说说美国房产挂名区别

2018年11月22日 美國商業及住宅地產投資快訊


在美国买房过程中,我们总会涉及到房产证上写谁的名字这样的纠结,在美国也同样存在这个问题。在进行房产挂名确认时你要慎重考虑以保护好你的资产。是以夫妻名义还是子女名义,抑或是联名购买,其中涉及的税收及其复杂程度都会有所不同。而我们要知道美国房产挂名的取舍主要取决于你对于资产保护、税收和传承三大问题的考量。本文将对各项挂名选择进行介绍,希望能给你选择适合自己的挂名方式带来一些帮助。

在美国买房挂名前要考虑的因素有哪些?
资产保护

这是保证房产安全的一个条件。对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说,资产保护尤为重要。如果你的职业在此范畴之内,存在一些收到别人诉讼的风险或者是婚姻发生变化的问题,那么你可能没有办法给予你的资产一定的保护。
税务减扣
这里主要考虑的是所得税、资本利得税和房产税,因为所填名字的不同会导致税务问题也不同。不可否认的是,在符合税法规定的前提下,合理地去降低税务,是每个投资者所必须追寻的。因此,在其他条件显得不那么重要的时候,我们可以选择相对税费更为优惠的人来挂名。
传承流畅
房产投资是以聚集房产的投资组合为工具,利用时间致富,因此,为了在将来房产的归属与传承过程中不引起额外的税务与其他成本,我们需要考虑如何挂名。



不同的挂名方式有哪些?

自住房的个人挂名

作为自住的房子,从考虑税收优惠的角度来说,写自己的名字更加合适,因为自住用房会有税收的优惠。因此,大部分买房的人都是把房子登记在个人的名下或者联名的名下的。
优点

  1. 成本更加低

  2. 操作更为简便

  3. 对于房产的掌控力更强

除此之外,美国的税法有规定,自住的房屋,若在5年内居住满了2年,那么以后房子增值了,你再对房屋进行出卖就会有免税额,一个人会有25万美金的免税额,夫妻双方将有50万美金的免税额,这也是一笔不小的优惠了。
缺点
当你个人遇到诉讼时,你名下的房产都会被暴露在这个诉讼之下,它将要承担连带的作用。当你未来想要把房产权传承给子女时,也会涉及到遗产税,尤其是非美国公民,你会更加吃亏,因为美国公民的遗产免税额为1100万美金,而外国公民只有6万美金。

投资房中选择的公司挂名
如果你的房子是作投资用,像是出租出去,那么首先你可能会要对你的租户在你房屋内产生的伤害负责。虽然听起来很不可思议,但是为了规避这种风险,我们要做好事先的准备。
当房产价值较大时选择公司挂名
如果该房产的价值较大,从资产保护的角度出发,你最好可以把房产放在公司的名下。
优点

这样一来,不论你的房子牵扯到什么法律问题,公司将首先负起责任,这对房子和对你自己来说都是一层保护。由于公司作为法律和税收的实体,有自己的税率,因此房子的盈亏就归于公司的盈亏。而公司的传承也是十分的简单,只需要填写一张表格申报,更改股东和董事就可以。
缺点
当然,若事先没有公司,而要现在主动成立公司,是需要产生一笔费用,像是律师费、州税、会计费等等。房子的净租金收益、房子的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税的。

当房产价值较小时
当你的房产价值较小时,你可以选择购买保险,比如说雨伞险。雨伞险是一种附加的责任险,用来赔付在任何意外情况下造成他人身体伤亡、财产损失以及一切法律诉讼等费用。它的作用是可以给受害者一个额外的保障,用以避免发生事故时危及到受保者的个人财产。

联名买房
联名名下的资产是分别在不同的人的名字名下,所以资产也将分别归这些个人所有。个人如果遇到法律问题,则都可以追溯到这个房产,没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例,所有权的行使分配就按照这个比例,收益也是按所有权的比例来分配。
①   联合共有(joint tenancy)
联合共有是指联合共有产权时,一方去世以后,产权将会自动转移给另一方。一般情况下夫妻和家人关系会选择这种联名方式。
②   一般共有(tenancy in common)
一般共有是指一般共有产权时,一方去世以后,产权将转移给去世一方的家人。一般情况下,非夫妻关系的合伙人会用这种联盟方式。

信托
信托是美国富人常用的一种商业工具,而家庭信托是家庭常用的形式。买在信托下面的资产的所有权不归个人,也不归公司,只属于信托本身,但是信托本身不是一个商业实体,也不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它里面的资产会得到很好的保护。信托的整个运作和分配都是由信托管理控制人来控制的,所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。
信托里面的资产收益将归信托本身所有,但是只是暂时存储在里面,年终会被分配给信托的受益人,但是当受益人从信托中获得收入以后,加上受益人的其他收入,仍需要缴纳个人所得税。这里的受益人可以是委托人自己、未来配偶、家人后代,也可以是其他人,并且可以预设条件,更换受益人、取消收益权。不仅保密,而且灵活可控。
对于拥有很多房产和收益的人来说,信托是一个避税的好工具。



给孩子买的房子,名字写谁的?
一般来说,买给孩子的房子,其房产权挂名方式有以下三种:
写大人的名字,死后留给孩子
假设你以自己的名义买了价值80万的房子,三十年后你去世后孩子才继承房产,他以后如果要卖房子,付税的计税底数是你去世那一天的房价(假设为120万),如果他马上以120万卖掉房子,收益所得是0(120万售价-120万计税底数=0),不需要缴纳任何的收益所得税。但是仍然要支付百分之四十的遗产税才能拿到房权。
同时写上大人和孩子的名字
依旧是上面的例子,他将拥有一半的房权,即将有自己的40万的计税底数,三十年后继承父母的60万,加上原先自己的40万,合计计税底数为100万。收益所得为120万售价-100万计税底数=20万,这二十万需要纳税。增加了孩子的纳税负担。
只写孩子的名字
在美国,18岁以下的未成年人是没有权利签署任何法律文书的,只能依靠父母或者监护人代理,当父母或者代理人无法继续代理,必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦,因此,这种做法一般不推荐。

为结婚买的房子,名字写谁的?
和国内不一样的是,婚房写谁的名字在美国并没有太多的不同。美国各个州的法律有所不同,以加州为例,婚后财产都属于夫妻的共有财产,不管房产证上写的是谁,日后婚姻出现问题,另一方仍然有能力把一部分产权追索过去。但是,需要注意的是,如果是有贷款的,那么贷款人一定要写在房产权上。


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