房姐说 | “乱纪元”篇章开启, 英国房地产市场将何去何从?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-25 英国房产与投资专刊


英国与欧盟“乱纪元”新篇章已经开启,英国房地产市场将会如何发展?海外投资者将如何稳准狠地抓住绝佳时机巧妙投资,且最大限度地规避风险?




经过紧张的一夜角逐,英国与欧盟最终还是“离了”。这一离,除了对英国与欧盟经济带来深远影响,对主要贸易伙伴的投资也会相继引发蝴蝶效应。英国作为中国买家的海外购房热门国家,此次动荡自然引起中国买家的广泛关注。

 

截至目前,英镑兑人民币的汇率比为1:9.06,英镑兑美元盘中暴跌逾10%,创下31年以来新低。面对眼下局面,英国房地产市场将会如何发展?海外投资者将如何稳准狠地抓住绝佳时机巧妙投资,且最大限度地规避风险?

 

首先我们先来看之后英国如何脱欧的“日程表”:

  • 6月24日:卡梅伦公布投票结果;欧盟部长及大使将于卢森堡举行例会,公布后续安排

  • 6月25日:欧元区财长举行会议商讨金融冲击

  • 6月26日:欧盟委员会主席容克与28个成员国(暂包括英国)举行紧急会议

  • 6月28日:为期2日的欧盟会议召开,卡梅伦或将提出脱欧申请,正式启动脱欧程序

  • 6月29日:欧盟峰会或将卡梅伦拒之门外;英国将获2年时间与欧盟讨论脱欧步骤

  • 此后数周:英国国会将讨论如何维持与欧盟关系

  • 今年冬季:欧洲理事会将获授权与英国谈判;英国需要跟欧盟重新讨论长达8万页的协议,确认哪些继续保留于英国法律,所需时间未定

  • 今年冬季:英国与欧盟开展首轮脱欧会议

  • 2017年:英国将重新与不同国家谈判商讨贸易协议

  • 2018年:脱欧期限临近,英国与欧盟达成协议,但仍有待双方议会通过

 

从中可以看出,脱欧结果虽出,但是在法律与监管层面上的即时影响将是微乎其微的。因为首先在规章制度方面不会有剧烈动荡,贸易关系的条款也将暂时保持不变。并且所有新条款的通过都需要一定的时间来达成一致,通常很有可能超过两年。然而即使存在诸多不确定性,考虑到伦敦拥有的巨大的人才储备、英语语言环境、时区优势、国际连通性、企业与机构的广泛资源,以及文化和娱乐产业的传统优势,伦敦作为国际主要门户城市的地位不会动摇,英国在国际的地位也不会动摇,反而可能会增加一定的话语权。

 

1
 买卖与租赁



脱欧后续的程序如此纷繁复杂,因此短期内英国首脑定会维稳政局,重大变动发生可能性不大。但不可否认的是,在最近这段时间除了英镑会出现下跌,英国房价也可能会出现5%-15%的回落(KPMG数据),英国房产调研公司eMoov首席执行官Russell Quirk表示,脱欧以后,几乎将近一半的房产持有者认为将来会对所持物业进行新的评估,1/3认为短期内会造成租赁行为的减少。房产市场出现的疲软状态可能会持续到今年秋季下一任首相选举结束之时。在此之后,英国房市会出现新一轮的反弹。

 

租赁方面,脱欧后短期内不确定性增加,尤其是办公楼投资市场规模会减少。从局部来看,伦敦商业房产市场被认为是最容易受到影响的,主要表现在伦敦金融服务类企业。最显而易见的是"英国企业在欧盟自由营商"问题,脱欧意味着在英国和欧盟境内不能再畅通无阻地办公。其它跨国企业还担心由此带来的进入某一单一市场的门槛提高的可能。

 

房姐刚刚得到的消息,金融巨头摩根史坦利公司(Morgan Stanley)宣布即将从伦敦撤出2000名员工到爱尔兰,德国等其它欧盟地区。大企业在英员工数量的减少,减弱英国本土房产市场活力,直接影响了供求,从而最终反映到房价上。

 

不过需要了解的是,无论是行业还是规模,伦敦的办公室需求都非常的多样化,尤其是近些年,科技、媒体及电信(TMT)行业都表现强劲,而脱欧对这些行业的影响也较弱。这表明即使交易量出现下降,但是后续需求仍相对强劲。租金方面的任何潜在负面影响都将通过金融城(City),伦敦西区(West End)及主要区域性城市的供应短缺予以缓解。

 

