House & Land Package综合解析(转发自“澳洲创富平台”)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-07 澳洲鼎盛投资


根据澳洲统计局公布的最新数据,2015年第4季度,悉尼房价下降1.6%。这是2012年3月以来,悉尼房价首次下滑。但同比2014年第4季度,悉尼房价仍然增长了13.9%。与此同时,澳洲8大首府城市平均房价同比第3季度上涨0.2%,同比2014年第4季度上涨8.7%。




根据统计局的最新数据显示,在去年第四季度,悉尼房价下滑了1.6%,墨尔本和布里斯本均上涨了1.6%,阿德莱德和帕斯分别上攀0.9%和0.5%,而霍巴特和堪培拉的增幅最大分别达到了2.5%和2.8%。

不过,在过去一年时间中,悉尼房价仍暴涨了13.9%,墨尔本也飙升了9.6%,布里斯本、阿德莱德、霍巴特和堪培拉分别上涨了4.2%,3.3%,3.5%和6%,而帕斯则下滑了2.9%。


在澳洲房价持续增长的同时,悉尼的土地价格更是每年暴涨10万澳元


无图无真相!


悉尼的平均土地价值

从2014年的34万澳元

飙升至了2015年的44万澳元!44万澳元!44万澳元!


和其他澳洲首府城市相比!

悉尼的土地真是寸土寸金!

远远地将其他城市甩在身后!

这也就是为什么这么多人在买房的时候,选择House & Land Package(购地建房)




House & Land Package是神马?




House & Land Package, 顾名思义就是房屋和土地一起打包出售,这是目前澳洲市场上期房的一种主要购买方式。


在澳洲,购地建房(House & Land package)此类房屋买家,需单独签署两份合同,一份是土地合同,另一份是建筑合同;在所有澳洲当地开发商的房产类型中,有近60%的房子是属于这种类型,尤其以维州最为普遍,因为维州容许买家只承担土地价值的印花税,如购地后才盖房,就可省回建筑房屋印花税。




“购地建房”整个付款流程如下:




  • 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。

  

  • 到土地交割时,买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。

 

  • 土地交割后,建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房,整个建筑过程分为五个阶段来完成,即:地基,框架,封顶,装修和完工阶段。




“购地建房”如何贷款?



 

土地贷款申请就和普通楼花一样,按照买家实际情况,银行判断借款比例。买家在得知土地估价以后,准备其另外的首付,做好贷款就可以成交。打个比方,比如购买的土地价格60万澳元,那么土地成交时银行借款80%,也就是48万澳元,首付大约12万澳元。

 

贷款申请获批以后就可以确定在银行能借到多少钱(根据估价,买家身份等条件),那么剩余的款项也就需要买家来准备。当银行看到买家交齐自己该交的部分即开始放款。利息也是按照银行开始放款后每放一笔的额度来扣相应的利息,所以利息一开始很少,直到全部完工才是全额的利息。




例子

王先生2015年7月份签了一套Houseand Land Package,土地已于2016年2月底成交。建筑合同(房屋本身,不包含土地)价格为50万澳币,估价50万澳币,银行借贷80%即40万澳币。付款的情况如下:

 

 建筑价格$ 500,000 - 银行借款$400,000- =$ 100,000 这是王先生应付的总数。

 

 按建筑合同来看:

 

 需要注意的是,在第二笔付款处,是一个买家付一部分,银行付另外一部分的交接。在此一定要注意,在收到建筑商发来的付款通知之后要第一时间将自己该付的款付给建筑商,24-48小时到账之后建筑商会出一张收据。

 

另外买家要在一张银行发来的叫Progress Payment Instruction表格上填写正确信息并签字,连同收据及付款通知一同发给贷款银行的正确部门请他们放款。


银行收到以后会用24-48小时来进行审核并放款,之后再经过24-48小时建筑商才能收到。因为建筑商要求在一定时间之内到账,所以,这中间任一环节出现滞后都有可能造成罚款。



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