自去年10月份新西兰储备银行颁布限贷政策，上调官方现金利率以调控过热的房产市场以来，已有近一年。这一期间，我们所目睹的房产市场变化与媒体广泛报道的并不一致。

　　媒体经常引用的数据是奥克兰低端房屋（价格低于40万纽币）销售下滑，表明限贷政策将首次购房者挤出了房产市场。我在三个月前就这一问题进行了调查。过去一年来，低端房产销售确实下滑，不仅奥克兰如此，全国范围也一样。然而，过去一年来房屋价值上涨，尤其以奥克兰最为迅速，因此价格低于40万纽币的房屋数量不断减少。每月我们采用内部自动化估值模型——E Valuer估算每套房屋的现行市场价值。从中，我们得出价格低于40万纽币的房屋数量与整体销售数量减少的幅度一致。换而言之，低端房屋销售变化不大。

　　衡量低端房产是否受限贷政策影响更好的方式是计算房屋的相对价值并跟踪三个月内的销售情况。我们将房屋分为三类：低端房产30、中端房产40%、高端房产30。2003~2007年繁荣时期，全国低端房屋（24万纽币以下）销售占总销售量的比例为30%~32%，金融危机后一度下降至25%，至2012年不断回升至当前的28%。

2010年，奥克兰低端房产销售（价格低于41万纽币）占总销售的比例为25%。而现在价格低于57万纽币的房屋销售比例为33%。因此，奥克兰与全国范围的低端房产市场实际上并未受限贷政策和利率上涨的影响。毫无疑问全新西兰房屋销售下降影响了整个价格区间的房屋销售。

　　那么限贷政策对首次购房者的影响呢？为此，我们将每位买家分为了首次购房者、多套房持有者等。通过这样的细分，我们看到首次购房者占市场的比例在限贷政策实施以前约20%，政策实施后下降至18%。差距仅为两个百分点，首次购房者并未被挤出市场。这样的情形在奥克兰如此，新西兰其他地区也一样。

　　房屋销售下滑通常会引发房屋价值下降，现在我们开始看到房屋价值松动的迹象。在我看来，考虑到新西兰房产市场刚从低谷复苏，房屋销售下滑并不会持续太长时间，尤其是奥克兰房源供应紧张而购房需求一直旺盛。

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