这是神马情况? 同一块地,估价竟然相差超过15倍?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-16 AU澳洲土地开发那点事


先声明一下,老F我坚决不做标题党。本文就是想和大家分享一下我去年做过的一个案子。这个客户和隔壁商业中心(Shopping Mall)的开发商产生了矛盾,想要赔偿(Damages Claim),于是我们客户和那个开发商分别请了自己的估价师,结果给出的价格相差了15.87。告到了法庭以后,法官一看有点傻眼,说咋整的咋整的?然后让我们客户找人去总结一下为啥俩估价差这么多倍,于是这案子就跑到我们手里了。


这块地紧挨着一块做商业中心开发的大地块。最早协商的时候,这个商业中心的开发商说好了要给这个客户一块600多平米的三角形的地(图2中的 EMT B),同时再给他这个相邻边界的一条路的通行权(Access Easement – 2中的 EMT A)。其实这块三角形的“EMT B”本身就是个问题,因为这块地是我们客户买的,合同里没写会有 easement,不过简单起见,咱们就这么叫它了。

 


中间的过程极为复杂,老F我就不过多牵扯了。总之后来这个开发商反悔了,说你哪凉快哪呆着去吧,我什么都不给你了(就是图1的情况),然后这个客户不干,把这个开发商告上了法庭,理由就是你明明说好了要给我 EMT A EMT B,那你现在不给了就对我造成了巨大的损失,所以来吧,咱们互相伤害吧。


这个“损失”的计算方法就是图2的估价减去图1的估价。客户自己请的估价师(简称估价师T)估的价格为$136.5,开发商请的(简称估价师U)估价为$8.6

换句话说,按照估价师T的算法,开发商要赔偿客户$136.5万,但是按照估价师U的算法,开发商只需要赔偿$8.6万就好了。下面这个图表可以让大家看的更清楚点。


估价师 T

估价师 U

土地面积

4510m2

4553m2

1的情况(没有EMT  AEMT B

$400,000

$583,000

2 的情况(有 EMT  A EMT B

$1,785,000

$669,000

差额(图2 的估价减去图1的估价)

$1,365,000

$86,000

 

先跑个题。。。这个案子非常复杂,老F我也只能避重就轻的瞎讲讲。之所以想起写这篇文章,主要也是因为某位亲人最近被一个中介洗脑了。那个中介说他们某处的楼盘,非常非常好。根据注册估价师做的数据统计,他们销售的楼盘是周围所有楼盘里面升值最快的。然后那个中介给了我那某位亲人一张表,确实能看出来他们的楼盘表现非常好。结果我这位亲人就很不幸的被洗脑了,害得我花了好几天的时间解释才让这位亲人重新恢复理智,以平常心来看待这个楼盘。


所以嘛,我分享这个例子,也是觉得对很多朋友可能会有帮助。当我们挑房买房的时候,确实应该有充分的数据分析,但是不要完全迷信中介给出来的貌似很科学的数据,更不要迷信所谓的权威。挑房子真心需要跳出来,要冷静。所谓旁观者清。与中介聊天的时候要冷静,看到数据分析的时候更要冷静,一定要思考一下数据来源,数据的分析过程,然后才能对数据的权威性和公正性有自己的判断。


估价这事儿虽然用数据说话,但还是有主观影响的,否则我举的这个估价相差15倍的例子该怎么解释呢?弱弱说一句,关注咱们公众号的朋友里有注册估价师,那个啥,欢迎参与讨论。。。


首先咱们来扫盲一下基本概念


一块地的价值分为“土地价值”(Unimproved Value)和“建筑价值”(Value of Improvements)。“土地价值”就是假设这块地上除了基本的基础设施,比如给排水之类的以外,什么建筑都没有的时候的价值。咱们一般交的 land tax Council rate 就是根据这个数据算来的。“建筑价值”就是这块地上的建筑到底值多少钱。现在昆州好像要修改“估价法”,农业用地还用“Unimproved Value”,非农业用地改用“Site Value”。不过具体太细节咱们就不涉及啦。


所以嘛,一般来说,建筑价值是随着时间的推移贬值,可是土地价值随着时间推移而升值。当土地价值等于或者超过了建筑价值的时候,也就是到了重新开发的时候。比如悉尼的新闻里没事就说居民们把自己的土地一起打包卖给开发商做公寓开发,就是因为土地越来越贵。如下图所示。




