【澳迈资讯】“墨尔本中心高楼建设新规”关于公寓,那些中介不会告诉你的事!

2015年09月18日 澳迈海外置业


据THE AGE报道,9月4日,维州规划部长Richard Wynne突然宣布对墨尔本CBD建筑法进行修改,CBD建筑的高度和密度将被限制。目前临时新规已于9月4日午夜生效,在进行公众谘询后,议会将在2016年9月进行立法表决。在此之前,该临时法规一直有效,只有部分特定的重要开发项目不受限制。这是工党政府执政以来在规划领域实行的最重大改变。


下图为墨尔本CBD的范围示意图。


开发商和房地产行业向维州政府上周对墨尔本CBD建筑法的突然修改,表示强烈不满。因为新的法律有可能显著减少CBD未来摩天大楼的高度。

但由下图,我们可以看到未来已经确定会建的摩天大楼已然如云。


一石激起千层浪。对于新规各方反应不一,而观点两极对立,更有媒体对原文断章取义或者在根本不理解的情况下将新规误读为“限高24层”,让投资者们更加摸不着头脑:


CBD公寓
将降价?
有媒体称,新法将严重打击墨尔本市中心的摩天大楼,预测CBD公寓价格将在未来三年中下降20%。


CBD公寓
将降价?
也有媒体称,新政颁布,对于已经购买公寓房和楼花的买家来说是利好消息,绝对赚到了,因为这使得墨尔本即将成为第二个悉尼。


公寓走势到底会是如何?有多少实情是你不知道的?

为何之前没有这类限高令?
城市的发展需要人。墨尔本市中心需要繁荣,则势必需要吸引大量人群在此居住。因此在市中心发展初期,市政厅的规划是高楼越多越好,因为这意味着会有更多的人居住在这里,从而带动市中心的繁荣。
现在为何出台限高令?
从市政厅发布的法规文件来看,墨尔本市政府实际上已经承认,由于之前对市中心高楼建设疏于限制,而这个政策导向严重过时,已经造成目前CBD公寓供过于求,采光不足,公共空间压缩,交通拥挤,对市政基础设施造成过大压力,整体宜居程度降低的不良后果。





--上文摘自新规原文 Planning Scheme Amendment C262

相对来说,澳大利亚作为著名的地广人稀的国家,一直都不存在人口密度过高的压力,所以作为澳大利亚拥有最多摩天大楼的墨尔本来说,其处理高人口密度的经验不足,也没有足够的经验管理密集的摩天大楼社区,出现这样的政策延时也是情有可原,证明政府还在不断摸索改进中。

而对比世界各大城市CBD容积率,墨尔本即使是按新规的24:1建造高楼,其容积率仍然远远高过其他城市,包括香港,纽约等。

CBD供需现状
此前Domain报道了经济预测机构BIS Shrapnel的数据,而这份数据同之前澳大利亚统计局公布的数字一致:澳大利亚正在建造的房屋比任何时期都要多,3月份以来的12个月就创下了203760户新住宅开工的记录。建设审批也接近历史最高纪录。这批获得批准的房屋将在两年或三年后上市。

[绝对数量的爆棚]

截止至今年2月,墨尔本CBD已经在建和已经获批的公寓已达20,000套,而与悉尼CBD的5000套相比,这的确是一个疯狂的数字。绝对数量的压倒性爆棚,显然无法让墨尔本CBD公寓拥有如同悉尼CBD公寓那般的暴涨。

[城市容量有上限]

一旦这些获批公寓上市,房产投资者们将面临激烈的租赁竞争,从而无法获取满意的租金收益,房屋升值将更加遥不可及。因为市中心的容量总是有限的,可以承载的人口也是有限的。这里城市容量指的是综合了交通(比如道路密度和公共交通承载力),市政(比如给排水设施,供电供水能力等)等各种指标的城市承载能力。当因为过于拥挤超越了城市承载能力,而使宜居性低到一定程度,人口必然外流,空置率必然会上涨。

[已经出现的空置率上涨]

事实是,从今年年初开始,墨尔本CBD的空置率已经出现明显的上升趋势,达到6.2%,与墨尔本整体平均水平的2.4%有相当大的差距。
新政成效预测
事实上,投资者永远要记住:

无论新政颁布与否,影响房价的走势的首要因素还是市场供需关系及人口的增长。

新规出台,目的自然是想扭转目前市中心公寓乱象的局面,使得市中心的宜居程度不至于进一步下降。然而,目前执行时间只有一年的新规能不能收到预期的效果呢?
预测
1
[住户:愿意住在CBD的人租不起CBD的房子]

新规规定建筑容积率下降至24:1,相当一部分开发商肯定会大受影响,特别是已经购买地块但是还未申请批文的开发商。现有图纸需要重新设计,利润需要重新计算,高楼不得不缩水成矮楼,不然就要增加公共设施的建设,成本必然大幅上升,而成本的上升又自然导致未来新楼盘售价的大幅提高。但由于CBD可容纳的人口数量和可提供的城市服务是有限度的,对公寓的需求也是有限的,当房价上涨到求租者无法承担的价位,人口将流向其他地区,从而造成CBD公寓大量空置,再加上中介的炒作,市中心楼价的虚高就成为埋藏在短暂繁荣背后的定时炸弹。

预测
2
[开发商&土地所有者:将尝到脱离实际需求做开发的苦果]

对于没有拿到审批公文的开发商和土地所有者来说,因为所持有的土地已经不能建设之前计算的公寓数量,利润降低,那么他们的选择只有三个,1.继续持有观望等待政策变化?2.继续开发但提高房价?3. 或者忍痛割仓土地降价?

选1,如果运作资本有大部分贷款,则持有观望的代价就是不断付出的贷款利息和未知的等待时间。

选2, 此次新规对于摩天大楼的设计强制性缩水幅度非常大,如果想保持同样的利润水平,房价的涨幅将大幅超出仍然在售的公寓普遍价格,完全不具备竞争力,只能放弃。

选3,如此看来,开发商或土地持有者更有可能选择一时短痛割让土地,由此,降低的土地价格必然带来降低的房屋价格,您今天在虚高的价格购买的公寓,明天可就不值这么多了。

预测
3
[投资者:难以达成资本保值升值的投资目的]

价格虚高,宜居程度低,这样的公寓又有谁会来买或谁会来租呢?首先习惯住在郊区的本地人不会购买,而海外新的投资者不可以购买二手房屋。当现在的投资者购入了市中心公寓,未来如何选择?成千上万套已获批的公寓在未来几年内涌入市场,投资者们最有可能遭遇的就是:房屋租不出去,又无法转手,长期无法升值。或者只能勉为其难低价出租,并且在这个过程中将无法停止对房屋的资金投入。
END


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