土地开发是公认的高利润行业，所以在一个健康的城市规划系统里，土地开发的项目审批是不应该牵扯政治因素的。老F我也曾经说过，规划师通过各种规划文件（比如 Planning Scheme）来控制开发项目，同时也切断了开发商和政府官员之间的利益链。当然了，某些无良的开发商贿赂某些立场不坚定的规划师这种问题就不在讨论范围之内了，毕竟还是极少数。。。
当然了，所谓切断利益链那只是“直接利益”，天朝的朋友们都懂的（没有 Get 到的朋友可以参考 Auburn City Council 之前那位奇葩市长的事迹）。“间接利益”是切不断的，而且也不用切断，因为只有被人民选上去的议员才会为人民（或者说自己的位置）着想。所以嘛，如果议员的权力过大了，就容易滋生各种问题，比如腐败；如果权力过小了，很多政府部门决定就会和人民脱节。所以中间这个度非常微妙难以把握。所以老子说的“治大国如烹小鲜”是绝对的真理。
地方政府（或议会）是属于被人民选举上来的议员们的，等于股东的地位。然后是首席执行官 CEO，下面是雇员。雇员只向自己部门的领导负责，领导们向 CEO 负责，CEO 向议员们负责。所以议员是没办法影响到雇员的。所以规划系统通过这种方法把政治因素降到最低。
州政府的模式也差不多，最大的头是 Minister（部长），是被人民选上去的，下面是州政府的各层工作人员。这个也叫 “Responsible Government”，因为被人选上去的部长才能真正为选民考虑。
州政府部门的大项目（State Significant Development）审批
新州干规划的朋友们都知道几年前臭名卓著的 Part 3A。这个所谓的 Part 3A 指的是新州规划法中关于州政府审批大项目的具体章节。其中的规定给了规划部长（Minister）极高的自由度，基本上说批哪个项目就批哪个项目。要知道部长是选举出来的，所以土地开发项目和政治的关系变得过于紧密，比如开发商可以和规划部长商量，说我给你捐款（Political Donation），你给我批项目这种。结果过了几年由于反对声音太大，州政府进行了改革，通过两个州政府的规划文件（SEPP）把这个审批方法给取代了。
新的审批方法对规划部长的权利进行了限制。说明了有争议的项目都需要通过专家组（Planning Assessment Commission）来进行审批和决策。比如下面这些：
如果开发商做了政治捐款，那么该项目就由专家组审批。
如果地方政府反对了该项目，那该项目由专家组审批。
如果公众参与期间，该项目收到了超过25封反对信，那么该项目由专家组审批。
新州这个改革还是满彻底的，有种一朝被蛇咬十年怕草绳的感觉。。。
维州在做大项目审批的时候，部长也可以成立专家组（Panel）来进行以下这些工作：
给反对者一个在“非正式和非司法性质”（informal & non-judicial）的环境里陈述反对理由的机会。
审查项目并给出对该项目的建议。
一般来说，规划部长可以决定大项目是否通过，也可以通过专家组（Panel）来做决定。所以部长的权利和昆州新州相比应该是最大的。
在维州，规划部长可以通过“咨询委员会”（Advisory Committee），把申请人上诉到仲裁处（VCAT）的项目提出来进行审批。当然了，这也是有要求的，比如会影响到政府政策或者土地规划目标的这种项目才可以。
这点维州是蛮有特色的。照它们的说法，法院最擅长审判的是两个个体之间的利益冲突，而对于牵扯到政治问题和规划目标这种项目则力有不逮。好吧，老F就不说啥了。欢迎法律界及各界大神对此发表评论。。。
昆州的大项目（Coordinated Project）是由州的总协调员（Coordinator General）来负责协调各个部门给意见，同时进行项目审批的。总协调员如果在审批结束后给出意见，说这个项目可以通过，那规划部长必须要同意这个项目。
这个“总协调员”虽然名称不一样，但是职能有些类似维州的“专家组”（不过专家组可以是一个或几个人），当然了，“总协调员”是硬性要求的，而且权利要更大一些,因为规划部长无法 say no。
