还记得几个月前在新州 South Hurstville 建清真寺的项目审批，大家吵得沸沸扬扬。论坛里也有人呼吁大家递交反对信来一起反对这个项目。
当然了，尤其是近一段时间，清真寺是一个非常典型的会让很多人反对的项目。虽然一些小项目可能没有那么吸引眼球，可是也都存在这个问题。比如邻居盖个两层楼把我的视线和阳光挡住了，或者从邻居的阳台上可以直接看见我家后院的这种。
所以嘛，在澳洲，写反对信是一项很重要的技能。所以老F这次就从一个“受害者”的角度聊聊怎么写一封有份量的，让人无法忽略的反对信。
基础篇：反对信的基本要求
对于需要公众参与的项目，我们有权利反对并且可以递交反对信。最重要的一点，如果 Council 把我们反对的项目批准了，我们可以上告到法院或者申请出庭，一路反对到底。
反对信没有什么具体格式，不过我们一般要保证反对信满足以下几点：
有个人的联系方式和签名
给出具体反对原因
遵循具体要求，比如递交的期限和递交给哪个部门
一般来讲，我们递交反对信的目的是反对一个项目整体或者其中的一部分。
在递交反对信的时候，我们要弄清楚这个项目具体是关于什么的。我们可以从 Council 要到很多信息，比如申请人所有的申请材料（一开始提供的材料和审批过程中陆续提供的材料），Council 和相关审批部门的回函和别人写的反对信等等。
所以嘛，反对信本身并不是什么保密的文件，所以如果别人要看，Council 也不会藏着掖着。对于你个人信息的问题，有些 Council 会把你的信息隐去，有些 Council 不会去管。当然了，如果你要求隐藏个人信息的话，是可以做到的。
开发商很多时候是愿意和反对者沟通的，沟通中也经常会做一些让步之类的。所以在规定期限内，你可以修改自己的反对信。当然，如果超了规定期限，你又和开发商达成了协议，和 Council 说要撤销自己的反对信就可以了（withdraw the submission）。
知己知彼篇：Council 进行项目审批时，怎么审查反对信呢？
一般来说，Council 对反对信的审查也是分几步走的。
首先是确认收到了多少封反对信，哪些是需要考虑的，哪些是无需考虑的，哪些是需要开发商做更多工作的。
接下来 Council 会对提出来的问题进行汇总整理。一般来说就包括基础设施，居住环境和交通几大块。当然了，这不是本文重点，大家知道就行了。
然后 Council 会根据汇总出来的问题来和开发商进行沟通，可能需要对项目进行某些改动，或者要求提供更多资料等。根据沟通结果，整理出来建议，上交到 Council Meeting 上由议员进行投票表决。
进阶篇：不会被 Council 考虑的反对信和“起反作用的”反对信
要想写好一篇反对信，我们首先要知道什么东西是不能写的。这里牵扯到“appropriate planning ground”，一言难尽。老F在这里举一些例子，大家体会一下中间思路：
“我开了个店，这个项目离我太近，我怕它影响我生意。”不好意思，商业竞争问题不在考虑范围之内。
“如果Council 把这个项目批了，我怕别人会学着这么干，所以我反对。”不好意思，以后的人可能会怎么做，不在考虑范围之内。
“这个项目有可能让很多莫名其妙的人跑到这里来，从而增加这个地区的犯罪率。”如果要说服力，请提供证据。
“这里要是开个超市多好，为什么非要做这个项目？我很不高兴所以反对。”不好意思，我们只考虑申请人递的这个申请。
“这个项目放在这里肯定亏本，不会盈利的。开发商真是瞎了在这里做这么个项目。”嘿嘿，这是开发商的问题，不是你的，更不是Council 的问题。
“我们这里并不需要这个项目。”其实这个理由不算错，不过要讨论对一个项目的“需求”问题是很复杂的。如果这个项目和Council 的规划条例并不存在很大的分歧，“不需要这个项目”只是说这个项目没有加分而已，不会给这个项目减分。
那么一封反对信，怎么会起反作用呢？其实也很简单，就是开发商的规划师可以反过来，用你提出的反对意见来证明这个项目存在的必要性。
