【房产投资组合的故事02】《只买公寓的投资玩法,8年时间净资产一样翻6倍!》【下】

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-27 澳洲房产大全


专栏寄语

一直想和大家分享点澳洲当地投资人是如何从0开始,建立起自己超牛房产投资组合的。


正好我回国了,看不了房了,我不能让那些每周追着【我的看房日记】的读者朋友失望,遂决定在未来几期无法刊登日记期间,发几篇这样的文章。希望能够让你们有些新的想法迸出。



文/大悟


承接上文:(请点击下边链接阅读上篇)

【房产投资组合的故事02】《只买公寓的投资玩法,8年时间净资产一样翻6倍!》



以下的案例,是一位澳洲当地人以只买公寓策略来成功建立自己投资组合的案例。


对于喜欢买公寓的中国投资人,不妨一读。


Rob Willams

房屋套数:8

总价值:270万澳币

总租金收益/年:$114,400/年

资本:$944,000



投资组合建立


Rob对于同区域里的投资产品选择有自己的构想,他会尽可能让自己的投资物业和其他同区内的物业有一些优势。比如具有较大的院子,更好的户型,或者比平均水平更大的卧室。而且这样的投资物业要么是低于市场价的,要么未来有更大的附加价值。


这样的话,其物业在同区同样等待增值的物业相比,价值增长会更快。


“我会估量每个投资类物业的优势,但我不会去追逐那些“热点区域”,如果你努力寻找,你就一定能找到非常棒的物业。”


他的第一套投资物业,是在他付清其第一套自住物业后购买的。在2007年,他花$245,000买入位于Dulwich(距离阿德雷德市中心3.6公里)的一处公寓,仅仅2个月后,他就购买了其人生第三套投资物业,位于南澳的Payneham South(距离阿德雷德市中心6公里),价格为$217,000。


“这套物业所在的区域其实挺糟糕的,对于多数人而言,住在这里,上班都有点远,但我就是觉得这里未来是有上升空间的。”


“我当时脑海里和自己说,这就是一个成功投资人和一般的买家不同时所需要做的决定!”


他为此把这套物业做了很大程度的翻新。雇佣了并不昂贵的专业人士来整修电路。翻新还包括安装全新的热水系统,新的盥洗台,新厨房的工作台,干净的地板并重新上油,新的电灯及分体式空调系统。


总的翻新花费总计仅为$13,500,却达到了惊人的效果。


“这样的转变是十分惊人的。仅仅15个月之后,其市场价变成了$295,000,减去翻新的成本,将一处破烂不堪豪无结构可言的物业,焕然一新。增长率为28%。”


更可喜的是,在成功租赁出去前,Rob几乎没有任何持有成本,因为所有翻新在房屋Settle前全部搞定(在合同中有附加条款), 最终Rob成功的在交房当日把物业租出。


今天,按照定息贷款,这套物业每个月的正现金流为$225, 这还不算税务上的负扣税等利好。


1年之后,当隔壁物业的房主不幸去世后,Rob找到了其弟弟和家人,并成功说服他并以独立估价的方式,以$252,000的买入。


“这绝对是一个双赢的选择,因为当时他们并没有做好出售的准备,我才能以低于市场价买入,并且立刻得到房屋资本。”


在以上两个离得十分近的交易中,Rob依旧保持着这种非常高的效率,他又在Broadview(距离阿德雷德市中心9公里)分别以$232,000和$260,500买入两套公寓。


2012年,Rob在墨尔本的Elwood(距离墨尔本市中心9公里的东南部)又买入一套1房公寓,“我是那次拍卖上唯一的出价者,当时的那场拍卖可真够纠结,而且卖家也很着急。但现在看来,它居然是我目前为止最成功的一笔交易之一!” 


买入价为$270,000。


考虑租客感受


Rob说他的投资核心价值观之一是与其租客保持较好的关系,如果他们有任何可行需求,他都会尽量满足。


起初,他会允许租客养宠物,这点大多数房东可能都不太愿意。


“允许养宠物的在租物业挺少的,这有助于帮助我筛选到更好的租客,并且这样的租约往往也都比较长。这也是一个双赢的选择。”


他的一个租客养了一只狗,可是起先那套物业的后院并无草坪,而是火山石。


“那的确不是一个适合小狗生活的地儿,因此我花钱立刻铺了草坪。” 


那条狗对于这样新的环境非常高兴,Rob相信小狗的欣喜也意味着小狗主人作为租客的欣喜及更长久的租期。


“对于租客而言,舒适,安全,住得开心最为重要的几点。”


“我查看了下同样区域其他物业的租金情况,于是将自己物业的租金比市场价略低一些,这样我可以保证租期的长久,这其实相当于我每周的租金比别人多10澳币甚至更多,因为不会发生频繁换租客,以及租期间的2周空档期。”


“同时,租客不仅得到了房屋的保障,而且也住的安心。”


每逢圣诞,Rob还有心地会给每位租客发超市的礼物卡,以感谢他们的对于其租赁物业的照顾及按时的支付租金。


管理投资组合


Rob也采用了一些方式方法以管理他日益增长的投资类物业组合。



例如,每年的一月,是其所有租赁物业的合同更新期,同时管理可以提高效率。


“每两周后的同一天,所有租客都会同时将租金打给我,这样我就不用不同时间地准备不同的收据了。”


“我认为,管理投资类物业就像管理一家公司一样,这非常重要,你必须采取合适的方式去查看收支情况。”


目前,Rob所有的贷款都从一家贷款机构贷出,其允许Rob最大限度的贷款保持独立,不会发生交叉抵押,并且不存在无限额条款。对此他还是很满意的。


Rob的房东类保险政策以及他雇佣合同中所的包括非限制性的病假以及生命和收入类保护险也都被并入他的养老保险中。


同时,Rob有一个Buffer Account(缓冲账户)与其对冲账户里的贷款绑定,可以此用多余的收益保证其投资更具有弹性。


“和拥有别墅类物业相比,我不需要付土地税,这样,我的确省了不少钱。通过在不同区域的较小的,较低廉的公寓物业,我能让风险被更好的对冲,同时长期来讲的空置也低了很多。”


“如果1套物业发生了空置,那么其他物业较好的现金流可以帮我弥补这样的损失。”


“在房产投资的路上,我的策略可能不是最值得推崇的,也不够那么让人热血沸腾,但是它的确是一种很高校,安全和便于管理的投资之路。”


附上Rob的投资组合表


(本故事完)


感谢阅读。



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