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美国房地產長期投資10大城市

　　最值得長期投資房地產的10大城市

　　「富比世」雜誌最近選出10個美國最值得長期投資房地產的城市，認為在景氣回甦之後，這些城市的房市將快速恢復熱絡，且經濟發展前景良好。

　　長期投資房地產，最忌諱房市供求不均、房價暴漲暴跌。一個地區的房價之所以會暴漲暴跌，最大的原因是開發商在景氣好時過度開發，興建新屋，房價也跟著炒熱；等到景氣一差，房市乏人問津，供過於求太嚴重，房價必然直落不起。

　　這正是加州許多地區目前的狀況。以加州首府沙加緬度(Sacramento)為例，過去幾年由於房貸申請便利、土地取得容易、相關法規寬鬆，建商拼命開發，在2000~2005年間，上市新屋整整增加了一倍。

　　現在只要沿著公路開一圈，市郊處處都看得見外表美麗的新建高級柵門社區，但是社區裡卻多是空屋，街道空蕩，人跡罕見，完全不是建商原先所預想的景象。

　　今年，沙加緬度還有6140間新屋興建，但與2005年時的2萬多間差得遠。中間房價更從2005年時的37萬5000元跌到21萬2000元。

　　這樣的漲跌對一些人而言，的確夠恐怖，但更可怕的是，這不是當地第1次出現這種危機。老居民都記得，這與80年代信貸儲蓄危機時的房市，幾乎一模一樣，先是新屋增加了2倍，然後房價暴跌25%。

　　這樣暴漲暴跌的房地產市場，絕對不是精明的投資者願意或應該長期投資的。

　　比較之下，西雅圖、紐約和費城的情形完全不同。由於建地取得不易、法規嚴格，過去這幾年新興建設有限，房價較少大起大落，更能一直維持很低的空屋率。

　　動盪較少價格穩健成長

　　「富比世」(Forbes)雜誌根據全國營建業協會(National Association of Home Builders，簡稱NAHB)過去25年的房建資料，就全美40個主要城市房地產供求變動進行分析，選出10個最值得長期投資房地產的城市。

　　排行榜依序為：西雅圖、華府、德州的聖安東尼(San Antonio)、明尼亞波利斯(Minneapolis)、紐約、聖路易、費城、辛辛那提、波特蘭(Portland)和亞特蘭大。

　　「富比世」特別指出，上榜這10個城市，目前的房地產市場不一定看起來很好，但是浮動程度和全國房市比較起來相對穩定，房屋價格一直呈現升勢，即使在大市表現不好時，也沒有出現太大幅度的變動。

　　與全國房市相對比較，在這個排行榜占有重要位置，因為評鑑認為，當全國平均的營建成長率為1%時，某個城市的營建成長率卻有5%，並不見得是件好事，因為當景氣不好時，相對差異也會一樣大。

　　如果是投資房地產的目的，在於短期趁機切入，套取高利潤，只要時機抓得準、把握得好，房價的浮動當然是機會，但是如果是要長期投資，這樣的大漲大跌不是好選擇。

　　加州的很多城市，正是因此未能進入排行榜。只要經濟一好，人們就從全美各地湧入加州，因為加州有多樣的工業，提供較多的就業機會。房屋建築率也跟著上升，這也是這幾年當股市大好時，加州的房屋新建率攀達近年新高的原因。問題是，景氣好的時候，人潮來得快，不景氣的時候，人潮去的也快。留下的是大批待售空屋。聖地牙哥、洛杉磯、沙加緬度都是如此。

　　開發有限供應不至泛濫

　　加州唯一的例外，可能是舊金山。舊金山因為是老城，加上受限於地理所在，根本不可能大幅擴建開發。

　　東岸的很多城市，基於和舊金山類似的理由，房地產沒有出現太大的浮動。空地有限讓開發商不能過度建蓋新屋，而得以免於像鳳凰城或拉斯維加斯般面臨供過於求的困境。

　　東岸城市的房價近年一直呈高，但是並沒有因此帶來瘋狂的新屋興建，主要也是因為舊城市可蓋的土地有限。由於景氣差，這些城市的房價最近也不免下跌，但是原因絕非供過於求。

　　以紐約市為例，相對其人口而言，新屋營建率十分低，使房屋供應和空屋率都可以得到控制，也讓房市可以很快地正確做出必要的調整和反應。如曼哈坦2009年目前尚無新公寓計畫上市，就可讓略呈跌勢的房市得到緩衝。

　　就業成長決定房屋需求

　　城市未來就業率的預估，也是該地房地產是否值得長期投資的重要考量。因為營建成長和就業率決定了房屋的供求，也就掌握了房價的漲跌。

　　原本房地產應該十分區域性的。但是，前幾年的全美房市大漲，房貸寬鬆卻蔓延全國，使得大多數城市的房地產，都呈現非常態的房價升漲，和當地的經濟根本脫節。

　　全國營建業協會指出，當前的房地產正面臨修正，應該會修正到恢復常態。因此，營建率和就業率未來仍會是推動房價的主要動力。

　　看好基本面出手不是現在

　　當然，值得長期投資並不代表房價現在已經觸底，可以大膽投入，或者馬上就該出手。

　　事實上，「富比世」特別指出，根據專家及各方面的資訊，全美整體的房地產還在低谷盤旋，甚至有可能再進一步走低，至少要1年之後，才能慢慢從房貸危機及房價遽跌的傷痛中恢復過來。如果是在房價最高峰時買進，恐怕還要等很長一段時間才能回本；但是當經濟復甦時，這幾個城市的房地產，應該屬於基本面最強健，最值得投入的長期投資。

　　長期投資房地產

　　●避免房市供過於求的地區

　　●避免房價大起大落的地區

　　●選擇就業率看好的地區

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