比如说，老F刚刚经历的一个小镇的旅游项目，开发商要建一百二十多个给游客住的单元房。
这个项目吸引了两百多封反对信。反对信里的东西也五花八门，其中很多东西都可以被利用，反过来证明该项目存在的必要性。比如：
“我们不需要旅游区开发，我们需要更多的商业开发（增加商业面积）。”
老F看到这里就乐了。商业开发是要有人口和消费来推动的。没有人口，没有消费，哪里来的商业开发！那人口和消费从哪里来呢？我们有这么个项目可以提供就业机会，可以带来消费者，那么商业开发自然就来了。所以不光不冲突，这个项目还代表了社区对外来投资的期待呢。。。
“本地的基础设施比如供水，供电和电讯都满载运行了，又不稳定。根本就没办法负荷这么大个项目。”
这个也是一个道理。大多数的 Council 没钱去照顾到所有地区，所以只能有的放矢的去照顾“重点区域”，那么很明显，一个不发展的地区并不是重点照顾对象。从另一个角度讲，开发商做个类似的项目，要交基础设施费的，其目的就是对市政设施进行升级维护。电讯虽然不算市政设施，可是一样要评估，该升级要升级。那么很明显，你反对了半天，却反而证明了这个项目的必要性。从基础设施的角度，这个项目分明是为了社区利益啊！
嘿嘿，所以写反对信，看似简单，学问可是大大滴！各位看官如果需要帮忙，可以和老F联系哦，帮你们看看写好的反对信，给出点建议，确保不出现类似的错误。
Image from S Touzani
高手篇：那我应该在反对信里面写什么？
在 Council 对反对信的审查过程中，最主要的一点就是对项目所在地有个更深入的了解，从而能够更好的理解一个项目能给这个地区带来什么影响。所以嘛，Council 希望知道的是项目周围的居民平时是怎么生活的，这个项目会对这些居民的生活造成什么影响。
当然了，在反对信里，我们要保证我们在这个地区目前的生活和未来想要的生活和 Council 所规划的是一致的（要看 zoning），而新的项目如果一开动，会对这些造成难以挽回的影响。
这些都是比较客观的东西。主观的就是项目所在地目前的“气氛”和“感觉”是什么样子的，这个项目会对这些造成什么影响。主观因素也是要考虑的，不过算不上重点。
其实一般居民所提交的反对信虽然可以让开发商对项目进行修改，很少有重大的转折，除非是以数量取胜。可是靠数量取胜这种一般都是政治因素占主导（因为议员是选出来的嘛），真正闹到环境法院了并不占很大优势，除非反对者的数量可以多到可以证明一个社区的社会文化的程度。
所以嘛，如果真心要弄垮一个项目，砖家是要找滴。等于给开发商的申请材料做个同行评审（peer review），把所有不合理的东西都挑出来。毕竟谁也不敢说自己写的东西无懈可击，总是有可以被人攻击的地方。中间的弯弯绕绕，一言难尽，老F找机会分享个案例，让大家讨论一下。
Source: AJC ajcann.wordpress.com
言归正传。进阶到“高手篇”，我们要明白以下几点：
在审批中，统一格式的反对信（standard form letter）和有多少多少人签字的请愿书（petition）不会占很大的份量。因为很难讲这些签字的人到底知不知道这个项目具体是什么，还只是凑热闹或者因为朋友压力，所以放签名上去的。
距离这个反对的项目越近，影响越大，在审批中占的份量就越大。距离该项目越远的，审批中占的份量就越小。
反对信收的多，并不能代表一个项目就应该被否决。
除非包含适当的理由，否则情绪化的反对信是不会被考虑的。
所以嘛，反对信里一定要阐明以下几点：
我完全理解这个项目是要做什么。
相关的背景介绍：我在这里住了多久，离这个项目有多远。我家人（和我这边的朋友们）平时的生活方式。
我的态度，到底是赞成还是反对。
这个项目会对我家人（和我周围的邻居等）造成什么影响。一些例子：
健康问题
噪音问题
隐私问题
视野问题
安全问题
阳光照射问题
房屋、工程设计问题
