【评论】澳洲物业为什么被“抢购”

2014年08月13日 澳洲地产微观察



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外地人在澳洲买房子听起来似乎很麻烦,其实不然,澳洲的外来投资政策在保障本地社区需要的同时,亦十分鼓励外国人前来置业。根据澳洲外国投资审批委员会(Foreign InvestmentReview Board,FIRB)提供的资料,在2012年财政年度,中国买家是澳洲物业市场的第三大海外资金来源,仅次于美国和新加坡买家,期间共录得总额达42 亿澳元的交易,较2010年的水平大幅跳升了75%。

越来越多非澳洲公民或非澳洲永久居民的中国人,乐于到澳洲买房自用或投资,当中牵涉到多个主要原因。首先是中国房市正处于受控的环境下,当地的金融机构与管理部门都出尽政策避免房市过热,所以很多地方都推出“限购令”等冷却房市措施;第二,中国投资市场现处于改革过程,投资工具的选择有限,最普遍的投资途径就是买股票和买楼,可是如今正值官方锐意冷却房市,民间的热钱和累积的财富又不断增加,结果很多资金于本土苦无出路的情况下,只好到外地寻找高回报的投资工具,澳洲房市遂成为目标之一。

世界各地那么多房市,为何澳洲房市会特别获中国人青睐?人民币与澳元落实直接兑换之后,两国货币的兑换价变得更具透明度,中国投资者可以很容易地把澳洲资产的价格兑换成人民币来作比较。跟澳洲本地人买房子的想法不同,中国人不会拿澳洲两个城区的房价来作比较,而是很多时会对比澳洲与北京或上海一线地区物业的房价,如果以等级质素来衡量,澳洲的物业显得相对“便宜”。

再者,澳元汇率已从高峰滑落,如今中国人用人民币兑换成澳元来买澳洲楼,等同变相减价。澳元从2011年7月底录得的1.1075美元历史高位,回落至近日的0.93美元,调整幅度达到16%;期间,澳元兑人民币亦由7.13滑落至5.7,累计跌去两成。

然而,澳元长线不会出现崩围式的跌市,低位会有很强的承接力,所以就出现了一个新的投资概念,就是买澳洲房产来间接“投资”澳元,搏澳洲房产未来跟澳元一并升值。虽然澳元跟人民币的步伐未必一致,但鉴于两国经济的紧密相连,大方向应该一样,假如你认为人民币的长期走势,也应会看好澳元长远走势。

澳洲政府早前推出高端投资者签证(SignificantInvestor Visa,简称SIV),也间接增强了澳洲物业对中国人的吸引力。

根据澳洲去年11月底推出的SIV,申请人只要具备500万澳元资金投资在符合要求的投资项目(ComplyingInvestments),毋须打分,毋须年龄限制,毋须英语水平要求,就可以叩开移民澳洲的大门。虽然申请人直接买入澳洲房产不算是“符合要求的投资项目”,但这些来自中国的富裕申请人要欲移民澳洲,总要在本地找安居之所,而他们绝大部分会选择自置物业,很少会选择租房子。

从投资的角度而论,澳洲房产仍有升值潜力,原因是澳洲经济跟中国经济近乎同步,正所谓“中国好,澳洲好”,假如看好中国经济前景,也会对澳洲经济前景抱乐观态度,而许多中国投资者的心态是,若果中国和澳洲房市一起回升,后者将会跑赢。

澳洲房市前景光明,中位房价于未来3至5年仍有30%至40%的上升空间。跟美国次贷危机的情况不同,加上中国等许多海外买家都毋须向本地银行贷款,现时基本看不到房市呈现泡沫。

正所谓“隔山买牛”,许多到澳洲买房子的中国人,未必会十分了解不同城区(Suburb)的特色、优劣和房市表现,他们在挑选房子时应该留意什么?中国买家的确很难悉数了解澳洲每一个城区的分别,但作出买楼决定前始终要做一点功夫,认识一下各个地区的人口状况、发展规划、居民收入水平、教育及基础设施等。此外,交通便利与否亦很重要,在澳洲,很多优质物业都是靠近火车站、主要交通网络和市中心(CBD)。中国内地和香港等海外投资者来澳洲买房子,不外乎是用来自住、出租或放眼于物业的长线升值能力,他们到澳洲置业前宜先了解一下政府的规划方向。

找对了地点之后,选择一间质素好的物业也很重要,从投资的角度而言,买房子一定要买质素好的,最好是拣选哪些有口碑和信誉良好的开发商所负责的楼盘,正所谓树大有枯枝,个别发展商可能会“说一套,做一套”,未有严守所承诺的用料和规格。

