省钱!省钱!再省钱! 再按揭贷款大好处,英国如意房产微信公众号文章

再按揭贷款(Remortgage)就是把原来的房贷转到利息更便宜的银行!

为什么利息会更便宜? 因为......

您的收入可能已增加了，所以偿债能力提高了
您的房产可能已升值了
经过一段时间的房贷偿还，LTV水平已降低
您有能力付更多的首期款？
您的信用评分已经提高 (包括登记为选民、准时偿还贷款、取消一切不必要的信用卡或贷款额度等)

您是否已经包含在以上5点其中之一或更多?还不赶快申请再按揭贷款! 详情可联络如意顾问!

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再按揭贷款的小建议、省大钱（第2部分/共3部分）

如果你是自雇人士/合同工，那么你又可以怎么做再按揭呢？

如果您是自雇人事或合同工，而不能提供到长期而稳定的收入证明，那么申请再按揭贷款是有一定难度的。

一般来说您需要提供以下两种收入证明其中之一：

(1) 最近2年经由会计师审核的财务报表 (有些机构会要求最近3年的报表)。

(2) 最近2至3年的报税表(tax return)。

收入是依据利润来计算，而不是按营业额。因为税务安排，一些客户会将利润降到最少，那么申请再按揭贷款会是一件不容易的事情。

这时候雇用按揭中介人将会是很好的选择，因为他们会知道银行或贷款机构所对收入证明文件的要求及最新的行情，而有部份银行是接受客户把海外收入用来计算进个人收入，所以他们能为客户提供最适合的按揭方案。

到底我应选择哪那一种再按揭贷款方案？

第1项考虑：还本按揭 (repayment mortgage) 或是淨付利息 (interest only) ?

除非您有别的财务安排，还本按揭应是您的首选，因为这实际上是把房贷慢慢清还。淨付利息方案一般较受投资客欢迎，因为可以用最少的资金投资房地产来赚取租金收入，资金可灵活运用。

如果您现在采用的是淨付利息方案，并希望转按同一方案到另一间银行或财务机构，那是不太容易做到的，因为现在大多数银行或财务机构对淨付利息贷款有较高的门槛。

第2项考虑：固定利率按揭(fixed-rate mortgage) 或是浮动利率按揭 (variable-rate mortgage)?

一般来说在经济好的时候，利率会上升以压抑通胀，相反地在经济差的时候，利率会下降以刺激消费。在英国，利率的升降是由央行英伦银行(Bank of England)来决定。

选择固定利率按揭的好处是当利率上升时，你的每月还款金额是保持不变的，所以客户可准确掌握利息支出的预算。但坏处是如果利率下降时，您的每月还款金额也不能减少。

浮动利率按揭的好处是当利率下降时，房贷的利息支出会相应减少。但相反地当利率上升时，房贷的利息支出会同时增加。另外当选择浮动利率按揭时，一般也会再细分为(i) 直接跟随式 (Trackers)(ii) 标准浮动利率 (Standard Variable Rates) (iii) 贴现利率 (Discount Rates) 及 (iv) 设定上限式 (Capped)。

第3项考虑：灵活的房贷方案

不论您是选择了固定利率按揭或浮动利率按揭，很多时候客户都希望可提前清还部份贷款 (overpayment) ，以减少利息支出。所以在申请再按揭贷款时，需要留意提前还款的条款。另外在提前还款时也需要考量利息的计算是以日，月或年做单位，并确定提前还款是在利息计算期限之前已办妥，因为准确计算提前还款的时间能节省最多的利息。

另一方面，部份贷款机构是容许客户进行还款假期 (Payment Holiday)，即是有1至2个月的时间不需要偿还任何贷款以提供弹性，但是这段期时间利息还是要付的!另外有一些银行会把客户在储蓄户口的存款用来抵消 (Offsetting) 部分房贷的借款，因而减少利息支出。不要少看这一点，因为存款和借款的利息差距是不少的。

另一点要注意的是大多数的存款利息都是要交税的，而少交的房贷利息则是免税的，所以这一来一回能节省的利息支出倒真是不少的。

最后要关注的是您的再按揭贷款房贷是否容许你在綑绑期 (Tie-in Period) 结束后，再转按到另一间财务机构?另外如果将来要搬家时，是否可以把房贷也一并转到新房? 您的收入是否符合借款条件等等。

搬家

当你需要搬家时，很多时候是可以把房贷一并转到新房，一般来说银行是会从新再评估您的信用状况。如果您新买的房是比原来的房要贵一些，您很可能需要把价差进行借贷。另外您或可申请一个新的Home mover 按揭，即把旧的房贷先清还，再为新房造一个按揭。

其他费用

在申请再按揭贷款之前，最好先比较一下新按揭跟旧按揭相比可节省多少钱。不要忘记除了比较每月还款金额之外，另外还会有一些其他费用，如行政费 (Arrangement fee)、保留费(Reservation fee) 、估价费 (Valuation fee) 及律师费 (Legal fee) 等，这些费用加起来一般可能要超过£2,000，而且这些费用是需要在承造按揭前先付的(paid up-front)及很可能是不能退款的。