抵押物价值评估报告由CD Chenoweth & Associates Pty Ltd提供

住宅地产价值评估报告

地址： 1190 & 1190A Pacific Hwy Pymble

价值评估需求：我们被邀请对以上物业做一份价值评估报告，因为该物业将被用来做第一债权抵押。这份价值评估报告是基于该物业如果在市场上出售，此时此刻的价值来进行评估。

价值评估报告需求人：Baccs Investments 基金管理机构

申请人：Globalus Holdings Pty Ltd

考察日期：2016年7月13日

评估日期：2016年7月14日

物业产权所有人：根据产权调查（Title Search）目前该物业所有人为：Able Apartments Pty Ltd

土地面积：土地总面积为1928.3平米

1）1190 Pacific Hwy － 877.2平米

2）1190 A Pacific Hwy － 1051平米

土地性质：通过向Ku Ring Gai区政府调查，根据Local Environment Plan 2012目前这块土地属于R4 高密度住宅用地。

容积率－1.3:1 加上0.5:1额外奖励

高度限制－17.5米

以上内容可以向当地区政府索要书面证明。

土地描述：土地在太平洋公路南侧，基本上在Telegraph Road正对面。距离Pymble商业中心450米，火车站550米，Gordon商业中心2公里，北悉尼商业中心17公里，4公里到St Ives购物中心，7.5公里到Hornsby。

开发批文（DA）：DA批准建设9层住宅，地下两层车库，总攻43套公寓，包括22套1房和16套2房以及1套2房＋书房。总建筑面积2719平米。其中，30%可以用来做Affordable Housing。

开发批文（DA）于2014年12月30日正式获批，有效期5年。DA申请是有现在的所有人Able Apartments Pty Ltd递交。

评论：土地周边以住宅为主，周边生活便利，距离Westfield购物中心大约7.5公里，500米步行到火车站。

整个开发用地包括了两个产权的物业，目前批准建设43套公寓。

Pymble是著名的学区，周边有多所私立和公立的重点学校，和Turramurra，Wahroonga，Killara，St Ives，Lindfield和Roseville一起，这些区域不论是居住还是投资都是悉尼最安全的区域。

上北区有几个正在规划和正在建设的住宅项目。

最近澳大利亚主要银行严格的贷款政策，影响了房地产开发商和买家。主要受影响的是最近要交房的楼花。

但是，靠近CBD的区域，如Alexandria，Zetland，GrennSquare等区域受到的影响比较大，北区相对受到影响较小。

贷款利息时历史上的最低点，住房需求还是强劲。

这个项目的期房价格从 $585,000到$1,065,000。

目前有13套公寓被预售，价格从 $571,000到$984,500。

目前开发商是710万澳币购买的该土地。

估价方法：本次估价采用了直接对比的方式。

市场证明：

1）6A and 8 Buckingham Road Killara

成交日期：2015年11月

成交价格：$9,840,000

土地面积：2953平米

评论备注：批准建设43套1、2、3房公寓。

分析：平均每套公寓的楼板价为$228,831

2）2 and 4 Eton Road Lindfield

成交日期：2016年3月

成交价格：500万

土地面积：1529平米

建筑面积：1988平米

评论备注：R4用途，靠近Pacific Hwy

分析：每平米建筑面积$2515

3）1 Milray St Lindfield

成交日期：2016年4月

成交价格：$6,731,400

土地面积：1726平米

建筑面积：3107平米

评论备注：街角位置，靠近商店和车站

分析：每平米建筑面积$2167

4）9-17 Eastern Rd Turramurra

成交日期：2015年11月

成交价格：$8,846,000

土地面积：3097平米

建筑面积：4026平米

评论备注：靠近车站和商店

分析：每平米建筑面积$2197

5）10-16 Gilroy Road Turramurra

成交日期：2015年10月

成交价格：800万

建筑面积：3609平米

评论备注：DA批准建设45套1、2、3房公寓

分析：每套公寓楼板价$177,778 每平米建筑面积$2216

价值评估：通过参考以上所有信息，在此时此刻的市场环境，我认为该物业价值为$7,100,000 不包括GST。

计算方式如下：

1）43套公寓 X $165,000 ＝$7,095,000

2）建筑面积2719平米 X $2600＝$7,069,400。

价格评估报告翻译到此结束。