澳洲地产投资增值税详解

投资房产的增值

增值通常构成投资房产收益的一大部份。总的来说，投资者需要对增值交税。关于什么情况下应交增值税，交多少，规定并不是直截了当的，特别是当投资房产最初曾经作为房主的自住房的情况下，或者房子在出租了一个时期后又成为房主的自住房。

“最根本的原则是，一个纳税人的自住房是免增值税的，而一个纳税人只能有一个自住房，”贾德说。

“情况常常变化，特别是当自住房也曾在一段时间被用来产生收入的情况下，”贾德说，“这样的情况包括主人不在里面住，将房子第一次出租出去。

自住房变成了投资房不自住与“六年法则”

自住房，在房主迁移到另一个城市或海外的情况下，出租了出去。或者房主自己去租房住，而将自己拥有的房子租了出去，因此，自住房不再是自住房。

所谓的“六年法则”允许房主在最长六年内继续把此房产当作自住房来对待。

如果在房产租出去一段时间之后，房主又搬回去作为自住房住，如果后来此房又出租出去的话，六年的时间重新起算。

如果“六年法则”被违犯了，即房产出租超过了六年，那么可以有增值税的部份减免。

特殊法则

除了“六年法则”，还有一个特殊法则，适用于自住房在1996年8月20日之后首次成为产生收益的情况。

•该特殊法则关系到如何确定房产的初始价值。

•为了计税的目的，房子的价值按首次租出时的市场价值计算，而不按当初买房时的实际价

例一：房产第一次被用来产生收入——符合“六年法则”

在1994年7月1日，贝芙花25万澳元买了一所房子，她把房子用作自住房，直到2007年7月1日。到此时，房产的市场价值是35万澳元。如果从那时起，贝芙把房子出租出去，一直到她在2013年7月1日前把房子卖掉，根据六年法则，她仍然可以享受增值税的全额免除。她卖房的收益不需交任何增值税。

例二：房产第一次被用来产生收入——不符合“六年法则”

接着例子一，如果贝芙继续把房子出租，到2014年7月1日以70万澳元的价格出售，即从房子第一次产生收入以来的七年时间，那么她只能享有增值税的部份免除。在这种情况下，她最初把房子出租时房子的市场价值（2007年7月1日，35万澳元），将用来计算增值税，因为此房第一次产生收入的时间是在1996年8月20日之后。在这种情况下，她的增值是35万澳元（即70万减去35万）。她的应交税增值额计算如下（忽略闰年）：35万澳元 x365 天（不属于自住房的天数）/ 2555天（拥有该房产的总天数）= 5万澳元。

因为贝芙拥有此房产超过12个月，所以适用于50%的增值税减免。那么她需要按自己的边际税率对2.5万澳元的增值交税。

投资房变成了自住房

如果房产最初是按投资房出租出去的，然后在房主拥有此房期间的一部份时间又变成了房主的自住房，那么只能享受部份的自住房增值税减免。如果房产最初是作为出租房的，那么到最终出售时的总增值将按比例减少，视房主将房子作为自住房的时间长短而定，见例三。

例三：原来的投资房变成了自住房

丽莎在2008年10月19日买了一栋房，她将房子租出，直到2011年10月21日。从那以后，她把房子当作自住房。她最终于2013年9月7日将房者卖掉，增值4万澳元。应该交税的增值额，按她将房子用作自住的时而算，如下：

40000澳元x1098 (从2008年10月19日至2011年10月21日的天数) /1785 （拥有此房产的总天数） = 24605 澳元

因为丽莎拥有此房产的时间超过了12个月，她有资格享受50%的增值税减免，那么她实际应交的增值税是12302.5澳元。

房主去世后留下的遗产房

“在澳洲，没有死后的责任追究，因此房主去世后的遗留下来的住房通常不需交增值税”，BillNussbaum税务公司的总经理贾德（HLBMann Judd）说，“然而，有一些重要的规则需要考虑，以确保免增值税的资格不会丢掉。”

增值税是从1985年9月20日开始的。贾德表示，如果遗产房是当初在1985年9月19日或之前买的，那么下面的规则适用：

1.如果房子是在房主去世后两年内出售，免增值税。

2.如果是在两年以后出售，如果符合下列条件的话，仍然免增值税：没有用房产获利，即没有出租过；该房是房产继承者的自住房，去世者的配偶，或其他人根据遗嘱有居住在这里的权利。

如果去世的房主当时买房子时是在1985年9月19日之后，作为自住房买的，那么需要进行较严格的审查，方可判定该房在出售时是否需交增值税。首先必须满足所有上述所列条件。此外，该房产必须是死者死前所居住的自住房，并且没有用以产生任何收入。

去世者遗留的投资房

总的来说，如果是根据遗嘱把房产转给受益人的话，没有增值税的问题。当受益人最终出售此房时才需要较增值税。房子的基价根据以下计算：

对增值税实行前的投资房，房子的初始价值按死者去世时的市场价值计

对增值税实行后的投资房，房子的初始价值按死者当时买房时的实际花费计

50%的增值税折扣仍然适用，如果房产继承后超过12个月再出售的话。