2
 理性看待现状



但是,另一个事实是即使脱欧,房产供不应求的局面依然非常严峻。目前每年伦敦的新增房源大概在3万套,而市场需求至少是5万套。以伦敦为例,目前伦敦的常住人口不到800万,而每年新增人口却达到20-30万,这些新增人口都是中高收入的青壮年。而短期内,我们并未看到平衡的供求关系,因此伦敦房价基本面是非常良好的。

 

相比于商业地产市场,退欧对英国住宅市场的负面影响将更为有限。目前英国住宅市场规模是其商业地产市场的近6倍,而其中机构投资者持有份额仅为0.4%左右,其余均为家庭自住、个人投资者购买出租、以及政府持有的廉租住房。这使得英国住宅对金融市场的波动敏感度更低,资产价值更为稳健,同时这也是英国房产为何一直备受海外投资者追捧的原因。

 

住房贷款方面,目前英格兰银行除了宣布拿出2500亿英镑救市确保货币稳定,尚未对后续政策进行表态,各大银行也暂无动作,不过大部分专家预计脱欧后利率会继续降低。

 

3
 投资时间点?

戴德梁行对全球企业不动产持股6500亿美元以上,并且在英国乃至欧洲都非常活跃的欧洲境外投资者进行了调查,超过半数的调查对象表示,由于来自其它某些更大市场的影响,他们暂停了在英国的投资活动。不过,仍有超过四分之一的调查对象仍然准备购入资产。这些投资者认为此时仓促退出英国房产市场是不理智的,更多人是选择静待英镑回升,房产市场升温后进行交易,而此时英镑大跌实则是抢购写字楼,抄底投资的绝佳机会




关于时间点,我们可以参考上图,即2005-2013年英国各地区房价走势图。从历史的角度来看,投资英国房地产的最大受益者,是2008年至2009年经济危机期间,那一批成功购入房产的“抄底买家”,因为这段时间伦敦的房产价值被严重低估,并且相对于全英平均房价下跌33%,伦敦的房价跌了11%。此次公投带来的房价走势,与当时的市场走势几乎趋于一致,而此时的房产正是处于价格低谷,正在静待绝地反弹。


英国房产专家Henry Pryor认为,在此期间,以美元本位结算的来自中东和亚洲地区的买家会争相在英买入房产,尤其是伦敦市中心高房价区域

 

4
 未来投资区域



关于房产投资“友好”区域,我们也可以从本次公投看出端倪。在所有选区结果中,除苏格兰,北爱尔兰大部地区外,大伦敦,牛津,剑桥,利兹,利物浦等经济发展水平高,房价偏高,平均居民薪酬较高,以及教育程度较高,年龄构成较低的地区支持留欧民众占多数;而一些边远欠发达的地区则是“脱派”居多。

 


其中伦敦地区虽然以留欧阵营居多,留欧比重最大行政区前5名依次为:Lambeth(78.6%留),Hackney(78.5%留),Haringey(75.6%留),Islington(75.2%留),和Camden(74.9%留);但是少数区域例如西部Hillingdon(69%脱),南部Sutton(75.96%脱),东部Barking(63.8%脱),Havering(75.98%脱),和Bexley(75.3%脱)都是脱欧选民居多。投资者购房不妨多考虑“友好”区域,避开“脱派”地区


另外,英国脱欧对于投资学区房而言,是利好消息。脱欧成功直接带来的影响将会是欧盟学生减少。因此为了平衡国际学生数量,预计中国学生入学数量将会持续提高。并且,对于中国留学生来说,“以房养学”将继续升温,并且学区房是受外界市场波动影响最小的一类房产,投资学区房可以大大节省孩子的留学成本,如果低价买入转手出租,甚至可以大赚一笔学费。

 

我们还要清新地看到的一点就是,即使脱欧,整个英国的经济仍具备足够的体量来吸收金融服务行业可能受到的损失。并且不管房产市场走向如何,对于大多数行业来说,伦敦在几个全球国际大都市中的竞争优势依旧明显。而早先一系列事实已经证明,伦敦核心区的商业物业租赁市场是非常经得起考验的,在今年税改新政以及脱欧公投预热的第一季度,其房产成交量基本与这十年的平均值持平,这里面就包含了伦敦金融城两个面积超过100,000平方英尺的金融服务企业的项目交易。

 

总之,面对英国脱欧的事实,我们不要自乱阵脚,接下来的数月到底是铁娘子特蕾莎还是伦敦前任市长鲍瑞斯上台,对于英国房市来说都将是一场同样值得关注的大战,毕竟政府班底大换水会直接影响房产政策。英国房产之后的走势让我们共同关注。


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