英国房产投资的不同玩法，如何做到100%英国银行贷款成功？,英伦大叔微信公众号文章

在英国投资房产方式有三大类，分别称为间接投资，直接投资和风险投资。每一类投资方式又能细分出一些小的投资方式，有些可能是大家比较熟悉的，小编就会简单地一笔带过。

有些对大家而言可能是新概念，或者英国的玩法和国内有比较大的不同，我就在这里多说一点。

然而纵观三大投资方式，其最重要的区别就是各自自有资金投入比例的不同，也就是杠杆的不同。接下来就让我们大家一起来看看他们具体的区别吧。

间接投资

第一种方式称之为间接投资，因为我们投资并非是实实在在的买一栋房子，而是对房产或相关产业的产品进行投资，就像我们所谓投资黄金并不一定需要真正上银楼去买几条小黄鱼来一样。以下是几种间接投资的方式。

房产股票

投资者第一个能想到的间接投资方式可能就是买房地产公司的股票了，比如Berkeley是英国很大的一个房地产开发商，是FTSE100指数的成分股，所以完全可以用投资他们股票的方式来间接投资房地产市场。

房产基金

REIT（Real Estate Investment Trust）

另外一种大家可能相对陌生的投资产品叫做REIT（Real Estate Investment Trust）。它其实对于英国本身来说也都还是一个相对比较新的概念，只有不到十年的历史。它同样是在证交所上市，投资对象主要是商业地产。

好处及优点

间接投资法的共同特点是它摒弃了房地产被称Real estate/不动产投资的基本特点。证券化使之既不Real，也不动，它的变现能力相当强。反之当市场走弱的时候，投资者甚至可以用做空的方式同样获得投资收益。

用杠杆来考察间接投资的话，一般来说，做证券大量使用借贷杠杆的比较少，尤其是做多的时候，所以可以简单地把它们称为非杠杆的房地产投资方式。

直接投资

第二种的直接投资法比较接近于我们一般脑海当中投资房地产的概念，但是英国市场发达法律规范，我们的投资获利方式也有很多种，从获利渠道来说一般就是房租受益和资本增值两个途径。我们就分成这两个大类再讨论，基本上都可以统称为BTL（buy to let）。

BTL（buy to let）

租金收益类当中第一种小类别，就是最最简单大家最最熟悉的买一套房子租给一个人或一家人赚租金，这种方式最最简单。对于房主房客的法律规范也比较健全合理。伦敦及周边以外的地区由于房价便宜，租金回报率还是相当可观的。正常的收益率在7%以上很正常甚至可以接近两位数。伦敦因为房价很高，收益率一般不到5%。

群租房HMO

第二种方式在国内也已经有了，就是所谓的群租房HMO（house in multiple occupation）。好处显而易见，拆成几间，总的房租收入肯定比单租大，但是管理麻烦，贷款利息高，通常要包水电煤宽带Council tax等各种账单，对房子的损耗也比较大。

如果房子超过三层并且房客超过五家人家的话还必须申请执照。而有不少地区已经不再发放HMO执照了，英国对HMO也是有很多规定的，比如要求每间房间必须至少6.5平米。

假日出租（Holiday Let）

第三种大家相对陌生的方式叫做Holiday let。大家也许知道Airbnb，这就是一种Holiday let的方式。

比较有意思的是，直到去年五月份之前，伦敦在法律上都是禁止短租的，也就是说从事Holiday let的基本上都是非法在运作。好在大伦敦市政府学习三个代表与时俱进，终于停止了这个恶法。

购买学生公寓或酒店房间的产权

另外一种最近被推广得比较多的是购买学生公寓或者酒店房间的产权。这种投资往往卖方会负责管理，并且承诺几年内若干百分比的回报。如果是好的项目的话，这样稳定的收益确实也不错。它尤其受到保险基金等追求稳定年收益的机构投资者的青睐。

作为个人投资者，重要的是要判断房子的价格是否虚高，给你承诺的收益有时其实出在你多付了的购买价格上。另外一个必须知道的是，这种投资退出很难。如果给你承诺的包租回报虚高，几年后卖方不再包租，投资人抛又抛不掉，那就是鸡肋了。

