文：Victor刘磊
2015年的“3·30”、“9·30”新政恐怕很多投资者都已经淡忘，毕竟两次调控仅仅是止住了70个大中城市房价12个月连跌；如今随着地价、房价的疯涨，限购限贷的猜测也开始在坊间流传。可以关注政策，但不能迷信政策；未来投资房产的收益在于市场真实需求增加，和真实交易量的增长，特别是不能超过居民的可负担能力。
笔者结合之前楼市的走势可以判断：短期内全面限购限贷出现可能性很小，毕竟“去库存”是一个战略方向；即便高层提及“防泡沫”，但在与“去库存”的博弈中，也不会一下子就出现极端的政策变化。或许有人会说，7月贷款没有流入实体经济，再不限制恐怕泡沫会更大；但是反过来想，就算限贷了，那么贷款一定就会流入实体经济吗？资本有趋利的属性，它们总是流入有收益的地方，并不是说只会流向楼市，别忘了之前房地产投资增速连跌22个月，也表明实际上资本是有趋利避害的特性。因此实体经济的颓势并非限购的理由。此外，楼市分化、三四线城市库存高企也降低了不会出现全面限购的可能性。
“中国楼市是政策市”的说法有失偏颇
之所以人们对于限购限贷的风声如此敏感，笔者认为应该有两方面的原因：一方面购房者和投资者资金不足，如果限贷，那么基本上就切断了其资金来源；且目前租金回报率低于房贷利率的情况下，买到的房子并非财富，而是“负债”型资产。另一方面，资金充足的投资者关心政策变化，源自他们心里认为中国楼市是政策主导的。而实际情况是：在1998年福利分房制度成为历史、住房全面商品化之后，无论是限贷限购还是鼓励购房，效果不是同向的，反而是“越调控房价越涨，越“救”市楼市越跌”，曾经的85次抑制楼市泡沫的条例依然没有阻挡房价持续走高的事实就是例证。
政策背后，居民的购买力才是关键
笔者做出这样的判断，既是历史经验，也符合投资心理预期；在房价涨的“高潮迭起”时踩刹车，“车”是无法立刻停下来的。政策对于楼市，并不会起到立竿见影的效果。投资者应该做的是剥离出这些杂音干扰，找到房价上涨的根本原因和核心驱动力。众所周知，中国的房价和广义货币M2的增发速度保持着一直，且投资者也正是因为对货币增发带来的币值稀释的恐惧，才看中了房产这种目前还算安全保值的资产形式。近期，多个省份公布了企业工资指导线，基准线都不到10%，完全不及去年的水平；由于工资收入是大部分居民的主要收入来源，可以说未来一段时间居民收入的增速肯定是放缓了，不及上半年M2的增速11.8%。中国房价的高预期，来自于刚需购房者；他们关心的是收入能否负担得起按揭。如果居民收入增速放缓，则楼市中刚需购房者的观望情绪会增强，需求减弱，房价上涨的时间也就不长了。
综上，房价最终联系的是实体经济，而非政策调控；投资者的收益预期也并非被政策决定，而是受国民的持续购买力释放和对贷款的偿付能力所影响；投资者应该借助此次房价上涨的契机，处理掉前两年卖不掉的“死资产”，同时盯紧二手房交易市场的交易量变化，在房价上涨和居民购买力的临界点来临之前做资产买卖的优化组合，在获取现金套现的同时，也避免了未来房价上涨却可能购买力降低的结局。
中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊
海外置业大讲堂
长按二维码关注
