深度解析 新西兰房价上涨到底应该怪谁?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-06 新西兰天维房产


最近一段时间,奥克兰与新西兰的房价飞速上涨已经变成世界皆知的问题。

国际房地产顾问机构莱坊(Knight Frank)的报告显示,奥克兰房价增速排名世界第二。从国家层面上看,新西兰也是世界上房价增速第二的国家。




在昨日公布的Barfoot 3月份销售数据中,奥克兰房屋平均销售价格达到$866,782。在刚刚公布的QV数据中,奥克兰房价已经突破了$93万!这一切到底应该怪谁?

1
怪政府

↑↑↑下任市长竞选者John Palino↑↑↑

Palino日前发文表示:我们必须转变这种“亚洲人炒高了房价”、“他们才是罪魁祸首”的思想,真正的原因是土地供需问题,而这正应该是政府应该处理的。所以,亚裔只是表象,而政府不作为导致的供需紧张才是主要原因。

怪政府的理论有着许多依据,其实主要观点在于政府对于新房审批不利


去年天维网曾经报道过,为了解决奥克兰的住房供应问题,在2013年,政府和议会签订了“住房协议”,准备在3年的时间里落实建造3.9万套住房。

然而,到截止2015年6月份的21个月时间里,建筑许可的发放量仅为19,921份。极大的落后于预计。

工党住房发言人 Phil Twyford
政府在建筑许可的审批上关注过多,却没有处理好其他有关房屋供应的问题。
住房部长Nick Smith
这个住房的建筑数据“不完全、误导、有选择性”,还没有可靠数据说明。并且,6月份公布的19,921份住宅建筑许可,已经比计划超额了1000份左右
新西兰财长Bill English
去年9月中旬,新西兰财政部长Bill English就曾表示,奥克兰房产投资者正在冒险!去年9月底,他又警告说,奥克兰房市可能在8年内崩盘!
政府到底
做了些啥?

除了上面所提到了建房审批加速与官方唱衰。

2015年10月1日,一系列房产新政开始实施,打压奥克兰房价。包括“两年一刀切”的时间线,针对海外买家的IRD税号和预扣税等等。

除了政府在税务上的政策,还有央行对商业银行的LVR要求等政策。


如果房价上涨不怪政府,那么应该怪谁?



2
怪中国人/亚裔

中国人/亚裔 应该对奥克兰房价上涨负责的说法最早公开于去年七月份。起源于工党住房发言人Phil Twyford,经由NZHerald报道。

工党住房发言人 Phil Twyford
根据工党的分析,奥克兰人口比例仅占到9%的中国人购买了39.5%的房子!!!

这份本该严谨的分析是如何计算出中国买家数量的呢?

姓氏来区分国籍

住房部长Nick Smith
这份数据显然是不可靠的,它来源不明,而且数据只是来自一家房产中介公司。数据分析仅仅是基于姓氏,并分辨不出买家是否为新西兰永久居民或公民
泄露相关公司负责人Peter Thompson
我们知道很多亚裔在购买房屋,但是分不清谁是这里出生的、谁是海外出生的新西兰人、或者谁是外国人。我觉得,亚裔非居民买家占比会在5%至8%之间

从此之后,调查报告的结论也发生了变化。


比如说:
新西兰亚洲基金会

基金会公布的《新西兰人亚裔感知力报告2015》报告显示,47%的受访对象认为新西兰接受了太多来自亚洲的投资(2014年持这种观点的人为41%),48%的人认为亚裔族群应该对当下房价飙升负责(2014年为39%)。

种族关系专家Paul Spoonley教授
如果你查看在新西兰的投资资料,来自亚洲的投资相对比澳洲、美国和英国,还是很少的。政客和媒体应该对偏颇的说法负责

房产菌觉得,可能亚裔很容易通过容貌被辨识出来,而同为白色人种的澳洲、美国和英国投资者并没有在脑门上写着“我是外国人”,所以本地居民很容易就认为,海外投资者都是亚洲人。于是,无知群众别有用心政客和媒体的煽动下,开始迁怒于亚裔群体。


如果奥克兰房价上涨也不怪亚裔或者不怪中国人,那么谁应该对奥克兰房价上涨负责呢?



3
怪移民

怪移民的理论主要由于随着移民数目增加,一名对于住房的需求推高了新西兰/奥克兰的房价。因为,在今年2月,新西兰净流入移民数是67000人,创造了新的纪录。

优先党党魁Winston Peters
移民政策将会引起民愤!更多的新西兰人需要依靠救济金来维持生计,而另外一些公民将会因为高昂的房价而不得不租房子住。

ASB经济师Chris Tennent-Brown
移民必然会有住房需求,尤其是在目前房屋紧缺的奥克兰,住房需求会更大。

房产菌觉得,新西兰强劲的移民势头对经济有利,但可能使新西兰无技术工人的未来存在风险,此外,由于人口增速较快,住房花费也会上涨。并且,新西兰政府在对奥克兰以外申请者的加分已经在促进新移民往外地去,分散奥克兰的住宅市场压力。

First NZ Capital主管Chris Green

移民是为奥克兰住房市场活力的基础因素之一,但其对住房需求的影响到底有多大,目前并不去确定,还需要做更多研究。

这个锅新移民不背的话,新西兰/奥克兰房价上涨要怪谁呢?谁买房就怪谁?买走了市场上40%房屋的投资者肯定难逃责难。



4
怪投资者

因为投资者是房市里的主要购买力量、贷的款也多。所以房价飞涨的锅他们必须背。

央行行长Graeme Wheeler
两年前,投资者购买的房屋数量占交易量的33%,但现在已经达到41%。并且,2015年8月份的数据显示,投资者贷款总额约为首次购房者的三倍以上。

去年12月,尽管10月一系列房产新政开始实行,11月央行也开始执行投资者不能借贷超过70%的规定。但是 60亿新增的房屋贷款中有超过三分之一是投资者申请的

ANZ房产投资调查报告
报告显示,有超过一半(54%)的受访者表示,未来的两年内,还是要继续买房。14年的调查结果中仅有49%的投资者要继续买房。除此之外,还有24%的投资者表示,未来六个月内要购买至少一处房产。

除此之外:

新西兰房产协会首席执行官Colleen Milne认为房产投资客和有多处住房的人帮助推高了南奥克兰的房价

CoreLogic NZ的高级调查分析师Nick Goodall也认为,去年奥克兰涨幅最大的10个区房价增长过快是因为首次购房者和投资者的争抢


投资者
即使投资者买房可能助涨了房价,但是房租涨幅比房价涨幅低得多。所以正是有了这些平价的出租屋,回报率才持续走低,从而避免了房价的进一步上涨

既然这些人对奥克兰房价上涨都没有什么责任,那么奥克兰房价上涨可能怪房产菌。



5
怪房产菌


总有网友觉得我们是天维炒房网。

我们报道,或者不报道。房价和房市新闻就在那里。如果我们不报道房价上涨,那么房价是不是就会腰斩呢?

房产菌辣么萌,虽然总打广告,也做标题党。但是,买房卖房都不是他,房价上涨怎么可能怪他。


对于这个问题,你认为答案是什么呢?


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