如果留学生要在澳洲逗留一段长时间,他们值得考虑在这里置业,这样做的话除了不用担心遭业主“迫迁”,可以有一个稳定的居所,他们还可以把部分房间分租出去,用租金来帮补收入;再者,澳洲住宅物业长线具有一定的升值潜力。当然,身在海外的家长如欲在澳洲买物业供子女居住,必须留意FIRB对海外人士到本地置业的一些限制。留学生买房如果所购置的是新房子,分租房子是合法的,而且不需要再提出申请;当留学生毕业后要返回中国,房子也毋须立刻卖掉,只要该套房子买回来的时候是全新的。

澳洲临时居民(Temporary Resident)或非常居澳洲的海外人士(ForeignNon-resident),都可以在澳洲购买新建房子作投资用途。打算在澳洲购置投资物业的海外买家,事前必须做足功课,首先是分析宏观条件,再看目标地区的发展趋势、物业放盘后平均需要多少时间才成功转手、住宅空置率和租金回报率等资料。提到租金回报,出租物业如果有5%回报已经很不错了,而海外买家可以委托本地的中介代为收租及处理相关事务。

海外人士到澳洲买楼常见问题

(1)我是外地人,可否到澳洲购买物业?
澳洲欢迎海外人士到澳洲购置物业,但你可能需要向FIRB提出申请。根据《1975年海外收购与兼并法》,国库部一般情况下会在收到申请后的30日内作出决定,有关批准的有效期为12个月。你可以透过FIRB的网页www.firb.gov.au在线申请,没有任何费用。假如你在提出申请15个工作天之后还未通过电邮收到结果,可以电邮firbenquires@treasury.gov.au查询。当然,购房时律师也可以代办所有相关手续。

(2)我还未决定要买何类型住宅,可以预先申请批准吗?
不可以,你必须向FIRB表明你打算购买的住宅物业类型,但你可以同时申请购买多于一间住宅物业。临时居民(TemporaryResident)只可以购买一套二手房作自己的主要居所,但若果是购买空置的新建住宅,或者是购买二手房作重建,数量则不受限制。所谓的临时居民,指任何人士持有临时签证,获准在澳洲连续逗留12个月;或者是持有过桥签证,同时已提出永久居留的申请。

(3)出租或出售物业,是否同样需要申请?
临时居民所拥有的二手房只可自住,不可出租,但新建住宅、建于原为空地的住宅以及经过重建的住宅部分,都可以租出去。出售物业时,只要你符合买房申请时的条件,毋须再提出申请。

(4)我是临时居民,打算买一套物业自住,可惜自己无力负担,我身在海外的父母可以买一套房子给我吗?
这要视乎所购买物业的类型,因为并非居于澳洲的海外人士只可申购买空地或新建住宅,而不能购买二手房。不过,如果他们是购买一间二手楼拆掉再重建,就可能提出申请。


(5)我看中了一套新建住宅,发展商发给我一封预先批核信,并告诉我不必向FIRB提出申请,这是真的吗?

假如发展商事前已获准把住宅单位售于外籍人士,这意味着你毋须再提出申请。另外,如果你是计划购买1999年9月之前被界定为综合旅游度假村(Integrated Resort)之内的住宅房地产,也可获豁免申请。

(6)我居于海外,亦没有澳洲临居签证,但我会定期到澳洲探亲,我可以跟拥有公民或永久居民(PR)身份的亲人合资买一套二手房吗?
所有外籍人士到澳洲买房都必须向FIRB申请,作为非常居澳洲人士,不管你是自己出资或跟任何合资格人士(公民、PR或临居人士)合资,都不能购买二手房,除非合资者是你的配偶,拥有公民身份,并跟你联名置业。

(7)我是外籍人士,而我的配偶是PR,我们打算联名买房,这又需要申请吗?
虽然你的配偶可以自由卖物业,但你依然要向FIRB提出申请。


(8)我持有457签证,可否在澳洲买房子?

只要你签证容许你在澳洲连续逗留12个月以上,并获得FIRB批准,你便可以购买任何类型的住宅物业。另一方面,任合人持有的临居签证有效期若只余不足12个月,但只要是发出签证时容许你连续逗留澳洲逾12个月,你也合资格申请买房子,包括二手房。

(9)我持有的商业签证有效期为3年,但只容许我在澳洲连续逗留3个月,我可以买二手房吗?
跟持有旅游签证的人士一様,你都不可以购买二手房。

(10)我买入第一间二手房时属临居身份,如今获批PR,我是否需要卖掉第一套二手房,才可以购进另一套?
你不用卖掉第一套房子,因为你已获永居身份,之前的限制再不适用。

(11)我拥有临居签证,但现在仍居于海外,我是否可以在澳洲买房?

你可以申请购买新建住宅或空地,但如果你打算买二手房来自住,提出申请时必须人在澳洲。

(12)获FIRB首肯前,我可以签约买房吗?
可以,但你必须确保合约条款能保障你的利益,使你一旦不获批买房时可以全身而退。


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