面对一个让我深恶痛绝的开发项目,我应该怎么发表反对意见?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-04 AU澳洲土地开发那点事


还记得几个月前在新州 South Hurstville 建清真寺的项目审批,大家吵得沸沸扬扬。论坛里也有人呼吁大家递交反对信来一起反对这个项目。


当然了,尤其是近一段时间,清真寺是一个非常典型的会让很多人反对的项目。虽然一些小项目可能没有那么吸引眼球,可是也都存在这个问题。比如邻居盖个两层楼把我的视线和阳光挡住了,或者从邻居的阳台上可以直接看见我家后院的这种。


所以嘛,在澳洲,写反对信是一项很重要的技能。所以老F这次就从一个“受害者”的角度聊聊怎么写一封有份量的,让人无法忽略的反对信。

 


  

基础篇:反对信的基本要求


对于需要公众参与的项目,我们有权利反对并且可以递交反对信。最重要的一点,如果 Council 把我们反对的项目批准了,我们可以上告到法院或者申请出庭,一路反对到底。


反对信没有什么具体格式,不过我们一般要保证反对信满足以下几点:


  • 有个人的联系方式和签名

  • 给出具体反对原因

  • 遵循具体要求,比如递交的期限和递交给哪个部门


一般来讲,我们递交反对信的目的是反对一个项目整体或者其中的一部分。


在递交反对信的时候,我们要弄清楚这个项目具体是关于什么的。我们可以从 Council 要到很多信息,比如申请人所有的申请材料(一开始提供的材料和审批过程中陆续提供的材料),Council 和相关审批部门的回函和别人写的反对信等等。


所以嘛,反对信本身并不是什么保密的文件,所以如果别人要看,Council 也不会藏着掖着。对于你个人信息的问题,有些 Council 会把你的信息隐去,有些 Council 不会去管。当然了,如果你要求隐藏个人信息的话,是可以做到的。


开发商很多时候是愿意和反对者沟通的,沟通中也经常会做一些让步之类的。所以在规定期限内,你可以修改自己的反对信。当然,如果超了规定期限,你又和开发商达成了协议,和 Council 说要撤销自己的反对信就可以了(withdraw the submission)。

   


 

知己知彼篇:Council 进行项目审批时,怎么审查反对信呢?


一般来说,Council 对反对信的审查也是分几步走的。


首先是确认收到了多少封反对信,哪些是需要考虑的,哪些是无需考虑的,哪些是需要开发商做更多工作的。


接下来 Council 会对提出来的问题进行汇总整理。一般来说就包括基础设施,居住环境和交通几大块。当然了,这不是本文重点,大家知道就行了。


然后 Council 会根据汇总出来的问题来和开发商进行沟通,可能需要对项目进行某些改动,或者要求提供更多资料等。根据沟通结果,整理出来建议,上交到 Council Meeting 上由议员进行投票表决。

 


 

进阶篇:不会被 Council 考虑的反对信和“起反作用的”反对信


要想写好一篇反对信,我们首先要知道什么东西是不能写的。这里牵扯到“appropriate planning ground”,一言难尽。老F在这里举一些例子,大家体会一下中间思路:


  1. 我开了个店,这个项目离我太近,我怕它影响我生意。”不好意思,商业竞争问题不在考虑范围之内。


  2. 如果Council 把这个项目批了,我怕别人会学着这么干,所以我反对。”不好意思,以后的人可能会怎么做,不在考虑范围之内。


  3. 这个项目有可能让很多莫名其妙的人跑到这里来,从而增加这个地区的犯罪率。”如果要说服力,请提供证据。


  4. 这里要是开个超市多好,为什么非要做这个项目?我很不高兴所以反对。”不好意思,我们只考虑申请人递的这个申请。


  5. 这个项目放在这里肯定亏本,不会盈利的。开发商真是瞎了在这里做这么个项目。”嘿嘿,这是开发商的问题,不是你的,更不是Council 的问题。


  6. 我们这里并不需要这个项目”其实这个理由不算错,不过要讨论对一个项目的“需求”问题是很复杂的。如果这个项目和Council 的规划条例并不存在很大的分歧,“不需要这个项目”只是说这个项目没有加分而已,不会给这个项目减分。


