中国买家对新西兰各城市房产的关注度
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一起来看看一位喜欢研究房产的新移民的理性分析。
来源：新西兰微房产
作者：吉恩
这两天，各家公司的房产数据陆续被发布，房市的话题又开始火热起来。拍卖清空率大幅下跌了，但奥克兰房屋均价也历史性突破了100万大关。
在南半球的“冬春交叉”之际，房市本应是房源大增、交易活动随着天气而升温的；但实际上，房市在刚刚经过季节上的寒冬后，又因着10月1日将实施的“高LVR限贷新政”迎来了“倒春寒”。
作为一名喜欢研究房产的新移民，下面，我也来说一说自己对奥克兰房市的看法——为什么房价还会上涨？
如果有共鸣，就请您点个支持；要是觉得我胡说八道，也请在留言中说出您的看法。
首先声明一下，我并不是“要涨哥”。但如果房市里只有“腰斩哥”和“要涨哥”的话，那我还是选择做“要涨哥”吧。
08年金融危机之前，新西兰的平均房贷利率在8%以上。
而现在，官方现金利率已降至历史低位2.0%，市面房贷定期利率基本在4.2%左右。
同样投资一套房屋，现在买房的门坎更低，并且还款压力也相当于之前的一半。
新西兰的“纯净”环境、良好的社会制度和平衡的工作生活方式，吸引大量新移民的到来。
数据显示，截止今年6月份，新西兰人口增长了9.73万，达到469万。
新西兰人口激增的主要动因是移民人数连续创新高，年度净移民数量达到了6.91万人。
尽管乳制品价格遭遇了下滑，但是旅游业红火，服务业兴旺，失业率不断下降，尤其是在奥克兰地区。
之前是新西兰人去澳洲工作，但是近一年来从澳洲回流的新西兰人超过流失人口的数量。
但据地产业内人士透露，在2015年，奥克兰公寓的空置率是2.5%，独立房屋的空置率低于1%。
但是！对比很多国家和地区来说，这里的租金回报率依旧很高。
比如，目前在trademe销售的2卧室freehold市中心公寓，标价37万纽币，租金可达每周480纽币。
奥克兰房租贵不贵？相信我们中国同胞都有体会。
房屋短缺推动了建筑业快速发展，也造成了建筑生产资料的供不应求，物以稀为贵，技术型劳动力、建筑材料，以及市议会收费都迅速上涨。
QV8月份数据显示，自基督城大地震以来，新西兰主要城市的住宅建筑成本已经上涨了20%。
新西兰不限购海外买家，多年来，在全球货币宽松的政策下，一些热钱也进入了新西兰市场。
因为在欧美进入负利率和近零利率的时候，新西兰的官方现金利率还是处于相对较高的2.0%。
另外，在一些国家，储蓄利率跑不赢通胀率，而投资市场又透明度较低，投资渠道有限。
比如，目前丹麦和瑞士国家银行的现行利率都是-0.75%，日本是-0.1%，瑞典是-0.5%。
美国也经历着加息步履艰难，而新西兰央行预计还会继续降息。
优美的环境和丰富的人均资源，再加上良好的社会制度、透明的市场机制，会吸引更多新移民的到来。
另外，奥克兰是新西兰唯一一个人口超百万的城市，也是唯一一个算得上国家化大都市的城市，集聚效应会吸引更多人来找工作和生活。
同时，建筑业有一定的进入门槛，培养持牌技术工人（如木工、水工和电工）并不会一蹴而就。
就连奥克兰市议会现在都缺少建筑检查员，人手非常短缺。
而且建筑市场存在一定的“合法垄断”行为，再加上人工越来越贵，都帮助推高了建筑成本。
房屋一般都是freehold永久产权，房地产市场成熟、透明度高，这些都会吸引海外买家的到来。
而新西兰政府的态度呢？
他们不是不懂“限购海外买家”这个政策，只是因为种种原因不使用。
现在数据已经显示中国买家对新西兰特别是奥克兰房产的搜索量暴涨，兴趣大增，中国炒房团会不会席卷奥克兰，我们拭目以待。
上图可以看出，100年前，美国铁路工人的年薪是662美元；而如今是近5万美元。
再来看看上面这张图表，奥克兰最大的房产中介公司数据显示，奥克兰房价自1968年以来一直是整体向上的。
当然，这其中也有一些时候房价出现平缓或者下滑的走势，比如2008年金融危机以后；但是相对比而言，下跌的时间并不长。
所以，不论你买房自住还是投资，只要不是绷紧资金链投机——买了马上卖掉赚差价，长期持有，资金链充足，就不存在房价“腰斩”的问题。反之，如果你的钱没有被有效投资，才可能跑不过通胀，价值被“腰斩”。
可以看看基督城，当供应上来的时候，房价也就自然平缓下来。
至于奥克兰何时能到那一天，这就要看新公布的《奥克兰统一规划》是否真的能够快速提高供应，如果供应上来了，房价也就不会坐上火箭了。
而现在，在供应很紧张的情况之下，我们只能祈祷炒房团不要来，房价不要涨太疯。因为，谁都不希望看见房价涨太高，需要调整。房价冲得越快越高，到时回调的幅度就会越大，这对经济和我们生活的影响就会越大，恢复起来时间也会越长。
2016年初，奥克兰平均房价高达$82万，是居民家庭平均收入的10倍现在已超过100万。
国家党继续控制炒房，建议增加首付到50%。
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