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【案例】投资人的困惑：“中国的房子和股票都不太敢买了！一线城市好地段的房子，还有可能升值，可是太贵了，也不知道未来会是啥政策，房产税一旦开始，靠租金就养不起。股市过山车一样，花了大把时间研究，还是被套。P2P利润高，可是最近跑路的公司太多，资金放进去心里还是哆嗦。基金业绩不好，也不透明，还收挺多管理费。银行又降息了，储蓄利息追不上物价涨幅，理财产品也就3-4%。其它的也没什么好投的了。急功近利不是好菜，银子来的快去的也快。散户投资就是求个稳字，小心驶得万年船。他们说美国房地产值得考虑？我有一些美元，想分散一些风险。我传统，投资海外还是置业做地主最踏实，回报不一定要多高，稳定就好，细水长流。开始想小投一把，买一个房子不太现实，没有那么多资金。还有，就是隔着大老远，怎么管理？”
【观点】有经验的投资人在这个中国经济放缓，股市疲软，货币贬值，通货膨胀高的市场大环境下，需要制定正确的投资策略，顺势而为，懂得取舍。启点投资认为，中国境内投资人应该尽快实现两个保值 1) 货币保值 - 及时将部分人民币兑换成美元，屏蔽汇率风险；2) 资产保值 - 把部分资金投入相对稳定的美国房地产市场更为稳妥，避免资产缩水。内什么，高大上的说法叫美元资产配置。
【解答】如果读者跟我们分析的案例有同感，请继续阅读。海外投资应从小做起，谨慎而行，稳中求利。房子不需要一整套一整套的买，每个物业房产可以分割拥有。投资人也可以持有不同物业的分割产权，做到风险最大分散。风险和利润的关系要搞清 - 低风险低回报，高风险高回报。不带杠杆（没有银行贷款）的物业持有出租一般的年租金回报在4-6%，美元4-6%回报率比人民币4-6%回报率更有实际价值。再有就是物业增值回报。如果您追求相对短期的较高利润，请关注启点发布的股权债权投资项目。
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物业产权坐地收租 / 11月15日止 / 起投金额5万美元
投资解析
不求暴利，但求拥有，稳定收入，增值趋势
1. 预期年化：8% （租金：4.5% ； 增值：3.5%）
2. 投资形式：物业产权共有 / 联合洋地主 / 靓房出租
3. 利息派分：季度（每年四次）
4. 银行贷款：无 / 全现金买入持有
5. 投资期限：3年 + 1年
6. 投资总额：$500,000
7. 起投金额：$50,000
8. 启动领投：$50,000
项目简介
大房子，新装修，低价位，好学区，好出租。投资项目类型为全新精装修独栋别墅，出租首选。物业位于美国首都华盛顿特区（Washington DC）的西南部30公里，地处威廉王子郡（Prince William County），马纳瑟斯（Manassas），人口4万2千人。失业率仅为4.3%（2015年4月统计）。
1997年建成，3层，4卧室，2.5浴室，双车库。2015年9曰全新内外建筑商级别装修。售价50万美元，每平方米不到人民币9000元，还带有一个密林环绕的巨大后院。相当于一个职业足球场大小。别墅占地面积为1.6英亩（69,696平方英尺/6,475平方米），居住面积3,842平方英尺/357平方米。按土地面积相当于人民币490每平方米。理想居家地点。
物业地址：11198 Stonebrook Dr., Manassas, VA 20112
物业价格：49.9万美元 (人民币9千每平米）
住房形式：1.6英亩地独栋别墅。3层，4卧2.5浴，2车库
居住面积：3842 平方英尺（357平方米）
占地面积：69696 平方英尺（6475 平方米）
连带设备：全部家电卫具橱柜地板地毯台面全新装修
租金价格：月租2700美元
社区环境：街道绿树成荫，走路到湖泊公园及高尔夫球场。
优良学区：小学 Signal Hill 8/10 高中 Osborne Park 7/10。
先从外到里看一遍房子，再看分析
正面 殖民式建筑风格
背面 密林环绕 自家公园 后院面积相当于一个足球场
超大阳台
进门
厨房
会客室
家庭中心
餐厅
主人卧室及主浴室
其它卧室
走出地下室
房子还满意吧，建筑商精装修。再花点儿时间看分析报告。
周边同类别墅房价：看看我们的买价合不合理。该区同类新房价格自2014年平均销售价格为$53.4万（来源：redfin.com）。Zillow估算的房价是52.9万。我们的买价是49.9万，低于市场价格。
周边同类别墅租金比较：看看我们要求的租金价格合不合理。2015年起类似别墅的平均交易租价$2900。Zillow的租金估计是$2699。我们全新内外装修的别墅要价是$2700。
地区房市走势分析：该地区房价低于美国2007-2008年经济危机前高峰值，从2009年稳步回升。每年涨幅约为3.5%。（来源 Trulia.com）。Redfin对马纳瑟斯研究报告显示，该区房屋上市价格比去年9月增长了4.2%，同期房屋的销售量增加了16.4%。整个马纳瑟斯的邮编中，20112是最好的。马纳瑟斯距离大华府中心地区25英里，房价及租金相对便宜。
投资结构框架：项目公司（责任有限公司）持有物业，是业主。所有投资人是项目公司的合伙人，联合地主，同产同权。启点投资作为普通合伙人，负责物业的管理。
物业收入计算
地理位置： 美国首都华盛顿特区是美国政治经济文化中心。大华府地区包括附近的北弗吉尼亚洲和马兰州，周边聚集七个美国前十名最富有的郡。这里交通便利，就业机会众多，有众多大型商业公司，政府机关，教育文化和零售中心。在美国一百个大都市区中，大华府地区被评为最佳高科技中心第二名，仅次于加州硅谷，排在波士顿大都会区之前。
大华府地区是一个国际化的区域，有三个大型飞机场，其中杜勒斯国际机场每天有两班往返北京的直通航班，飞行时间仅13个小时。
华盛顿特区还是一个首选的旅游目胜地。这里气候适宜，环境优雅，是世界空气质量最好的十大城市第4名。森林覆盖率60%，主要城区接近30%。在过去的15年里，房价翻了三倍。去年房价增长了2.11%，今年预计再涨5.23%。
投资程序：1. 回答投资人的所有问题；2. 审阅项目投资协议并签署；3. 电子汇款到指定项目公司账户；4. 在截至日期内众筹成功，即收到全部投资数额，物业过户并出租。如果没有收到全部投资数额，资金返还；5. 物业持有凭据及项目公司章程发给投资人；6. 每个季度投资总结及租金分配；7. 三年合约到期，物业销售，本金和增值部分返还；8. 一年的续约期限，在这个期限内，继续分配租金收入，直到物业销售完成。
想投资做联合地主该怎么办：如果您能坚持看到这儿，一定是对美国置业有兴趣的朋友。恭喜您！索取更多资料及投资文件，就赶快联系我们吧，有问必答。
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