地方政府（Council）的项目审批
从土地开发的角度来说，州政府的部长离人民群众太远，人也太少（就一个），审批的项目又太大。所以但凡一个开发项目有些争议，部长就不好办了，就最好把项目交由相关的“专家组”来进行审批。而相反，Council 负责审批的项目都相对较小，议员距离人民群众比较近，所以有争议的开发项目由议员投票表决是否通过。
一般不牵扯议员投票的项目都是非常简单的，从规划的角度看来没什么技术含量的项目。这类项目就是完全符合规划条例，只要递申请就能通过的那种，比如变动一下土地边界，修个平台弄个棚，加个奶奶房（Granny Flat）之类的，在政府雇员这个层面（Officer Level）就完全可以搞定批文了。
大一点的项目，或者并不完全符合规划条例的项目则需要由议员投票来表决。比如几十块上百块的居民区开发，靠近敏感地区的工业区开发，中大型的商业或旅游业开发等等。
当然了，就像老F开始说的一样，Council 的员工不向议员负责，而且议员也不应该给员工任何压力。但是你懂得，影响还是会有滴，而且还不小。。。
作为一个开发商，一般的常识就是要和议员们打好关系，而开发商手下的员工则要和 Council 的员工们打好关系。做项目的时候，争取到议员们的支持就是个成功的开始。因为议员都是人民选出来的，代表民意嘛，所以这叫造势。
每个 Council 的议员风格都不一样。有些地方议员很亲民，旗帜鲜明，可是有些议员也会出尔反尔，或者就是老好人，投票时候跟风的那种，也挺头疼。当一个开发商能争取到半数以上的议员支持这个项目的话，就算 Council 的头头想拒绝这个申请都会很困难，因为要顶着重重的压力。所以会很耐心的和你沟通讲道理，积极考虑一些让大家都满意的方法来解决某些问题（比如对项目做出一些变动，或者换个马甲重新递个申请之类的）。
相反，如果没有议员支持的话，Council 的规划师可能直接就会和你说，别折腾啦，浪费时间浪费金钱，你敢递申请，我们就敢拒，欢迎把我们告上法院，奉陪到底。。。
哪位看官如果手头有项目，想找议员聊聊天，其实很简单。议员的联系方式在 Council 网站上都有，发邮件打电话都可以。不过一般的土地开发项目，议员是不能在审批过程中被牵扯进来的。所以与议员沟通的时间只有递项目申请之前和审批尾声 Council 规划师做决定的时候。
一般来说在 Council 审批项目的过程中，我们都可以非常明确的知道这个项目能不能被批下来的。如果发现因为种种原因，Council 不愿意批这个项目，那可就要赶快行动了。除了动用上述的那些办法，我们还可以要求做“Deputation”，也就是说申请在每月举行一次的政府会议（Council Meeting）里发言。
绝大多数 Council 都没问题，只是允许的时间不同而已。老F也做过一些，从最短的10分钟到最长的1个小时，然后回答议员们的各种问题。这个和大学做 Presentation 差不多，记得要提前做好 PPT。
Deputation 一般也分两种，一种是公开的（open to public），一种是保密的（confidential）。一般我们做的都是公开会议，所以可能会有民众，有媒体来掺和。议员们一个个正襟危坐，保持中立，然后问一些体现自己觉悟很高的，很安全的问题，比如人民安全啦，环境啦之类的。
如果是保密的会议，民众和媒体等无关人员会被请到外面去，而且会议也不会被记录。所以议员们会比较随意，想说啥说啥，想问啥问啥。同时也会说我觉得你这个项目好不好，需要什么改进，我们愿不愿意支持之类的这些。当然了，因为没有会议记录，所以之后他们翻脸不认账了也没啥办法。。。
不过不管怎么说，做项目还是要讲究人脉，和政府部门的工作关系。项目审批过程中保持密切的沟通，出现问题第一时间解决，晓之以理，动之以情。只要不是什么特别奇葩的项目，一般都能通过，顶多就是过程复杂点，花的钱多点。所以嘛，在老F看来，一个项目最主要的问题并不是能不能做，而是怎么做和值不值得做的问题。
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