中国留学生1.6亿买豪宅,加国朝野震惊,谁是最大受益者?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-14 轻松加拿大



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中国留学生1.6亿买豪宅,加国朝野震惊,谁是最大受益者?

美国零售数据超预期



中国留学生1.6亿买豪宅,加国朝野震惊,谁是最大受益者?

今天一则关于年轻的中国留学生在加拿大买下温哥华最贵豪宅的新闻,刷爆了加拿大的社交媒体圈,史上最牛的中国留学生由此诞生,一名在加拿大留学的中国学生Tian Yu Zhou,以3110万加元(约为1.57亿人民币)买下温哥华西区的一幢豪宅,刷新了当地房价记录。



加国房价高企,百姓一房难求,主流英文媒体最近一段时间内,集中火力大肆渲染中国买家推高房价,一些媒体甚至登出中国人要买下加拿大等刺激眼球的标题,在为中国经济实力增强而高兴的同时,这一现象值得华人警醒。


由于中国股市过去两年经历大幅波动,许多加拿大人认为中国投资的热钱涌入加拿大投资房产,甚至一些西人地产经纪都开始关注中文微信,在提升这个社交媒体平台的影响力同时,也要看到负面效应正在发酵,财富效应下仇视情绪也暗流涌动。

前段时间,西蒙菲沙大学公共政策学助理教授在一份报告中称:海外买家,尤其是中国买家推高了加拿大物业的价格,令多伦多和温哥华本地的居民置业梦碎。这些言论,正在加拿大主流媒体上推波助澜,使得中国买家成为舆论焦点。



大量海外资金投资在加拿大房地产,到底谁是最大受益者呢?一般的看法认为,房地产价格的普涨,令加国百姓的房子价值上升,财富效应下,对于刺激消费和经济增长大有益处。其次,过去持有房产的加拿大人可以套现获利,就以这笔房产交易为例,西人房主1983年250万加元购置,目前以十二倍的价格卖出。第三,中国买家收益,虽然高价买下,但是将来的升值潜力巨大,而且加拿大人文地理环境非常好,是一笔不错的长期投资。


看似皆大欢喜的结局,其实缺失了一些非常重要的却被人忽略的因素,这些环节如果发挥作用,很可能将这幅图画upside down。首先,在加拿大本地人民怨沸腾之际,情感因素早已超过理性分析。我每天的资产管理工作中,接触的基金公司中层白领几乎全部是加拿大本地人,他们工资收入基本在六到十万加元,大多数人到现在都买不起房子而是住在柏文里,或者在父母家里蜗居。我接触的客户里,也有不少是当地加拿大人,其中一位十年苦读拿下医生执照,年薪近二十万加元,却发现根本买不起房子。本来大家买不起房子的原因是房价太高,但是经过媒体的推波助澜,房价太高的原因变成是中国买家竞价所致,许多人加拿大人心里的不满正在堆积。试想一下,辛辛苦苦学习,工作缴税却买不起房子,而一个正在读书的中国学生却可以入住千万豪宅,这一消息怎能不刷爆媒体圈?



华人买房这个问题被主流媒体集中轰击的另外一个客观的原因是,在加拿大华人的参政议政热情较低,缺乏华人社区的代言人去澄清,以讹传讹竟然成了“事实”。许多华人在选举时根本不去投票,华人在加拿大政界的代言人屈指可数。多伦多万锦区以华人集中而著称,许多人戏称其为“清华园”,华人比例之高可见一斑。但是,这次的联邦大选中,自由党几乎一统天下,多伦多所有区域的自由党代表都击败保守党顺利出线,这样一边倒的选情,而万锦区的华人自由党代表居然会在主场败给保守党的印度裔代表,简直是天方夜谭,由此看出华人的参政态度。


当前形势下,全球经济放缓,各国央行的货币政策都已经用到极致,降低利息,贬低本币的做法暂时告一段落,解决经济难题的办法,就剩下财政和税收政策,这已经成为共识,有兴趣的朋友可以加到我的朋友圈看看基金公司分析的一些图表和数据。


其实这是一个硬币的两面: 财政政策即是政府消费,基础建设,因而造成大规模赤字,目前加拿大的预算赤字高出原来的三倍!要想填补赤字,硬币的另一面就是增加税收,而房地产则是税局咬定的天然抵押物。加拿大在税收方面毫不留情,政府的高官因为十几万加元的报销费用问题差点丢官坐牢,工商业界人士更是被税局重点关照。