在直接投资法中，另一类是以追求资本增值为主的投资方式，与租金收益法未必矛盾，有时候做法基本一致，只是侧重点不同而已。下面我们就来介绍这一类投资方式。

投资学区房

我们先说资本增值类投资法的第一种情况：投资学区房。其实它的操作方式和租金收益类的Single let基本一致。区别就在于，好区的房子价格高，租金收益率相对就低，租金收入不足以吸引人来投资，而是作为一种现金流的保障，支撑投资人从中长期的资本增值中获利。

这里的学区房其实只是优质资产的代称，也可以是比如伦敦中心区的优质房产，房产价格大体趋势是越贵涨得越快。

追逐开发热点

第二种做法和第一种略有不同。不是去买好区，而是追逐一些开发热点，而开发项目往往是在所谓的坏区。等开发改建项目完成，坏区变成好区，房价自然就水涨船高了。比较典型的成功例子是Canary Wharf的开发，奥运新城Stratford的开发以及Crossrail沿线的开发。

房产的改建和开发

第三种做法，也是租金收益法和资本增值法中唯一不属于BTL的投资方式，是对房产的改建和开发。这可以是简单地把车库/阁楼改成房间，也可以把大房子扩建分拆成若个公寓，还可以把废弃的商业建筑改建成住宅楼等等。

这种方法毋庸置疑，技术含量比较高，需要比较专业的人士来操作，而且由于这种投资方法一般没有现金流对整个项目进展期间融资成本的支撑，所以也是目前介绍的几种方式中风险最大的。

不过也正是由于技术含量高，资金要求高，因此市场准入也相应比各类简单的BTL高很多。在英国政府多次打压BTL投资者的情况下，普通BTL越来越难做，这类的改扩建投资仍然有着比较大的生存空间，是值得投资人关注的一个投资方向。

现在我们来横向比较以上几种投资方式：他们的共同点就是，一般会申请适当比例的贷款，也就是说，会比较温和地使用借贷杠杆。一般BTL贷款的最低首付要求是25%，改建扩建的贷款算法则完全不一样。

最后，最关键的一个步骤：贷款

如何能最大的利用银行的杠杆来实现自己的买房梦，投资途径？贷款是必不可少的方法和技巧，很大程度上也决定了投资是否有效的关键因素，我们来具体看看目前英国金融市场上的房屋贷款的几个重点方法，按照大家目前签证类别来做一个简单介绍

投资移民贷款视频介绍：

投资移民签证持有人其实是贷款需求和种类比较多样化的人群，有初到英国希望购买首套自住房，也有大部分在英国的投资移民已经完成全款第一套自住房屋的要求。

在此情况下，如何更好的利用英国的信贷体系，购买投资出租房，或者通过全款购买的房产的再贷款，获得更多的资金进行新房产的投资？银行如何评估申请人的收入情况？是本文重点分享的内容

我们以几种案例的方式分享投资移民申请人的不同需求和多种情况（当然解决方案的种类比较多，这里仅就几个代表性的为例）：

案例一 Tier 1 Investor初来英国申请英国自住房按揭贷款

基本情况：借款人中国国籍，Tier 1 Investor 投资移民身份。丈夫作为法人经营自己的公司，运营满一年，近一年的个人所得税税前收入30k，企业财报净利润为盈利，妻子找到英国本地公司永久工作职位签署了雇佣合约，税前年收入20k，妻子在英居住1年，工作了1个月，希望申请自住房贷款，购买英国第一套自住房。

贷款顾问建议理由如下：

1）该银行可以接受非英籍Tier 1 签证，剩余签证时间2年6个月，或者来英居住满3年，或者不满3年且剩余签证小于2年6个月可以考虑，最贷款比例不超过75%。

2）该银行可以接受借款人最为法人经营公司不满2年，有一年完整的年度会计财务报表。

3）该银行可以接受借款人永久职位工作合约，且可以接受还在试用期内，没有连续工作历史时间要求，没有目前岗位工作历史时间要求。在英国要有一年的银行开户记录。

贷款方案：

房产价值: £550,000

贷款金额: £230,000

贷款比例: 42%

贷款产品利率: 1.89% 2 Year Fixed

贷款期限和还款方式：25 years Repayment等额本息

借款主体：夫妻双方

每月月供: £962.59 pcm

案例二 Tier 1 Investor申请自住房贷款

基本情况：借款人中国国籍，Tier 1 Investor 投资移民身份。妻子在英国照顾孩子上学没有工作；丈夫在中国有固定工作，正规缴纳个人所得税，连续12个月个人所得税纳税单显示税前个人应纳税收入折合英镑10万英镑。在国内人行征信记录无不良信用记录，在英国和中国没有其他贷款余额。希望在英国申请自住房贷款购买英国第一套自住房产。

