市政厅把图纸弄错了,巨大损失该找谁承担? | GOODWIN法律专栏

2019年03月08日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

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GOODWIN专栏 35



常说“澳洲梦”,就是拥有一块属于自己的土地,按自己的喜好盖个大别墅。在澳洲当个“大地主”,被视为人生一大美事。然而,当今澳洲大城市可供居民盖别墅的空地已经越来越少,“Rare as Hen's Teeth”。


于是,很多人把目光投向旧房,通过购买已有旧别墅,推倒后重新设计盖新房。还有一些有眼光的投资者,发现有些地块是可以分割成两块(Subdivision),并盖成双联别墅(Duplex)的。


毕竟在一些城区,土地价值占到了房子成本的绝大部分,用一半价格的土地盖出来的独立产权别墅成本就比较低了。


如果能购买到可以盖双联别墅的土地,分割盖完以后自主或者出售收益都不错。当然,这种能够盖双联别墅的土地,一般也比普通地块售价要高一些。



案例:一个欲哭无泪的土地开发项目


Council:搞错了!对不起,之前说的不算数,你要的户型盖不了。

买家:可是你的图纸说可以,你还当面确认,告诉我按照规划是可以的??


Council:这个,就是图纸搞错了。。

买家:......你们知道有错误多久了?


Council:那个,好像已经知道有错误4、5年了......红脸.jepg 


  买家:我数次亲自来咨询这个事情,你们市政厅办事也能这样疏忽大意吗?!


故事的主人公Andrew (化名),就是看到了诱人广告动的心,中介描述某块地有巨大潜力,推倒上面的破旧小房子,就可以盖双联别墅。


Andrew咨询律师和建筑师的时候,注意到这张100年前已经分割注册的土地注册图上,有一条从上到下斜穿土地的“水道”,但是地契上并没有注册任何水管道地役权(Easement)。


从市政厅出具的年代较近的地下水管道图上,明明标示这个斜穿土地的地下排洪管,其实是在邻居家土地下。


在信息不明确的情况下,Andrew多次到市政厅咨询,市政厅也确认此土地下没有这条排洪管


等到房产交易完成,准备申请盖房批图纸的时候,Andrew才发现,市政厅把地下排洪管位置图纸画错了,这个从上到下斜穿整块土地,直径90cm暴雨排水大水管还真的在他买的这间屋地下,此外,还附送好几个工程水井坑。


这就意味着,政府会强制要求留出很大空间给大水管,在它的上面和3米距离之内,都不能有任何永久性建筑。要知道,整块地块前宽度才15米,去掉左右两边3米以后,剩下仅不到9米。


这意味着Andrew买的这块土地,不仅不能盖双联,盖独栋都有很大问题,能盖出来的户型也比较奇葩,地面上还附送奇怪的水井入口。


于是房子价值大打折扣,连是否能按原价卖出都成了问号。原先预计能盖双联,现实却是可能无法盖房,预期收益成了巨大红字亏损。


然而,由于房产交易已完成,且售房合同上并没有明显的法律缺陷,房子没法根据合同条款退了。


即使有一定程度可以相信,原土地卖家明知地下是有水管,并且无法盖双联别墅,却在广告上仍然主打双联别墅为亮点而卖了高价(因为卖家家庭在此住了那么多年,房子地下有暴雨水井是个很明显的事情,所以有很大可能性知道此负面信息),也很难根据合同退回。


Goodwin & Co Lawyers德盈律师所的法律分析


在Andrew找到我们律所以后,我们也为他的遭遇感到非常不平。


在此类居住房产交易中,有许多方面专家参与其中,包括卖家、中介、买房律师、市政厅、甚至也有建筑师。通常都能通过购买水务公司和市政厅的图纸,参考市政厅的各种规划,最重要的是,图纸上的地役权(Easement)及水管方位图,得出是否有对盖房计划有阻碍。


而这个交易中所有环节的参与人,都没有或者无法发现这个问题,甚至有的当事人完全无视或误导这个问题。因此,数个环节的当事人,均有潜在责任。



今天,我们在这里做个简单分析,看看在这个案例里,都谁有责任,如何追责。以及在我们的生活和商业活动中,如何避免犯此类错误。




文档错误 – 谁的责任?


