Small-Scale Development Council 给小型开发商们的建议

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-11 AU澳洲土地开发那点事


本来老F我计划聊聊关于设计+竞标+建造的事情,可惜这个星期太忙,而且这个网络也让人欲哭无泪~ 咱们大土澳的NBN真的好难开通,都一个多星期了Telstra的客服好像自己也糊里糊涂的,只能不停的电话Push… 所以这次推送老F先翻译一下 ULI Urban Land Institute Small-Scale Development Council 给广大小型开发商的建议,相信对大家也是有帮助的。


土地并购方面


  • 在计算价格的时候要用可用来盖房子的面积,而不是总面积。

  • 要预见到如果发生卖家不熟悉房产问题或者由于房地产纠纷造成延后时可能会发生的问题。

  • 确认土地里的限制性因素和基础设施的现状。

  • 通过土质检测来确定土地是否有污染,是否适合盖房子等。

  • 确定土地法律和政治上的限制性因素,比如土地使用性质、房屋性质等。

  • 土地并购前要先对市场有个充分的了解。

   

法律流程、批文方面

  • 做好充分的和当地周围居民沟通解决问题的准备。

  • 花些时间来学习当地的政治环境。

  • 准备好应对申请批文的流程和开听证会的准备。

  • 使用非常专业的顾问团队,比如律师、建筑师等。这样可以提高项目的可信度。

  • 不要小看花在申请批文上的时间,做好足够的应对拖延的准备。

 

对于开发类型的选择、市场和可行性方面

  • 如果有个非常明显的机会,那这个机会对谁都很明显。做好应对激烈竞争的准备。

  • 开发项目做的越高端,对于失误的容忍度就越高。如果开发低端产品,利润少,稍有错误就容易亏本。

  • 当选择市场方面顾问的时候,一定要在当地市场,找威望高的顾问。

  • 要想清楚在做一个项目前,花多少资源在可行性计划上面。有人花很多资源做彻底研究,有人觉得这个没多大关系。

  • 项目的主要研究要精确的确认项目竞争对手,不管是在设计还是施工阶段。


设计、土地规划、工程和建造方面

  • 设计一定要和市场需求联系在一起。

  • 要和建筑师和承建商保持一个亲密的战友关系。

  • 确定重要信息不会被遗漏,哪怕是牵扯更多的批文和设计单位的返工也在所不惜。

  • 保持一个设计的灵活性,这样可以满足不同客户的需求。

  • 要接受这个世界上没有十全十美的设计的这个事实。

  • 在正式和承建商和分包商签合同之前,要花足够的时间和精力来检查他们的背景。


建造和开发筹资方面

 

  • 和多个贷款人保持良好关系,可以减少不必要的拖延。

  • 首选是与有足够经验的贷款人合作。

  • 确保给不可预见费用留一个合适的比例。

  • 就算贷款人说一个比如一千万刀左右的贷款只需要六个星期,作为开发商也应该预留出三四个月来进行运作。

  • 如果市场走下坡路,要有能力往里面垫钱,直到市场重新热起来。

 

合资企业或合伙人方面


  • 保证一个公平的架构,确保没有人承担过多风险的同时有太少的返还。

  • 确定项目领导人。

  • 避免建立的目标与某合伙人的利益冲突。

  • 在合约里面包含关于散伙的条约。

  • 时刻关注税收政策,可能很小的改动就会有很大的影响。

  • 与合伙人保持有规律、公平和诚实的沟通。

市场和租赁


  • 时刻准备着应付市场疲软。

  • 找个可以信任的经纪人合作。

  • 要明白为自己项目打广告做市场的重要性。

  • 如果是商业开发,保证租户的多样性。

  • 对于租户改造和租户的权利义务要有明确的规定,包括自己的免责条款。

  • 对于优惠政策要有多样性和创意,比如买东西、包搬家费用或家具等。

  • 要理解出售和租赁对于租户的利润和公司效益的影响。

 

运营、管理和维护方面


  • 要时刻关注项目运营管理,找负责任的建筑经理。

  • 对维护方面的经费预算要合适。

 

总体

  • 最好是先扎根于某一地区,做某种熟悉的开发项目。

  • 从小开始。先找个可以负担的,能在一定时间内做完的项目。

  • 不能仅仅因为有钱就开始一个新项目。

  • 在可行性调研阶段,如果投入过多会丧失灵活性。

  • 做好调研,整明白市场的运作模式并灵活运用、快速反应。

  • 在与承建商沟通报价的时候,要先做好换人的准备才能保证底气。

  • 确保对细节的注意。如果找到相关的专业顾问可是他们的意见自己不明白的话,找人帮忙。

  • 很多专业顾问都很忙、很难联系到。所以要坚持打电话,坚持骚扰,不达目的决不罢休,但是要有礼貌和尊重。

  • 出现问题及时解决,不要自己骗自己,尤其是在对市场了解和调研方面。

  • 增加自己给项目进度的时间。因为项目经常拖延所以不要给投资人一个确定的投资回报的日期。同时不要过于悲观或者过于乐观。

  • 要明白策略是跟着市场走,随时可以改变。

  • 跟进所有的事情,无论大小。不要感觉因为你提了某事,这事就会被完成。

  • 如果你承诺了什么事,要注意把该事情实现。

  • 与贷款人或投资人的沟通要及时而且诚实,尤其是发现苗头的时候。

  • 一个项目的失败可以有千万个理由。但是你自己才是承担所有责任的那个人。

 

(出处:ULI’s Small-Scale Development Council, Francis Shen 译)


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