那么一封反对信,怎么会起反作用呢?其实也很简单,就是开发商的规划师可以反过来,用你提出的反对意见来证明这个项目存在的必要性。


比如说,老F刚刚经历的一个小镇的旅游项目,开发商要建一百二十多个给游客住的单元房。


这个项目吸引了两百多封反对信。反对信里的东西也五花八门,其中很多东西都可以被利用,反过来证明该项目存在的必要性。比如:


  • 我们不需要旅游区开发,我们需要更多的商业开发(增加商业面积)。


    F看到这里就乐了。商业开发是要有人口和消费来推动的。没有人口,没有消费,哪里来的商业开发!那人口和消费从哪里来呢?我们有这么个项目可以提供就业机会,可以带来消费者,那么商业开发自然就来了。所以不光不冲突,这个项目还代表了社区对外来投资的期待呢。。。


  • 本地的基础设施比如供水,供电和电讯都满载运行了,又不稳定。根本就没办法负荷这么大个项目。


    这个也是一个道理。大多数的 Council 没钱去照顾到所有地区,所以只能有的放矢的去照顾“重点区域”,那么很明显,一个不发展的地区并不是重点照顾对象。从另一个角度讲,开发商做个类似的项目,要交基础设施费的,其目的就是对市政设施进行升级维护。电讯虽然不算市政设施,可是一样要评估,该升级要升级。那么很明显,你反对了半天,却反而证明了这个项目的必要性。从基础设施的角度,这个项目分明是为了社区利益啊!


嘿嘿,所以写反对信,看似简单,学问可是大大滴!各位看官如果需要帮忙,可以和老F联系哦,帮你们看看写好的反对信,给出点建议,确保不出现类似的错误。



Image from S Touzani

 

高手篇:那我应该在反对信里面写什么?


Council 对反对信的审查过程中,最主要的一点就是对项目所在地有个更深入的了解,从而能够更好的理解一个项目能给这个地区带来什么影响。所以嘛,Council 希望知道的是项目周围的居民平时是怎么生活的,这个项目会对这些居民的生活造成什么影响。


当然了,在反对信里,我们要保证我们在这个地区目前的生活和未来想要的生活和 Council 所规划的是一致的(要看 zoning),而新的项目如果一开动,会对这些造成难以挽回的影响。


这些都是比较客观的东西。主观的就是项目所在地目前的“气氛”和“感觉”是什么样子的,这个项目会对这些造成什么影响。主观因素也是要考虑的,不过算不上重点。


其实一般居民所提交的反对信虽然可以让开发商对项目进行修改,很少有重大的转折,除非是以数量取胜。可是靠数量取胜这种一般都是政治因素占主导(因为议员是选出来的嘛),真正闹到环境法院了并不占很大优势,除非反对者的数量可以多到可以证明一个社区的社会文化的程度。


所以嘛,如果真心要弄垮一个项目,砖家是要找滴。等于给开发商的申请材料做个同行评审(peer review),把所有不合理的东西都挑出来。毕竟谁也不敢说自己写的东西无懈可击,总是有可以被人攻击的地方。中间的弯弯绕绕,一言难尽,老F找机会分享个案例,让大家讨论一下。

 


Source: AJC ajcann.wordpress.com

   

言归正传。进阶到“高手篇”,我们要明白以下几点:


  1. 在审批中,统一格式的反对信(standard form letter)和有多少多少人签字的请愿书(petition)不会占很大的份量。因为很难讲这些签字的人到底知不知道这个项目具体是什么,还只是凑热闹或者因为朋友压力,所以放签名上去的。


  2. 距离这个反对的项目越近,影响越大,在审批中占的份量就越大。距离该项目越远的,审批中占的份量就越小。


  3. 反对信收的多,并不能代表一个项目就应该被否决。


  4. 除非包含适当的理由,否则情绪化的反对信是不会被考虑的。


所以嘛,反对信里一定要阐明以下几点:


  1. 我完全理解这个项目是要做什么。

  2. 相关的背景介绍我在这里住了多久,离这个项目有多远。我家人(和我这边的朋友们)平时的生活方式。

  3. 我的态度,到底是赞成还是反对。

  4. 这个项目会对我家人(和我周围的邻居等)造成什么影响一些例子:

    1. 健康问题

    2. 噪音问题

    3. 隐私问题

    4. 视野问题

    5. 安全问题

    6. 阳光照射问题

    7. 房屋、工程设计问题

    8. 房屋估价的影响问题

    9. 开发的强度和密度问题

    10. 环境影响问题– 植被、河流、生态、灯光等

  5. 在开发商的申请材料里没提到的问题和我不同意的地方。

    1. 是否符合 Council 的规划条例

    2. 是否符合州政府各个部门的规划条例

    3. 各个砖家给出的材料是否客观公正,比如:

      1. 规划方面

      2. 成本效益分析(经济)方面

      3. 交通方面

      4. 环境和社会影响方面

      5. 基础设施方面

  6. 我给出的建议(希望开发商或者Council 怎么做)。


由于篇幅限制,老F就不展开讨论各项了。不过老F在推送的文章里都会慢慢涉及到的。

  


  

砖家篇:怎么写一封让开发商欲哭无泪的反对信?


首先我们要知道,对于政府部门来说,弱势群体永远是放在第一位的(至少表面上是这样的)。所以如果在反对信里出现老人小孩病人孕妇这些,对开发商来讲会是很头疼的问题。


其次,健康问题是很重要的。如果在反对信里把这个牵扯进来,不管是政府还是开发商都不能掉以轻心。


对于日照、隐私和视野问题,虽然影响没有上面两点那么大,可是也有不少影响。不过如果只是日照、隐私和视野问题,想要弄垮一个项目,份量还是不太够。


那作为一个反对者,应该怎么办呢?其实很简单。如果反对者多的项目(比如清真寺这种),自然是反对信越多越好,反对信里的内容越全面越好。反对信能自己写就自己写(根据老F这篇文章来写),而不要图省事选择联名反对。其次,就是雇几个砖家来做同行评审,从开发商递的申请材料里挑毛病。

 


 

那一般的项目呢?老F建议先和 Council 里的规划师聊聊。当然了,我们不能一上来就问,说你是不是要批准这个项目啊?这样沟通是没有结果的。我们要问“对于 Council 来说,这个项目最主要的问题是什么?”或者“在审批的时候, Council 会着重考虑哪些问题?”之类的,然后根据 Council 给出来的问题展开讨论(以提供负面信息为主)。然后在写反对信的时候,以 Council 重点考虑的问题为主。

 

有些时候,我们通过和 Council 的人聊天,或者其它某些途径知道 Council 是会通过一个项目的时候,几封反对信可能已经解决不了什么问题了。这样就放弃了吗?当然不是。我们一样要写反对信!一来争取自己的最大利益,二来要求 Council 放很多严格的条件进去,让一个项目贵到开发商不想继续了的这种。。。


比如,我们可以说我们并不反对这个项目,但是因为什么什么原因,希望你重新做 traffic study, 然后因为什么什么,所以你要做 acoustic study, ecological/flora study,做 landscape assessment,做 social impact assessment,做 economic assessment,重走某些流程,给出一些承诺(commitment),建设一些基础设施等等。如果理由充分的话,Council 会按这些建议去要求的(Council 不会考虑开发商的成本问题)。


等到开发商过五关斩六将拿到规划许可(DA)以后,可以告到法庭,继续拖延时间(如果开发商是贷款的话),拖个一年半载,这个项目就可能没有什么吸引力,或者没有再做下去的必要了。。。

 



当然了,这个是非常极端的例子。这可不是老F自创的,澳洲很多大型矿场都面临这个问题。由于对环境影响很大,环境保护人士很讨厌矿场类开发,然后就通过这些方法拖延时间,增加开发商的花销,让项目亏本。这个也是个杀人一万,自损八千的方法。大家还是能不用就不用吧!


其实对于一般的项目来说,开发商是愿意和反对者来沟通的(尤其是你写了很有水平的反对信),所以开发商完全可以通过修改设计达到一个双赢的效果,才是我们想达到的目标。

 


Source: Bilan

  

恩,差不多就到这里了。这篇文章比较长,因为要写的东西太多了。下次咱们讲讲从开发商的角度,如何回复反对信还有和反对者沟通的问题。希望各位看官捧场哦~


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