任何物业的估价都是一件非常专业，且非常有难度的工作。

这一点体现在房产上尤其明显。

因为每一个物业在这个世界上都是唯一存在的。

没有任何一个物业和另外一个是完全一样的，就算再相似，也会有地理位置，楼层，方位，噪音等的不同。

这也就给了估价师一个难题，每一套物业的估价都没有绝对的参考物。

在估价报告中，很重要的一个组成部分就是最近成交价对比。

通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域（一般是购房地段5公里以内）的相似房型成交价来给出估价。

这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。

在悉尼，六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格，也就不难理解估价为什么会低了。

众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。

在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。

而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费，律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。

那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢？那就是通过估价。

说简单点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。

前面提到估价的难度，也就不难理解估价师的主观因素所存在的偏差了。

估价时，要考量的东西太多。

不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。

所以这也就解释了为什么同一个物业的每次估价可能都都会不同。