我的看房日记36┃悉尼西南区之Belmore(大悟原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-27 澳洲房产大全



 

    主编寄语




【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏,每周一发布,距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。


它是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末澳洲二手房拍卖过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。


希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。
 大悟


文┃大悟 (微信:262739843)


2016年6月26日 星期日 天气:晴


前言


因为上周六是【澳房大全】在悉尼的首场讲座,所以周六的拍卖又没看成。但是讲座的反响还不错,倒也欣慰。


几周里全神贯注的准备后,是不可控的慵懒。


强打精神准备一篇,但愿不会有太多瑕疵。


正文

Belmore



Belmore位于悉尼的西南部,距离悉尼市中心约13公里。是一个不太出彩的区域。


对于这个区域,我还是比较熟悉的,因为总来这吃饭,这儿有家朝鲜人开的饭店,叫乡村屋,室内可以抽烟,很有国内的感觉。与关系好的朋友没事的时候,总喜欢来这喝点小酒,撸点小串,抽抽烟,并听他们吹吹牛逼。


总的来讲,区域内并无太多亮点,但一点都不招人反感。我明白,就算一个区域升值再好,可是当区域内人口组成成为让人担忧的因素,并不是所有人都可以接受,因为人是感性动物。说破天,也是感性动物。


在Belmore,有一定的阿拉伯人在此生活,但至少没有让我感觉过不舒服。阿拉伯人之间也有不同。


Belmore隶属于Canterbury Council大区,区域内所支持的球队叫Bulldog,在Belmore,你经常会看到挂着Bulldog球队队徽的汽车或饭店等,Canterbury League Club也在Belmore,这家俱乐部非常大,吃饭,老虎机,中式早茶在此都有,当然,也少不了浓浓的Bulldog球队的文化之风。



宏观市场

Belmore

目前市场一瞥

独立屋市场:


Belmore目前的独立屋中位价也过百万了,在Canterbury所属大区的16个小区中,过百万的已有11个,Belmore排名中后。


独立屋过去1年涨幅过20%,与大区内最热闹的区域Campsie平起平坐,当然涨幅最好的还是Canterbury,过30%,谁叫这里的公寓越来越多了呢?(这里的一大片公寓是我在悉尼见过最难看的)


公寓市场:


目前中位价47万澳币,比其相邻区域Campsie低了10万澳币,近几年,这里的小型公寓开发量越来越多。


虽然涨幅什么的不算高,但是进驻的投资人,尤其是海外买家几乎没有,因为不符合他们的价值观。


但我觉得,这样的区域的公寓考虑到当地的自住比例,风险并不算高,在整个区域内的性价比,并不低,你在判断一个区域如何之前,要先看看你掏的钱在悉尼市场可承受的所有区域内的产品,并作出对比。


说白了,拿多少钱,做多少事,不能太贪。


目前,Belmore区域内全新盖好的公寓非常非常少。只是这里的开发商项目质量如何,还得作进一步判断。


过去二手房成交情况:

独立屋市场:


5月28日售出的,180万澳币买在Belmore,又是一种冲击,都是钱,唉我就不买北区,就不买。

公寓市场:

旧的公寓价格的确不高,全新公寓价格2房在65万澳币左右,作为距离市中心13公里的区域,房价相比悉尼的中位价且略低。可以算作是低洼区域。


未来涨幅如何?我持乐观态度。毕竟Belmore有火车站,所在位置公路交通也可以,区域内购物也还算方便。


投资类物业现金流情况:

独立屋市场

区域内租金情况,非常可以代表一个区域的人口收入情况。so看起来不高。


公寓市场

公寓的租金不高。


但在租房屋全为非常旧的公寓,全新公寓的租金表现应该更为良好,考虑到周边Campsie的情况,这里2房全新公寓租金预计在500-600澳币/周。


大悟总结


Belmore区域内有部分工厂区,尤其是在主路Canterbury Road上,沿路有很多店面看起来有些衰败。因此选择区域时尽可能选择距离Belmore火车站那片,即Canterbury北部,相对更加热闹,人气更足。


从自住角度来讲,Belmore区域内的人口组成要比Canterbury大区内的Wiley Park, Lakemba好一些。整个区域的主路Burwood Road(与Burwood所在的主路同名不同路),还是很热闹的,晚上往往都很多人,有些快餐店依然开门到很晚。


有两家大的Club都位于Belmore,而且Belmore的League Club非常大,健身房也非常不错,因此,是周边区域居民休闲非常喜欢来的一个区域。


从投资角度来讲,选择这里不是不行,毕竟对预算要求不高。个人觉得风险也不高,区域内目前全新公寓的供应在慢慢加紧建设中,未来Belmore无全新公寓这一点会被慢慢填补上。考虑完风险,说到升值速度,我觉得会稳,但不会特别高,因为区域内人口收入一般,又缺规划及基建的刺激。另外,开发商口碑也是一个需要注意的因素。


本期看房日记就是这样。



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