解析 | 15%外国人房产税及温哥华地产市场分析（二）,北美报告微信公众号文章

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【加拿大头条（ID：canadanews）张国任撰写】首先必须声明下文仅代表本人个人观点。加拿大灰熊研究院是独立第三方非盈利智库，不依附于任何政府或党派。

| 3.丁果先生称“要给百分之十五的房产税最合理的解释，就是它可以解决大家(尤其是年轻人和工薪阶层)都买的起独立屋的问题”。

大家都买的起独立屋是非常美好的理想，现实是大温地区房屋拥有率大约为65%，而且长期在60%左右浮动，加拿大全国也只是66.5%，这里还包括公寓与城市屋。

如果丁果先生期待政府出台极端政策而使房价出现断崖式下跌，那将是经济危机的开始。地产与建筑行业占加拿大GDP的12%，加上金融，法律，装修等周边服务产业，占GDP20%，在大温地区这些比例相对更高。房价急剧下跌将导致大批相关产业人员失业，加上地产财富增值效应的降低，消费力下降，触发连锁反应，波及其他行业，最终引发经济危机。这显然并不会让多数人买的起独立屋。

| 4.再来看看“供需失衡”的问题。首先看房屋市场的供应：

蓝色线为大温地区独立屋总体存量，可以看出从91年至今的25年间基本没有变化，同时红色线代表的公寓和城市屋数量则一直在上升。

这样的走势是大温地区地理局限性及经济规律本身所主导。大温地区地处的低陆平原北面是山，向东也是山，南面是边界，西面是海，这样的地理局限性决定了土地供应量的有限。这一问题在温哥华市尤其突出，列治文，本拿比其次。在有限的供应下，无论是从政府规划，从解决房屋整体供应角度，还是开发商从的商业利益角度，都必然的把可利用土地用作开发高密度住宅。例如，今年省政府将温哥华西区少有的大面积可开发土地Jericho区卖给了原住民，目前规划是会建成三座公寓大楼和原住民社区中心。

所以，未来大温地区独立屋的供应量不会大幅上升，发展趋势还会延续公寓和城市屋等高密度住宅的持续增加。

在需求一面，根据2011年统计低陆平原地区人口约为2百60万，并以每年大约3万的速度增加，预计到2041年整体人口数量将达3百20万，需要新增住宅约57万，这些只是本省/本国的需求。根据省财政厅统计，大温地区外国买家占10%，列治文占高达近20%，省政府的政策实际上减少了绝大多数外来需求，缓解了压力，有利于稳定市场。

| 5.当然，正如我第一篇文章所说，任何一个政策都不是完美的。该政策最大的问题之一是没有给政策出台是已经签约的海外买家豁免权，本来可以让这部分买家grandfather in，这样之后的海外买家集体诉讼案完全可以避免。同时，该政策可能会成为未来与中国的贸易来往中隐藏的问题。中国已经与加拿大签订了投资保护与促进协议，并且已经开始就双边自由贸易协议进行探索性谈判。中国政府目前没有表态是因为中国面临资本外流，汇率下降的压力，乐见加拿大有这样的政策出台，但并不代表未来在适当的时候拿出来作为“筹码”。

最后感谢乐活网与高度周刊给予的支持! 感谢丁果先生回应，如有冒犯，请多包涵！

| 作者简介：

张国任博士：加拿大 Kwantlen Polytechnic University商学院教授，加拿大灰熊研究院研究员、副院长。

出品：加拿大头条
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