文/大悟

最近又有开始跟我嘚吧，大悟啊，房价下跌了，你怎么看？你怎么看？你怎么看？我怎么办？我怎么办？我怎么办？

俩字儿：“凉拌！”

的确，悉尼和墨尔本房价出现季度性下跌，这是自2012年以来的首次下跌。

悉尼在2015年的最近3个月中房价下跌1%， 墨尔本0.5%。仅2015年11月以来，悉尼房价下跌1.4%，可10月时的增长率还是0.3%。墨尔本11月房价下跌的甚至更多，达到3.5%, 其10月的房价增长为0.6%。

作为澳洲第三大房产市场的布里斯班，却是唯一一个保住颓势的城市。11月份房价增长0.6%，过去3个月增长率为1.8%。

全澳8大首府城市，5个城市的房价在11月不同程度的出现了下跌情况。

所有首府城市的房价增长指数在2014年的4月达到了顶点11.5%，从那开始至今，增长率已降到了8.7%。

在悉尼和墨尔本，火热的市场终因那“钱包不可承受之重”而妥协了。目前悉尼和墨尔本的房屋综合中位价分别在81万澳币和60万澳币左右，政府政策的出台，让投资人的借贷能力变小，房价的收益率在降低，整个房产周期正变得气喘吁吁。

诚然如此，我也不得不说，悉尼和墨尔本这哥俩过去1年的涨幅其实并不差，12.8%和11.8%。而在过去10年里，这两个城市平均年涨幅只有5.9%和6.9%。

也许随着房价市场变得不再那么活跃，澳联储在调息时也不用再担心利息得变化所导致的房价被过度刺激了。

尽管澳联储对于房价增势的减慢持欢迎态度，但是更重要的是，他们最不愿意看到的作为澳整体经济的重要一环的房产市场的大幅萎缩，这可能会影响到未来金融系统的稳定性。

澳房产研究机构rpdata也表示了对于现在这些off-the-plan的房屋未来交房时的担忧，如果贷款金融产品不再如今天般自由，亦或者房屋估价下跌，那么这些未来要成交的物业的风险将是不言而喻的。

随着市场的减缓，另一个问题也同时出现，那就是政策制定者们或许会减慢或取消那些房屋开发或建设的申请，这样，开发商在面对着越来越少的成交量后，会慢慢变得对市场失去信心。

经济学家Lawless认为：“房产市场在2016年会持续下跌，悉尼的增幅甚至只有4%。”墨尔本也好不到哪去。

澳洲投资银行麦考瑞银行预测在未来的两年，房价的下跌将达到7%，SQM Research则认为，未来悉尼的涨幅在4---9%之间，墨尔本在8---13%。本周一，澳新银行（ANZ）预测悉尼所在的新南威尔士州在2016年涨幅在3.1%，墨尔本所在的维多利亚州为3.2%。

这些所谓的专家，都是按照自己的系统给出结论，仅供参考，原因是投资是个人行为，你并不能因为他们的建议而行动导致的失败，最后埋怨别人，这是极为幼稚的。

跌幅这种事情在澳房历史是否有发生过呢？

当然！

在2004年，澳洲经历了百年以来的第一次房产繁荣后，悉尼房市在21个月里跌幅8.2%！

随后的金融危机，房价在10个月内再次下跌6.2%。

在2011-2012年，两年中的18个月里，房价再次下跌5%。

下跌时有发生，但是受影响的人数则是有限的。Rpdata总监Tim Lawless给与那些今天在买公寓楼花的人以警告，你们的房子在未来很有可能是被低估的，届时会需要更多额资金用于资本的运营。个人觉得，越是那种今天火的离谱的市场，未来凉的也是最快的。他们就和油一样，“比热”太低。

