随着9月18日关于苏格兰是否独立的全民公投临近，尤其是最新的民意调查显示赞成和反对独立的比例旗鼓相当。这些不确定性不但引发英镑连续几天贬值，也进一步引发全世界对英国未来国际地位的担忧。

对投资者来说，苏格兰独立公投带来的不确定性太多：苏格兰会承担英国的多少债务？苏格兰还会继续使用英镑吗？苏格兰将分得多少北海的石油收入？外界对这一项的估测分歧很大。苏格兰会实行不同的财政政策吗？苏格兰可以加入欧盟吗？等等等等

获得的材料显示，一旦苏格兰在9月18日的公投时选择“赞成独立”，英国房地产市场最具变数的将是苏格兰尤其是爱丁堡的房屋市场。

尽管支持苏格兰独立的一方表示，苏格兰政府完全有能力来稳定房地产市场，帮助人们买房，与开发商以及银行合作来确保买家的利益。

但大部分经济领域的专家则表示，作为一个独立的苏格兰，将面临更高的利率，从而导致更昂贵的抵押贷款，以及前景并不明朗的经济形势导致投资的减少。

货币和信用不确定性

谋求独立的苏格兰民族党想保留英镑，但却遭到伦敦所有主要政党的反对，从而可能带来18个月的不确定性。若苏格兰独立，将在这段时间里与英国磋商分手细节。

评级机构穆迪曾表示，苏格兰独立后有望获得投资级信用评级，但会面临比英国其他地区更高的借贷成本。如果分手细节的磋商进展不顺，其评级将会更低。

苏格兰货币的不确定性和政府信用的不确定性，将暂缓买方进入市场的速度，并且对房价造成巨大的影响。

地产经纪公司的Mark Coulter表示，苏格兰独立已经对商业信心产生了影响并导致投资决策搁浅。商业市场不喜欢不确定性，房地产市场也不例外。这种不确定性不容小觑，例如至少为期两年的货币谈判期间，养老金的不确定性、欧盟成员身份，以及加息等问题。这一系列问题都将对房地产市场造成消极影响。

有些地产公司表示，公投结果的不确定性已经暂缓了商业复苏的速度，一些投资者也开始准备了备用方案以应对苏格兰独立这一公投结果。

部分项目投资暂停

9月6日，格拉斯哥Buchanan Galleries购物中心扩建的项目被叫停，因为如果在9月18日的公投中苏格兰独立，该项目的投资者将撤资。其他英国房地产公司对《金融时报》表示他们将表示推迟决策，例如一些大型零售商在公投结果公布前拒绝提交租金。同时，有顾问指出，苏格兰的投资者将暂缓房地产贷款。

房地产顾问公司世邦魏理仕(CBRE)表示，“销售商们开始担心目前的不确定性会给房价造成负面的影响。一些买家表示只有当公投结果显示苏格兰不会独立后，才会继续购买交易。一旦公投结果赞成独立，他们将放弃或是重新协商条件。”

6日公布的民意调查显示，表示同意独立的民意首次占据上风。来自Cushman & Wakefield 的合作伙伴David Davidson表示，将有更多交易被冻结。现实存在的风险是，公投前苏格兰地区的大部分交易都被推迟了。

皇家特许测量师协会(RICS)曾发出警告，苏格兰地区的商业地产正面临某些不确定因素。如果公投结果为“赞成”，那么将面临一个为期18个月的过渡期。

商用地产需求或增加

一旦苏格兰独立，办公用房需求量的激增将会直接刺激商业地产的发展。

如果苏格兰独立，公务员数量的增加以及大使馆的设立都会促进市场发展。但是某些领域，如金融行业则表示他们将南迁。然而，苏格兰政府很可能采取削减公司税务的措施来避免此类情况的发生。

独立支持者认为，外交官的涌入，政府官员的增加都将对房产市场造成积极影响。一位城市房产专家表示：“任何振兴地方经济的举措都将对房产市场产生积极效应。从另一方面考虑，这些举措也会对房屋的需求量造成一定的促进作用并带来额外的住宅需求。”

市场专家表示，如果大使馆，政府部门等需要通过竞争来获得许可，这将拉高办公用房的房价。因为商业地产与宏观经济是密切相关的。

到目前为止，公投并未对房屋出售或房价造成影响。其中的特例是，爱丁堡的房产市场中的超级豪宅房价已经超过100万英镑。对于高端市场来说，购买决策受货币和税收的影响较大，市场的不确定性也将延缓购买决策。

但是对于房产市场的其他部分并没有显现出明显的效果，这也进一步表明人们的买卖需求并不会被公投的结果所影响。例如，无论公投结果如何首次购房者仍需要买房。买房需求更大程度上是受个人经济和生活方式的影响，并不是宏观经济和政治因素。

启用“退出条款”

有知名顾问表示，“退出条款”已经在苏格兰地区的商业地产开始实施，如果选民选择独立，允许买家放弃交易或者重新协商价格。”

有些公司则表示出对公投结果的担心，他们认为任何倾向于苏格兰独立的表态都将对一些拓张计划造成消极的影响，直到公布最终的公投结果。

来自Cushman & Wakefield 的合作伙伴David Davidson表示表示，据他所知有买家在合同中要求，如果最终结果为赞成票，该协议将无效。这意味着买家可以重新协商价格，因为房价很可能因苏格兰独立而下跌。

由律师事务所Nabarro完成的一份民意调查显示，如果苏格兰独立，81%的地产投资者将减少投资。此外，Nabarro的调查发现对于英国的投资者来说苏格兰的城市并非热门之选。

来自Ryden公司的顾问和研究员Mark Robertson表示，由于公投结果的不确定，过去6个月中来自英国的机构和海外的投资者对在苏格兰的投资意愿已经受到影响。Robertson预测，如果公投结果为“反对”，则将促进一轮投资热潮。但是他也警告说一旦结果为“赞成”，市场将保持在一个相对不活跃的状态。很有可能出现投资者将抛售苏格兰的房产的状况。

独立政府或加大房产投资稳定市场

据今年8月发布的数据显示，爱丁堡的平均房价在2008年经济危机造成的下跌影响后出现了每年6.8%的上涨。

爱丁堡房产租售公司市场发展总监David Marshall表示：“在过去12-18个月内房地产市场有明显复苏的迹象，房价有所上涨，但并非直线上涨。”即便不考虑即将到来的公投，很多因素都已经直接对地区的房地产市场造成了直接的影响。Marshall先生表示：“房屋供给主要由地方政府来决定，无论公投结果如何，印花税在明年都将被土地和建筑交易税所取代，并由苏格兰政府控制。”

值得注意的是，独立也会带来很多积极的机会。但无论公投的结果如何，苏格兰将面临巨大的挑战是需要增加经济适用房的数量。人口平均寿命的延长加剧了房屋的需求量。

苏格兰政府发布的白皮书指出，苏格兰面临的房屋问题与英格兰不同，社会住房仍是我们住房系统中的重要部分，满足23%的家庭住房需求。一套完善灵活的预算方案将有助于苏格兰政府建设更多的经济适用房。房地产集团Shelter认为，住房是一个权力下放的问题，因此苏格兰政府有足够的能力开发更多的房屋。

苏格兰独立后，他们将设置自己的房产税率以适应市场需求，增加新建住房的资本支出并刺激房地产开发。