贷款顾问建议理由如下：

该银行可以接受非英籍Tier 1 签证，可接受正规纳税的人民币收入。

贷款方案：

房产价值: £600,000

贷款金额: £450,000

贷款比例: 75%

贷款产品利率: Fixed 3年 2.93%

贷款期限和还款方式：25 years Repayment等额本息

借款主体：借款人夫妻双方

案例三 Tier 1 Investor自有住房，申请BTL投资房按揭贷款

基本情况：借款人中国国籍，Tier 1 Investor 投资移民身份。在英国和中国没有工作类型的收入，在中国有房产出租收入。希望在伦敦投资房产进行出租。

贷款顾问建议理由如下：

1）该银行可以接受非英籍Tier 1 签证，可接受借款人无工作收入。

2）经与银行确认可以接受该借款人欲投资的地理位置和楼盘。

3）借款人在国内有一定金额的人民币存款，可接受存在该银行。

贷款方案：

房产价值: £970,000

贷款金额: £485,000

贷款比例: 50%

贷款产品利率: 3.5%

贷款期限和还款方式：25 years Repayment等额本息

借款主体：借款人本人

案例四 Tier 1 Investor申请BTL投资房按揭贷款

基本情况：借款人中国国籍，Tier 1 Investor 投资移民身份。在英国和中国没有工作类型的收入，在中国有房产出租收入。希望在伦敦投资房产进行出租，自有资金在国内，希望通过短期融资先行买下房产。

贷款顾问建议理由如下：

1）该银行可以接受非英籍海外人士，可接受借款人无工作收入。

2）可接受客户在中国的房屋租金收入。

贷款方案：

房产价值: £460,000

贷款金额: £275,000

贷款比例: 59.78%

贷款产品利率: 2.89% +1.36%

贷款期限和还款方式： 5 years Interest Only 每月还息到期一次性还本

借款主体：借款人本人

房子租金：1668英镑每月

每月月供：£973.95 pcm

案例五 Tier 1 Investor身份满5年获得永居身份，申请BTL投资房转按揭贷款

基本情况：借款人中国国籍，永居身份。在英国居住在亲属名下的房产里，拥有多套投资出租房，在英国没有工作类型的收入，仅有英国的房屋出租收入。希望把英国的全款购买的投资出租房产申请贷款，资金去支付新投资的房产尾款；并且希望把另外有贷款的投资出租房产申请转按揭，替换原有贷款寻求更好利率和更长的期限。

贷款顾问建议理由如下：

1）该银行可以非英籍永居人士，可接受借款人为有经验的房东（出租房产经验2年以上）名下没有自己的自住房，有房屋出租收入，无工作收入。

2）没有名下总共房产套数的上限，如果一共拥有6套房产，所有房产的贷款比例不能超过75%，如果拥有7套或者以上，所有房产的贷款比例不能超过65%。

3）需要提供名下所有房产的明细，以及名下所有资产负债明细。

贷款方案：

房产价值：£550,000

贷款金额: £300,000

贷款比例: 54.5%

贷款产品利率: 1.79% Fixed 2年

贷款期限和还款方式： 30 years Interest Only 每月还息到期一次性还本

借款主体：借款人本人

房子租金：£2000 pcm

每月月供：£447.5 pcm

St Mary’s Private Wealth 是一家总部设在伦敦，由英国金融行为监管局（FCA）授权及监管的金融服务公司。我们的业务专长包括：Tier1投资账户管理、ISA账户管理、理财投资组合、英国贷款和保险业务等。我们旨在为每一位客户提供涵盖所有理财生活的全套财富管理计划。

St Mary’s Private Wealth Limited is registered in England and Wales authorised and Regulated by the Financial Conduct Authority (FCA). You can check this by visiting Financial Services Register on the Financial Conduct Authority (FCA) at http://www.fca.org.uk/. The FCA does not authorise some aspects of buy to let mortgages. The information contained within the website is subject to the UK regulatory regime and is therefore primarily targeted at customers in the UK.

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英国投资的房产的几个要点：