今天环球邮报(Globe and Mail )中一则消息提到:原来的媒体大亨CONRAD BLACK在多伦多的豪宅,本来已经以1650万加元出售,却被税局叫停,必须付清欠税后才可成交。在海外资金拼命购买加拿大高端豪宅之际,其实也可以看看加拿大本地土豪是怎样玩法。CONRAD BLACK(布莱克)在1944年出生于一个富裕的家庭,他的外祖父是Great-West Life Assurance Company的奠基人,该公司与1999年收购了London life。从小就含着银勺子的他,天生有一种商人的精明。从上世纪80年代后,将公司的业务开始转型,业务范围采矿,制造业,酿酒以及传媒。在他的印刷王国里包含了英国的Daily Telegram,以色列的The Jerusalem Post以及加拿大的National Post。



如果说在生意上通过资本运作,在生活上,布莱克的精明头脑更是发挥到了极致。根据MULTILISING的信息显示:布莱克将自己在多伦多 LAWERENCE 和 BAYVIEW 附近的一处豪宅以1650万的价格卖给了别人(没有透露任何关于买方的信息,精明!)。这栋豪宅占地23000尺,有9个房间还有11个独立的洗手间,豪华的游泳池和SPA。奇怪的是,卖掉房子后,布莱克还住在这里,原因是他又把房子从现在的屋主手里租回来,这么折腾为什么呢?



从这位加拿大土豪的做法,我们可以看出,布莱克最怕的人是谁?文章写到这里,我们才让本文的主角闪亮登场:加拿大税务局。其实,加拿大税务局对于地产情有独钟,特别是豪宅更是特别关照。不仅是地税方面,按照当前形势的发展,估计加拿大会采取更多措施。今天加拿大CIBC帝国银行的首席分析师建议联邦政府,在获得所有关于外国买家信息之前,当前形势下,针对在加拿大房地产市场上的外国资金征税是第一步。



加拿大土豪当然知道税局的厉害,因此卖房子之前,就把自己的豪宅抵押套现,无论是否卖出,自己早已现金在手。 布莱克的这栋物业有三笔抵押贷款总价值达到1550万,前两笔属于美国HUDSON BAY FUND LP,最后一笔甚至都抵押给了自己的公司,Hollinger Inc价值350万。如何享受过去几年地产升值的红利?CONRAD BLACK将其精髓演绎到了极致,把过去房屋升值的部分 (HOME EQUITY) 都置换成现金,即使房价跌也不怕。




这样一来,到底是谁的损失呢?要不然是买家,要不然是抵押贷款的银行和金融机构,反正不是这位加拿大土豪。加拿大税局可以扣住房子拍卖,理由是CONRAD BLACK 欠税1500万,其中有270多万是欠美国税务局的钱,哪个金融机构能同加拿大税局打官司获胜?



中国土豪买房从来不贷款,都是现金买下。相比之下,加拿大土豪买房全是借别人的钱,布莱克的这笔豪宅转让虽然被叫停,但是他本人毫发无损,不过是搬出去住罢了,房子本来就不是他的名下,钱也拿到手了。看上去偌大的豪宅,布拉克本人是享用者,却一分钱资本都没有。



我们许多人借钱买房后,拼命的还清贷款,即使在利息如此低的时候,也去牺牲生活方式,省吃俭用,该旅游的不去,该健身的不做,那么大房子的意义在哪里呢?其实,挣钱只是过程,健康才是目的,快乐才是真谛。自己的房子再大,如何以牺牲自己的生活和健康为代价的,就有本末倒置的味道了。

(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)




美国零售数据超预期

经历了今年第一季度低迷的表现后,美国零售数据出现了大幅度的反转。


美国商务部周五公布的数据显示,4月美国零售销售环比增长1.3%,为2015年3月以来的最大涨幅。3月零售销售数据从-0.4%上修至-0.3%。


一季度增长停滞后,美国4月零售销售环比大涨1.3%,增幅创下一年来最大。



内需消费是美国经济的增长引擎。过去的一季度美国GDP走软,同比增长0.5%。很大一部分原因是因为零售增长较前两年放缓。过去三个月中有两个月出现了负增长。而且本周早些时候梅西百货,NORDSTROM调低了今年的盈利预期,令美国零售股承压。也令商业地产信托本周出现了疲软的表现。


但是随着四月份的数据反转后,相信美国经济增长动力将再度修复。

(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)



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