土地开发的税收问题

2016年10月25日 AU澳洲土地开发那点事


折腾了三个星期,昨天老F家的 NBN 终于被开通啦,连上网以后,感觉天都蓝了。。。现在老F我正在努力的让生活重新变得规律起来,希望自己的更新也能从这周开始恢复正常更新。


记得有段时间前,有朋友给老F留言询问关于税收的问题。我只能根据澳洲税务局的东西大概说说,如果哪里错了或者漏了希望大家多多补充。

 

总结起来,澳洲的税收制度有以下几个方面要注意:

 

1.      消费税 Goods and Services Tax (GST)

2.      负扣税 Negative Gearing

3.      印花税 Stamp Duty 

4.      增值税 Capital Gain Tax CGT

5.      地税 Land Tax

 


  

消费税 Goods and Services Tax (GST)

 

澳洲的消费税总体来讲就是买东西的花钱,卖东西的收钱再交政府10%的税。这个基本上干什么都要加上的,大家应该不陌生。当然作为土地开发相关行业,也不是什么都交消费税。比如以下这些基本是免税的:

 

1.      政府批文相关的申请费、基础设施费和 Council Rates

2.      水、污水和雨水收费

3.      税务方面

4.      出租房屋

5.      非投资类的买卖房屋

6.      耕种用地

 

一般来说只有买新房子的话有 GST,如果是旧房子买来自己住的话是不用交 GST 的,除非买来房子来卖或者用这个房子来挣钱,那就变成了个生意,就需要缴税了。

 

作为开发商盖新房来讲,新房子是要交 GST 的。但是在开发过程中的各种钱,比如买地、雇佣各种顾问,比如工程师设计师等、建筑、市场等花销,中间交的 GST 是可以被退税的,所以所有的 tax invoice 都要留好了啊。

 

如果是租房子给别人住的话,GST 不用交,而且你在房屋上的各种花费中的 GST 也没办法被退税。

 

商业用地的是要有 GST 的,同时相关的花费中的 GST 也可以申请退税。

 

小区物业如果算成“非营业性”的话,每年收入在 $150,000 以上的部分需要交 GST,同时也可以把各种花销中的 GST 来做退税。如果收入不到的话,不用注册 GST,同时也退不了税。

 

负扣税 Negative Gearing

负扣税可是澳洲特色啊!大家可能都很熟悉了。总体来说就把投资房产作为一个生意来运营,亏损的部分可以和自己其它收入的税收相抵,已达到少缴税的目的。

 

作为生意来讲,投资房产的收入部分就是租金,支出部分有很多,比如:

 

1.      该房产的银行贷款利息

2.      该房产的日常保养、维护和维修

3.      该房产的各种费用,比如 Council Rates Tax 和物业费

4.      房屋本身的贬值,也包括空调地板这些固定在房屋里的装修材料

 

负扣税本身是很照顾房产投资人的政策,但是注意哦,负扣税只能用在负现金流的投资房里,所以归根结底还是亏的。我们如果能买到有正现金流的房子的话,这个负扣税政策的福利还是不要享受的好。老F我听中介朋友提起过,有朋友买到正现金流的投资房还不高兴,因为没办法用负扣税这种绝对是本末倒置啊。

 


 

印花税 Stamp Duty 

 

印花税是由州政府征收的税种,所以每个州的额度都不同。征收范围包括房地产、商业地产、债券、礼物和保险等。一般来说都有一些豁免和优惠政策。每个州都有针对首次置业者的优惠,有些州也有针对比如退休人员、家庭农场、年轻农民、期房等的优惠政策。

 

一般来说房地产的征收范围在1.25%6% 之间。  下图就是主要几个州印花税的征收方法:

 

NSW


Source: Realestate.com.au

 

VIC (Non Principle Place of Residence Rate)


Source: Realestate.com.au


QLD


Source: Realestate.com.au

   

可以看得出来印花税其实是个挺沉重的负担,尤其是现在几个主要的州还分别增加了针对海外投资者的印花税,比如维州直接征收7%的印花税,新州是4%,稍微好点。昆州3%

 

增值税 Capital Gain Tax CGT

 

一般来说卖投资房所获得的收益是要交增值税的,但是如果是卖自住房就不用交增值税。这个就牵扯到咱们著名的“六年原则”。也就是说现在家里住满一年,然后再租出去赚租金,在六年之内把房子卖出去都不用交增值税。如果不租出去赚租金的话,想留多长时间都可以。

 

所以嘛,如果一套自住房,房主搬走了以后,这个房子出租三年,腾空了放几年,然后出租三年,再卖,是不用交增值税的。因为六年是累计时间,不赚租金的时间并无限制。

 

增值税的减免有几种情况。比如刚才说的如果是自住房就是全部免除。如果是一半自住,一般出租,或者自己的另一半或者孩子有不同的住址,又或者土地超过两公顷的话,那么只能部分减免增值税。

 

如果同时拥有两套房子的话,只有一套房子能被算成自住房并免除增值税,另一套房子是要交增值税的。当然了,如果不卖房就不用做这个选择。

 

地税 Land Tax

 

所谓地税就是一个人在某个州所有土地价值加在一起,如果超过了限定价格,要交给州政府的税。这个“土地价值”是指 “unimproved value”,也就是咱们交 Council Rate 的时候计算用的土地价值,没有房子的事儿。

 

下面是目前澳洲主要几个州的地税大概计算方法:

 

NSW


 

VIC


 

QLD


 

税务是个非常复杂的专业,老F我这也只是大概扫盲而已。税务方面能想到,能查到的基本上也就这些了吧!如果有什么错误或者遗漏希望大家留言补充,大家共同进步。

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