租金上涨但租金回报率下降时的房产投资策略

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-01 新报阿德莱德





购买投资房时,决定投资的一个关键是知晓租金收入有多少。




买投资房收租金是最常见的投资策略之一。在简单的情况下,投资房租金可以还贷款、甚至还能取得一些收益。而在稍复杂的情况下,租金可能会低于支出。通过申报可以取得所得税上的优惠,这叫做negative gearing——负扣税。


政府网站MoneySmart上提到:无论是何种方式的投资,都应该在投资前了解自己潜在的租金收益。如果出现差额,要想想长期投资时是否有能力持续支付这部分差额;如果出现空置,也要考虑是否能在短期内支付所有开销。


比较数字

租金收益总体而言取决于市场的情况,但也取决于潜在房客的出价。例如,悉尼近郊Glebe一套三卧公寓的租金中位价是1000澳元一周,而像这样的房子在附近的售价约为140万。


CoreLogic RP Data的资深分析师Cameron Kusher表示:随着房价的不断上涨,像悉尼、墨尔本这样的城市,房客不得不支付高租金,其实这对于买家而言并不是好事。买家当然是期望自己能从高租金中得到收益的,但是也要意识到经济形势对于投资的影响。毕竟房价越高,租金回报率反而越低。“当租金收益率降低时,出现的情况是租金仍在上涨,但幅度很慢。”


买家如何才能在房价增值和租金回报之间找到平衡呢?


了解当地经济

财务公司Destiny Financial Solutions公司创始人Margaret Lomas表示:像悉尼这样的市场,平均中价位已接近1百万澳元,投资者有巨大的压力。通常情况下,这样的房产牛市短短几年,接下来看跌,且时间往往比增长持续时间更长。


Margaret Lomas认为解决方案是去可负担性更好的市场上投资,往往这些市场的租金可负担性更强。并且大多数情况下,这些市场的房产还有增值潜力。

“了解一个地方的经济要看这个地区的就业情况是否丰富多样,平均工资与平均租金是否相匹配。换言之,主要行业领域的工资水平要达到工资的三成能负担当地平均租金的水平。”


研究与策略

物业顾问公司Smart Property Adviser的总裁Kevin Lee认为选定一个区域后,研究人口非常重要,包括家庭收入和家庭规模等。“比较投资房时,我总是先看租金回报率,确保净租金能偿还每月的贷款。明智的策略是让房客来偿还你的贷款。有太多的投资者在选择投资房时仅考虑负扣税来获取税收优惠。研究区域人口结构可以了解自己的房产会吸引哪种类型的房客,进而了解房客们是否能负担得起房租。通过研究就业类型,也会了解房客们是否会好好照料你的房子。”


衡量数字

在悉尼近郊Glebe的三卧公寓可能会吸引无数潜在房客,周围咖啡馆和商店林立,靠近市中心。


但REA Group表示:也要留心该区域的房价还在上涨,今年年初至8月已经上涨了11%。考虑到该区域的平均房贷已经相对很高,还要靠今后的租金来偿还贷款,而且租金一定要有竞争力才能留住房客,所以在这个区域购买投资房出租的话可能在管理上会有一定难度。房产增值和租金回报的平衡需要掌握好。需要牢牢掌握关键数字,例如,Glebe这个区的房产增值还在强势上涨,但租金回报率停留在区区2.6%。了解这些因素,再加上对房客的了解,可以帮助你在购买房产时思路更清晰。


本文参考

therealestateconversation.com.au





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