首先,此交易中,卖家根据《房产过户法(Conveyancing Act 1919)》第52A(2)(a)要求,提供了法定要求的文档(Prescribed documents)。如果没有提供,买家有权在签订合同14天内要求撤销合同(Rescind the contract),而不用承受损失或被追责。


当地市政厅(市政厅)提供的暴雨排水管图(Stormwater Drainage Diagram)却没有显示任何水管在此地块,反而在它的邻居地块中间,画了大大的水管线和施工水井。


一切的问题就是由此错误引起的。


买家责任



我们的客户Andrew,在此交易中是比较无辜的一方。


通常在买房的时候,买家是有责任做自己的尽责调查,找出潜在的问题。而Andrew也尽到自己的努力,做了很多查询,包括查看图纸、找律师征求意见、查阅市政厅的开发规划及当面找市政厅的工作人员核实。


唯一没能做到的是,在房产成交前找水管工程师刨开地面进行实际勘探。


卖家责任


由于房产交易已经完成并注册到土地局,Andrew难以根据当时的合同条款退回或者更改产权。


通常只能通过追诉个人民事权利,追诉卖家的赔偿,但是这是需要到法院打官司,证明卖家当时有主观意愿故意隐瞒地下管道的事实,费时费力,还没有完全把握能获得足够赔偿。


中介责任


在卖房交易中,中介有义务如实描述房产实际情况,保证在自己知道的最大范围内诚实告知买家。


然而在此次交易中,此中介行为可能有一定疏忽大意。在没有完全把握的情况下,就打出广告,宣传此地块为可以分割成双联的稀罕地块,以此为卖点提高售价。


《公平交易法》(Fair Trading Act)对中介行为的管理规定对类似行为有一些制约和惩罚。客户可以尝试通过到公平交易局(Fair Trading NSW)投诉甚至到行政仲裁所(Tribunal)提起仲裁诉讼。



然而,即使中介受到一定惩罚,对客户损失的赔偿可能无太大帮助。


另外,在相关案例中,以往有中介在卖房中没有与卖家进行核实,就保证房子中有附带的物件(inclusion)情况。交房后买家追诉到法庭,最后判决中介由于不实陈述需要进行赔偿。


此案件和彼案件有一定相似性,然后这也是一个费时费力的过程,最后能得到多少赔偿,也不能确定。


买房律师责任


在此交易中负责的买房律师是否也可能有相应法律责任呢?


Andrew把自己购买此房产用于盖双联别墅的意图告诉过他的买房律师。此律师查看过合同附件,发现其中的图纸不一致,有告知我们客户这里存在的风险,并且也告知做这方面的调查已经超过了律师的专业范围,应该来说已经尽到了律师的责任。


市政厅责任


最后,我们需要说说市政厅在当事件中的重大责任。而市政厅也是我们的客户Andrew追责的最主要主体。


根据《地方政府法案》及相关政策,市政厅负责准备并提供水务、排水、雨水管道的图表,并要求相关设施施工以后的合理时间内准备图表,而且在之后每次相关扩展工作后,更新此相关图表。


法规具体还规定了这些图表必须包含的信息,包括离房产边界准确的距离等,这些法规隐含了对市政厅相关义务的要求。


市政厅没有做到责任更新图表,是可能违反法规义务的。



更加要命的是,Andrew的邻居,即在图纸上明确标有水管的那家,实际上地下并没有此排水管,而在4、5年前,该邻居就已成功申请DA。


在申请过程中,市政厅一直根据图纸刁难邻居的建筑师,要他们提供证据显示真正没有此排水管。通过水管工的实际勘查,提供了所需证据。


市政厅在确定邻居家没有排水管,实际排水管在我们客户所购房产地下的情况下,通过了审批,邻居家成功地盖了理想的房子。


这意味着,市政厅早在4、5年前就已经完全知晓实际情况,明确知道排水管实际在我们客户家地底下,然而市政厅的相关工作人员,并没有通知屋主,也没有根据法规及时更新图纸,导致数年后Andrew买房时,依赖市政厅的错误图纸,造成巨大经济损失。


根据我们知晓的相关案例,市政厅在很多时候对此类疏忽大意造成的损失具有一定责任,并且在一些案例中,市政厅被判对损失相应的赔偿。只是由于《地方政府法案》对市政厅的工作人员行为有保护,工作人员的合理工作行为可能被免除追责。


另外,市政厅在每个提供的图纸下有免责声明(Disclaimer),免责声明虽然具有一定作用,我们的意见是,它不能完全避免市政厅的责任,仍有可能对疏忽大意导致的侵权行为(Tort) 追诉民事赔偿。


当然,市政厅还会辩解,客户自身没有尽到100%调查义务(比如在成交前挖地三尺找到水管)。


我们的意见是,这属于为难客户。


通常市政厅的图纸就具备权威性,在绝大部分的房产交易中,没有明确地下有水管的话,是不太可能去挖地找水管的。


而且,成交前土地仍属于卖家,买家一般难以获得许可进行此额外勘探权力,就算客户承担一定程度的责任,市政厅还是免除不了其需要担负的那部分责任。


总结


在此事件中,多个参与方都有或多或少的责任,总体看来,最大的责任在于市政厅未尽到义务更新图纸


虽然市政厅有一定的豁免权,但是德盈律师团队认为,市政厅在此事件中应付一定民事责任。



(以上文体不构成法律建议,如果需要请单独咨询。)


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