言归正传,下面咱们非常非常简单的聊聊为啥两个估价中间差出来了那么多。


首先,两份估价报告对于一点是一致的,就是这个“建筑价值”是$21.86万。土地面积上稍有分歧,不过那都是小事,几乎可以忽略不计。


那不一样的地方在哪呢?主要在于估价师T(客户的估价师)认为,在图1(没有 EMT A EMT B)的情况下,这块地啥也做不了,所以估价为$40 每平米。但是在图2(有 EMT A EMT B)的情况下,这块地适合商业开发,因为挨着旁边的大商业中心,而且本身这块地就是规划的商业用地,那么估价就是$300 每平米。


但是估价师U(隔壁商业中心的估价师)认为中间的差距没那么大嘛,不管有没有 EMT A EMT B 你都可以该干啥干啥,所以图1的估价给的是$80 每平米,再加上建筑估价,总价值是58.3万。估价师U继续分析,就算给了你 EMT A EMT B 也就那么回事,你也做不了商业开发,所以土地价值不变。这差出来的$8.6 万就是多了个北边(就是三角形 EMT B 挨着的)高速路和通行权给你增加的价值而已。


刚接到这个案子的时候,老F我还挺头疼,因为我不是估价师,我怎么去能去批评估价师的报告呢?可是看到估价师U给出的理由我就笑了,因为具体这块地能不能开发,适不适合做商业用地不只是个估价的问题,更是个规划专业的问题。


那咱们继续,首先那个三角形的地块(EMT B)的问题


这牵扯很多历史问题就不多说了,总之这块地是往 EMT B 方向倾斜,所以如果没有 EMT B 的话,雨水污水都没有地方排。要知道雨水和污水的排放都是靠自身重力的,换句话说都是往下走的,那么没有 EMT B 的话,这雨水和污水都没法处理了。


估价师U说了,那简单啊,你可以从隔壁邻居家排啊,给你估个$2万搞定一个邻居,$4万搞定两个邻居,然后就能排到马路上了。。。


另外可以看到这个三角形地块是个临街路面,而且临的是州高速路。这对于一块商业用地来讲是很重要的。所以在这里,估价师U估价师T的分歧主要在三点:1.高速路的临街路面对商业开发有多大帮助;2.排污排水会不会限制这块地的开发;3.还有这块三角形的地买的时候,合同里明明没说有 easement (本文没涉及,虽然老F一直管它叫EMT B)。



注:道路右侧就是三角形的地块,提供了 highway exposure


咱们继续说那个长条地块(EMT A)的问题


这长条的地块是旁边商业中心的地,原本答应了给我们客户通行权的。如果有了通行权,尤其是商业中心第二期的开发一完事,到商业中心的顾客们开着车一转弯就可以到我们客户的地界了,如果加上高速路的临街路面和本身这块地在另一条街上的入口,理论上讲,这可以是一块很好的商业用地。


但是按照估价师U的说法,你这块地挨不挨着商业中心就那么回事,因为商业中心的地也是往你这边倾斜的,所以都整体垫高了。等到第二期开发完成后,可能和你这块地的高差到达9米,而且这个长条地块虽然给了你通行权,但是我们偏偏把它用作内部员工的行车道,不对外。所以你想用这EMT A 捡点我们漏过去的顾客?嘿嘿,那是不可能滴。所以高差那么大,你的地块完全不适合做商业开发嘛!想让我给你按商业用地估价?别说门了,窗户也没有。

 

从下面两张图中,大家可以看到图片右侧的两米左右的防土墙就是那个 Shopping Mall 第一期的结果。号称第二期做完后,防土墙可能加高到九米。。。





关于老F我具体怎么帮助客户阐述关于商业用地、retail / pedestrian connectivity 和这个荒谬的9米高差问题就不多说了。目前这个官司还在打着呢,估计还得有个一年半载的。个人感觉那个开发商确实不咋地,合同问题都算小事,就这照片里的挡土墙都做的不符合标准,一下雨就往外喷水,我们客户还请了土木工程师分析了一下这个下雨就喷水的问题。。。


从估价这边来讲,规划文件里面都说这是商业用地了,也提到了 connectivity 的问题,结果你这个估价师硬是不按照商业用地来估价,还整出个9米的高差,也实在是说不过去啊。当然了,老F估计最后虽然可能会赔款,但是价格肯定到不了$136.5万,毕竟客户自己请的估价师也一样是有水分,尽量往高了估的,估计到最后客户能拿个几十万不到一百万的赔偿就很不错了。


所以嘛,咱们在买地买房或者在做项目的时候,不要被所谓的专业人士给唬住。这点不光是估价师,其实什么专业都会忽悠。想要弄清楚自己是不是被忽悠了,要多问,多调研,多比对。知其然也知其所以然,才能做出更理智的判断。


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