产投资顾问来获得一些好的建议，通过咨询，他们可以弄清楚自己在该房产及他们会搬往的房产所涉债务中的财务状况底线，并为他们一生中的这个重要阶段确定最合适的策略。

家庭成员之间房产转让是否要缴纳印花税？

提问：

我的父亲将房地产转让给他的兄弟姐妹，或者父亲的兄弟姐妹将房地产转让给他时，是否需要缴纳印花税？这类转让最好采用什么方式进行？

回答：

该问题的答案取决于你所居住的州。

举个例子：如果你居住于新南威尔士州并且房产也位于该州，那么转让时需要缴纳的印花税金额将与你购买房产时需缴纳的税额相同。

这就意味着必须由符合资格的人员对房产进行估值，然后根据估值结果确定印花税。

同时，你还需要承担律师费或产权转让费；在该类型的转让中，仍然需要律师或产权转让办理员使房屋产权转让给你，因而会收取相关费用，这与你购买房产时收取费用的方式类似。

房产在家庭成员之间转让时，理论上可以采用“转让”表的形式进行房产转让，而无需花钱制定全面的售房合同，同时需附上适当的披露文件（disclosure documents），如产权调查（title searches ）和议会区划证明（council zoning certificates）等。但是，你也可以采用常规的售房合同，因为合同能更好地保护各方的利益。

在澳洲的一些州，家庭成员之间转让房产可以免税，但这通常仅适用于配偶之间的转让。

根据房产的性质，某些免税政策可能会适用于初级生产的房地产（家庭农场）可以免税；根据转让时的具体情况，其他房地产可能也会有适用的免税政策。

此外还需注意，根据你父亲所拥有的房产性质（如投资性房地产），可能会需要缴纳资本收益税。因为这类型的转让和出售投资性房产一样的性质，因此也当成是投资出售的收益，必须缴纳资本收益税。

以上信息部分转载自- Property Observer

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