如何判断购房的最佳时机?

2015年06月01日 澳洲地产投资专家团队



在关于房地产的各种谈论声中,对房地产市场投资确实需要持谨慎态度,但对一些人而言,实际上这正是他们出手购买的好时机。


Why?

Foxtel房地产专家Andrew Winter指出,只要你做足了准备工作,你就会发现价值。

他说:“购房的好时机时刻存在。虽然在房价下跌时购买是最好的,但在繁荣期你依然可以找到较好的房地产,因为某些房地产可能会被人们忘记或留下。”


“这完全取决于房地产周期以及你所在地区所处的周期。”


悉尼和墨尔本


Winter 显示表示,悉尼和墨尔本市中心的房市持续火热,但在澳洲其他大部分地区,房价并未达到峰值,也没有恢复到上一个繁荣周期的水平。


他说:“如果房价没有回到七年前的水平,那么它就没有达到峰值。”

今年前四个月,悉尼的房价已经上涨了14%,预计很快就会突破100万澳元的中位房价。但是,由于利率处于历史低位,获得贷款也是前所未有的低成本,对于购买悉尼房产,吸引力还是很大。


而对于想要在墨尔本或悉尼市中心立足而资金不足的购房者,Winter先生的提议可以考虑另一个地区或更小的地方,这是一种折中的做法。但Winter先生同时告诫购房者,即使是购买“折中的房产”,也应该做足准备工作。


如何选择房产?


1先保证"前套房产"租金收益

Winter 先生提出:“如果3-4年后,你确实需要更大的房子,而你手上的房子如果没有增值,或甚至你可能已经遭受亏损,那么出售这套房子也就没有意义了。在这种情况下,你可能会想租一套更大的房子,所以你需要确保你能够将你的(第一套)房子以合理的价格出租出去。”


2评估个人还贷能力

“如果你所在的市场较大,最重要的是确保你的可负担能力。如果你现在能够负担,那么请确保你在未来的至少3-4年里锁定自己的财务状况,这样你就清楚了自己能够付清贷款(如果利率上调的话)。”


3认真思考“我为什么要买这个房产?”

Winter先生还建议人们对购房的原因进行分析。



4是否看重“利润”

“提醒一句,不管你是首次置业,还是购买第七套房产或其他等等,请先确定利润对你来说是否重要。”

“如果你正在购买长期居住的住房……假如你失去了理智而付出过多的价钱,可能也没有关系,因为你将持有这套房子一段时间,但如果你是首次置业或购买投资性房地产,而且是大家都垂涎的热门房产,那么你可能就需要走开了 (有可能你会付出过多的价格与别人争夺而减少利润)。”

5对自己熟悉的市场进行购买

Winter先生指出,最好在你所熟悉的市场上购买,因为这样你犯错的几率就较低,但如果你考虑购买较远地区的房产,在购买先你需要花时间调查当地市场。

“在网络上搜索信息进行调查远远不够,你需要到当地进行实地考察,与经纪人交谈,查阅书面资料,参观样板房,即使这些样板房并不是你需要的房型,你也可以去感受一样。千万不要怕麻烦。”


何时是"最佳的购买时机"?

事实会告诉你何时是购房的最佳时机。”


CoreLogic RP Data 的高级研究分析师 Cameron Kusher 表示,确定一个地区是否具备较好的价值时,需要考虑你购买的价格和原因是否合理,这一点很重要。


该投资哪里?

Cameron表示“考虑到近期强劲的增值趋势,目前的最佳机会似乎是在悉尼和墨尔本外围。”

他说:“长远来看,在资本增值潜力大的市场上似乎存在较好的购房机会。”

他说:“寻找最近的增长幅度不大、正在进行城区改造或有提高该地吸引力的新的基础设施投资的地区。”

“布里斯班和阿德莱德的住房市场保持着非常温和的态势,而且未来几年内可能也会如此,这两个市场通常是跟随着悉尼和墨尔本的增长步伐。”

“当然,现在这两个城市的经济不如悉尼和墨尔本,但在一定时候,当人们被悉尼和墨尔本这两个最大城市的高昂房价挤出市场时,他们可能会开始将注意力转向布里斯班和阿德莱德。”“另外,在伊拉瓦拉(Illawarra)、猎人区(Hunter region)和吉朗(Geelong)等接近州府城市的市场上,我们也开始看到了房价的上涨。”

他指出,利率是购买时机的最大考虑因素。因为它决定了借贷人的偿还能力,房产持久的程度,购房成本等进入地产市场的条件。

“鉴于利率当前正处于历史低位,借贷人同时需要考虑利率上调时他们将如何偿还债务。显然,其他需要考虑的因素还包括成本、位置大小、未来的需求、维护保养等。”




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