同时，房价增势疲软，伴随着的是银行对于开发商的限贷，以及建筑成本的上升，这会导致一些项目的开发会变得比实际要慢。

个人认为，只要贷款利率没有大幅的提升，就业市场不会出现大幅失业潮，一般来讲，房屋的大幅下跌是不太可能的。

我要开始骂人了，看到一些投资人那怂样，真是无语。让我们用苏格拉底式的思维唠唠吧。

2011年你在干嘛？

呃呃呃，没敢买。

那时市场好么？

很一般。

那时有很多如今天般市场那些乌央乌央的狗逼中介么？

并没有！

那时有很多的投资项目么？

并没有。

那时买的人赚没赚？

赚了。

那我请问，投资好的时机是在市场好的时候还是在市场不好的时候？

市场好的时候，如2012-2015上半年期间，多数人在开发商眼里不过是块肉，跟着大锅一起被咕嘟咕嘟了，各种香。

现在市场跌了么？

跌了。

有人说该抄底了，你敢么？

不敢。

性格决定命运。这句话说的太经典。我最喜欢的投资人，是敢跟我说：“大悟，你他妈说的不对。消停的！别跟我逼逼了。”

这叫什么？

近乎于偏执的独立思考能力。

我大悟佩服！因为所有的事情，缺乏独立思考，你终归是炮灰！而在任何的投资市场，多数人都在充当着炮灰。前阵子的中国股市从蓬勃到衰败，我只记得先前听到的是，大家都赚钱了，后来市场一跌，就没人再说自己赔了。而事实上，赔得人居多。

那这些赔的人是甚么？

炮灰无疑。

每周末都去看拍卖，原因就是怕有一天，有人和我嘚嘚，市场又出事了，我只需要告诉你，战线上发生的那一幕幕，就可以了。

悉尼Castle Hill， Bondi Beach, Waverton，我所看到的都是一群人，一群为了自己未来的家做好准备努力着生活的人们。他们难道不知道今天市场上所发生的一切么？当然知道，那为什么还要买？很简单，哥我喜欢。

越是好的东西，受市场的影响则越小。

一杯啤酒，为什么倒得太快会溢出来？满了么？并没有。泡沫呗。

你Macquarie Park,Turramurra, Killara, Zetland, Pennant Hill, 你的地皮真的有CBD贵么？为什么你的价钱那么之不要脸？这尼玛不是泡沫是什么？

来吧，皇帝的新装。让我们几年后看看你究竟穿了个啥！

大的经济市场，是由无数的小的市场所组成的，而无论大或小的市场，都是围绕供需而展开的。从大的说，可能暂时性的，供应超过需求，而从小的说，供需关系则非常微妙。就像某时，我特别想去看某个地方的房屋拍卖，往往却不能成行，原因是何？他妈没供应啊！这样的小市场受大市场的影响你觉得有那么多么？我现在手里有500万澳币，我就想住在Tamarama，没物业在售啊，市场不好的时候，突然出现了，我都等了很久，你说我买不买！！！

不管是2014年还是2016年买的楼花类公寓项目，如果都是2017年交房的话，你告诉我，期间的政策影响对你们的变化是不是一样的？那么也就是说，未来的一切政策变化都将伴随你在拥有物业的期间，说白了，房产是长线的，那些所谓的动荡问题真正是出现在投资人的内心，而这种不坚定与不确定，是极其要命的。现在很多人开始以玩笑的口吻传唱着：“抄底喽，抄底喽！”你抄一个我看看，我看看你有那个缸那个魄力么？也让我大悟佩服下。

不要以为投资就看资金情况，市场有时检验的并不是这个，而是你的眼光，你的魄力，你的勇气，你的与众不同。

这个世界是公平的，当我面对那些踌躇的投资人时，多一个字我都懒得说，我凭什么“度”你啊，你那么缺乏独立思考之精神和精准的眼光角度，想与众不同，却又缺乏与众不同的内心，凭什么最后你赚得比别人多？这不扯犊子么？

最后，我要理性的说一句，市场的减慢对于整个经济来说，并不是一件坏事。它将让房价回位到其真实价值，会让房产市场再次过滤。去除那些不尊重房产业本身的垃圾们。

最后的最后，用一句话作为结束语。也是古希腊德尔菲神庙上的一句神谕，那就是：

凡事勿过度！

感谢阅读！

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