澳洲地产开发研究学院(PDRIA)旨在培养新一代知识性、全能性的地产开发英才。将地产开发的各个环节进行理性的分析和总结，让地产开发商避免在项目过程中因知识缺失“掉陷阱”、“交学费”，合理分布风险，顺利完成开发项目。在此，学院将近些年中国开发商在悉尼开发过程中常见的“六宗罪”：收购土地被“懵”、销售楼花被“吹”、开发审批被“拖”、建筑成本被“杀”、开发融资被“困”、项目管理被“宰”。

第一宗罪：收购土地被“懵”

对于一块住宅开发土地的价值，可谓是仁者见仁、智者见智。尤其土地的买卖双方，对土地价值预期具有显著的不对称性。卖家对未来的楼价攀升充满信心，同时对建筑难度及成本视而不见，因此往往期许过高。客观来说，开发土地价值评估无非是简单的加减法，即土地价值（一） ＝ 开发楼盘销售总值(二) －开发成本总值（三）。对于初期接触悉尼地产市场的开发商，往往以为高估前者或者低估后者，导致对土地价值过分高估，项目利润在买地阶段被土地卖方榨去大半。

准确评估一个开发项目的楼盘销售总值，开发商需要：条件1）掌握项目开发审批的结果（包括GFA平米数和Unit Mix户型分布）；条件2）充分调研市场总体情况和区域情况，为销售价格（每平米数／物业均价）做出合理的判断。对于条件1，如果买到的是熟地或者STCA土地，对开发审批结果比较容易判断，而且审批风险仍土地销售方承担。如果是生地，则不然。对生地yield的判断，取决于一些列综合考量，包括容积率、限高、回让距离、SEPP65要求和其它当地规划政策（LEP，DCP等）。条件2的评判亦非易事，在同一区域的开发楼盘情况迥异，开发商背景、规模、朝向、品质、用材、楼内配套设施各不相同，因此对销售均价的预判也只是一个参考价格，需要通过合理方法掌握好尺度，不能盲目乐观导致高价买地，也不能过分保守而错失好地。

在开发成本总值方面，重大变数在建筑成本。在收购土地阶段，开发商既没有建筑设计，又无法确定建筑方法，因此对建筑成本方面的评估无从下手。一些开发商用每套均价来估算项目总造价，但是往往忽视了Unit Mix户型分布、DA审批附带条件和一些项目隐藏成本（例如地下污染及土质情况），导致建筑成本偏低或者偏高，影响土地收购的判断。

另，在开发成本评估方面，一些刚接触澳洲地产开发的中国开发商对项目成本了解不够全面，往往低估或者漏鼓一些开发成本，典型的几项为商品及服务增值税GST、s94当地政府分摊费、建筑工人长服分摊税等，这些成本对项目的利润率也有实质性影响。

澳洲地产开发研究学院强调地产开发项目可行性调研的重要性，在决定收购土地前，从规划、法律、建筑及财务四方面着手进行集中尽职调查，在短时间内获得关键性信息，并通过市场信息对开发项目的收益及支出进行平行评测。在财务可行性调研方面对无法准确评估的条目进行弹性测算，充分分析项目的抗压性。在学院的地产开发课程中着重培养学员们分析项目、对项目可行性进行评估的能力。

我们将在接下来的微信博文中分篇阐述澳洲地产开发中国开发商的六种常见误区，并提出一些针对性建议。欢迎各位关注澳洲地产开发研究学院PDRIA的官方微信，与我们互动与讨论。