房屋估价的影响问题
开发的强度和密度问题
环境影响问题– 植被、河流、生态、灯光等
在开发商的申请材料里没提到的问题和我不同意的地方。
是否符合 Council 的规划条例
是否符合州政府各个部门的规划条例
各个砖家给出的材料是否客观公正，比如：
规划方面
成本效益分析（经济）方面
交通方面
环境和社会影响方面
基础设施方面
我给出的建议（希望开发商或者Council 怎么做）。
由于篇幅限制，老F就不展开讨论各项了。不过老F在推送的文章里都会慢慢涉及到的。
砖家篇：怎么写一封让开发商欲哭无泪的反对信？
首先我们要知道，对于政府部门来说，弱势群体永远是放在第一位的（至少表面上是这样的）。所以如果在反对信里出现老人，小孩，病人和孕妇这些，对开发商来讲会是很头疼的问题。
其次，健康问题是很重要的。如果在反对信里把这个牵扯进来，不管是政府还是开发商都不能掉以轻心。
对于日照、隐私和视野问题，虽然影响没有上面两点那么大，可是也有不少影响。不过如果只是日照、隐私和视野问题，想要弄垮一个项目，份量还是不太够。
那作为一个反对者，应该怎么办呢？其实很简单。如果反对者多的项目（比如清真寺这种），自然是反对信越多越好，反对信里的内容越全面越好。反对信能自己写就自己写（根据老F这篇文章来写），而不要图省事选择联名反对。其次，就是雇几个砖家来做同行评审，从开发商递的申请材料里挑毛病。
那一般的项目呢？老F建议先和 Council 里的规划师聊聊。当然了，我们不能一上来就问，说你是不是要批准这个项目啊？这样沟通是没有结果的。我们要问“对于 Council 来说，这个项目最主要的问题是什么？”或者“在审批的时候， Council 会着重考虑哪些问题？”之类的，然后根据 Council 给出来的问题展开讨论（以提供负面信息为主）。然后在写反对信的时候，以 Council 重点考虑的问题为主。
有些时候，我们通过和 Council 的人聊天，或者其它某些途径知道 Council 是会通过一个项目的时候，几封反对信可能已经解决不了什么问题了。这样就放弃了吗？当然不是。我们一样要写反对信！一来争取自己的最大利益，二来要求 Council 放很多严格的条件进去，让一个项目贵到开发商不想继续了的这种。。。
比如，我们可以说我们并不反对这个项目，但是因为什么什么原因，希望你重新做 traffic study, 然后因为什么什么，所以你要做 acoustic study, 做 ecological/flora study，做 landscape assessment，做 social impact assessment，做 economic assessment，重走某些流程，给出一些承诺（commitment），建设一些基础设施等等。如果理由充分的话，Council 会按这些建议去要求的（Council 不会考虑开发商的成本问题）。
等到开发商过五关斩六将拿到规划许可（DA）以后，可以告到法庭，继续拖延时间（如果开发商是贷款的话），拖个一年半载，这个项目就可能没有什么吸引力，或者没有再做下去的必要了。。。
当然了，这个是非常极端的例子。这可不是老F自创的，澳洲很多大型矿场都面临这个问题。由于对环境影响很大，环境保护人士很讨厌矿场类开发，然后就通过这些方法拖延时间，增加开发商的花销，让项目亏本。这个也是个杀人一万，自损八千的方法。大家还是能不用就不用吧！
其实对于一般的项目来说，开发商是愿意和反对者来沟通的（尤其是你写了很有水平的反对信），所以开发商完全可以通过修改设计达到一个双赢的效果，才是我们想达到的目标。
Source: Bilan
恩，差不多就到这里了。这篇文章比较长，因为要写的东西太多了。下次咱们讲讲从开发商的角度，如何回复反对信还有和反对者沟通的问题。希望各位看官捧场哦~
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