近年来澳洲房地产市场炙手可热，买房的同时也带来了一系列的税务问题。

在澳洲，每个人都可以拥有一套自住房，第二套以上的房子均算作投资房。投资房需要缴纳土地税，自住房则不需要。

自住房卖掉之后产生的利润不需要纳税。判定这个房子是不是自住房，税务局ATO一般从以下几个方面考虑：

1. 你在这个房子里面居住的时间。税法并没有规定必须居住多长时间才可以被认为是自住房，但是一般起码要住6-12个月以上。住的时间越长越好。

2. 你的家庭成员是否和你一起住在这个房子里。3. 你是否把你的私人物品搬进这个房子。

4. 你所用的通信地址，尤其是在税务局留的家庭住址是否是这个房子的地址。

5. 这个房子的水电煤是否接通。这些费用是不是一个家庭的正常用度。

6. 你买这个房子的意图。举个例子：你买了一个房子，装修之后很快就卖掉了。这种情况税务局会倾向于认为你是为盈利为目的，而不是为了自住。

一旦选定这个房子为你的自住房，如果你以后把这个房子出租出去，六年之内你把房子卖掉仍然是不用交税的。这种情况通常出现在需要去别的城市或者国家工作的人身上。当然如果一开始是自住房，后来出租，在六年之内你又搬进去住了一段时间，接下来的六年这个房子仍然可以被认为是自住房。前提是你没有其他的自住房。

如果房子买的时候被选为投资房，那卖的时候产生的利润是需要交税的。这个利润有个专有名词叫资本收益（Capital Gain），它是卖价和成本之间的差额。这里的成本包括了房产购买价，印花税，买卖的律师费，中介佣金以及装修费等。如果房子卖之前，你曾经搬进去住过，那么不是所有的利润都需要交税。只有一定比例的利润需要交税。这个比例是房子出租的时间占整个房子拥有时间的百分比。

举个例子: 如果前两年房子出租，后两年自住。房子卖掉产生的利润为$600,000.00。那么只有一半的利润需要交税，也就是$300,000.00这部分需要交税。因为这个房产已经持有超过一年以上，那么还可以打个折，只要$150,000.00 这部分交税。这就是资本收益所得税折扣50% (CGT concession)。

需要注意的是只有个人和信托基金有这个折扣，公司是没有折扣的。也就是说如果房产买在公司名下是没有这个折扣的。因此如果不是开发，只是投资收租的话，放在公司名下可能没有放在个人或者家庭信托基金划算。

如果这个房子买在夫妻共同名下，每个人分到的利润就只有$75,000。假设他们没有其他收入，可以省掉差不多3万多的税。如果家庭成员多的话，选择家庭信托基金，可以省下的税会更多。

由这个例子可见，买房之前选择一个好的结构至关重要。

另外，投资房出售的时间也是一个关键，如果选在收入低的那年出售，同样可以省税。需要注意的是资本收益的计算时间是以合同日而不是交割日为准。

因为每个人的情况都不同，这里讲的只是基本的关系。如有任何问题，欢迎来电或留言咨询。