如何筛最有投资价值的海外房地产市场？

   如何筛选最有投资价值的海外房地产市场？

对于相对成熟的海外房产市场而言，买房自住和买房投资分属不同的领域；买房自住是消费行为，更多的是融入了个人喜好、子女教育考量、工作时间安排等等诸多个人因素在内，因此在海外房产市场中，买房自住实际和房产财富无关，即使全款买房、没有负债，但自住房仅仅是保障性资产，而非收入性财富，因为它不能带来稳定、递增的租金收益；而购房目的用于投资，就一定抛开个人因素、以国际公认的房产投资分析数据和指标来衡量。 如：租售比、收入比、失业率、空置率、租金回报率、GDP的增长、人口增长率等；除此之外，还要对要购买和投资国家特定的购房区域或者社区做定向数据分析， 比如：该区域的本地收入水平、二手房屋价格水平、人口构成、租赁和自住的比例状况、银行对区域的价值评估等细节进行分析和考量，从而确认该市场是否存在泡沫，是否值得投资者进行投资等。坚实的经济基础（失业率、GDP的持续增长）可以使海外国家的房价的投资风险最小化。

图例一

中国

澳洲

美国

香港

租售比

1：500

1：250

1：200

1：300

收入比

1：15

1：6

1：4

1：8

失业率

7%

4.8%

8.2%

5%

房屋空置率

20%

2．2%

11．8%

5%

租金回报率

2%-3%

5%-6%

6%

3%

GDP

7．5%

3．6%

1.2%

3%

人口增长率

0．9%

2．1%

1．2%

1%

分析：

相关数据与房价走势关系

（1）、租售比：是租金与售价的比值，是判断市场是否有泡沫的重要指标，通常安全范围值是1：250至1：200之间，即是指200个月至250个月的租金就可以购买一套中位价的房产；所以当选择投资海外房产的时候，你要考量的市场真实反映的数据，而非房子本身的信息，如大小、位置、户型等次要因素；

（2）、收入比：体现家庭年收入与房屋均价的比值，同样是判断市场有泡沫与否的参考指标，通常的安全范围值是，1：6至1：4，即4至6年的家庭年平均收入就可以购买相应区域的中位价房产；中国的一线城市一个家庭25年不吃不喝才能够买一套房子，660个百万城市的家庭需要15年；澳洲6年，美国4年，香港8年；

（3）、失业率与GDP， 是体现国民经济运行状况良好与否晴雨表，坚实的经济基础，较低失业率、GDP的持续增长，可以使国家或地区的房产投资风险最小化；通过失业率的走势，就可以判断未来3-6个月房价的趋势；通常是：失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价处于价格调整、或者下跌周期中。

（4）、房屋空置率，是体现房产市场上供给和需求关系强弱的重要指标：如果空置率很低，说明市场上的房屋供给不足；而空置率高企，意味着供给过剩，需求萎缩；空置率的曲线图同样可以推演房价的未来发展趋势，通过房产市场的持续对空置率的研究可以发现：空置率上升阶段与房产上升同步。

（5）、租金回报率是房产年租金收益与所购房产价格的比值。单纯看租金回报率无法判断房产市场的走势状况，还需要参考通货膨胀率，银行存款利率，按揭贷款利率的数据综合判断市场的趋势。例如：某区域的房产租金回报率7%，通货膨胀率2%，银行现金存款利息4%，贷款利率6%，据此数据可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金收益高于存款利息，促使更多人士将放弃存款而利用银行较低的贷款资金投资到房地产，从而增加市场需求，推高房产价格；而如果房产租金回报率9%，贷款利率15%，通货膨胀率5%，存款利息12%，据此数据可以判断，租金回报率远低于存款利息和贷款利率，而房产市场应该处于房价的调整高位，银行在收紧银根，提高贷款利率抑制通货膨胀的同时，也抑制了投资需求，未来房价下行的预期强烈。

（6）、人口增长率，对于房地产的自住需求、租赁市场是否强劲的判断指标之一，同时还要参考新房的开工率；如果人口高速增长，新房开工率不足，说明未来房价增长预期强烈；反之，则意味着房价看平或者调整。

参考由IMF （国际货币基金组织）提供的未来40年的人口增长在全球20强（G20）国家的增长分布。可以分析出，除亚洲之外澳大利亚是未来40年人口增长最多的国家，其次是美国。只有人口的高速增长，就业市场的平稳，经济的持续发展，才能保证投资者的房地产投资的风险系数最低，增长潜力最大。

分析经济数据和评判房产是否有泡沫的关键是是判断“市”场的趋“势”，如果趋势不明朗，房产市场不振或进入下降周期，即便是再便宜的好房子也不要去投资。例如：迪拜的哈利法塔，即使是7星级的装修标准，无敌海景和高度，享用国王名字的盛誉，无数达官贵人趋之若鹜的投资之选，而现实情况是：一旦经济下行，金融危机来临，市场预期改变，再好位置的房产也是一个字——跌！