EB-5风险警示(酒店业),美国移民最佳方案微信公众号文章

EB5风险警示

美国联邦移民局（USCIS）2013年5月30日，通过新的政策备忘录，对EB5投资移民影响最大的包括以下几个关键要点，首先是贷款类和政府参与的EB5项目就业计算隐患重重，其二是大量建筑类工作不再被纳入就业计算。另外移民局已明确规定以租赁或出售房产为主的EB5项目不能符合就业要求，参与此类项目的投资人即使已获得临时绿卡(I-526)，正式绿卡(I-829)也会在终审时被拒。

一贷款类EB5项目就业计算成绿卡僵局
贷款类EB5项目主要包括夹层贷款（mezzaninefinancing）、过桥贷款（bridgeloan）及类似的其他贷款（loan)或债务（debt）模式。由于贷款类项目有不同来源的资金参与投资，EB5投资人的资金只是总投资额中的一部分，而且还有层层转贷，复杂的多角债模式使移民局无法准确认定每个就业职位的来源，如果将其它贷款产生的就业套用于投资人绿卡申请计算，就明显违反了美国移民法(INA)条款203（b）。特别是目前普遍存在着项目方故意将资金多方转贷，伪造计算出高额的就业职位，已促使移民局对贷款类EB5项目严审，导致投资人的正式绿卡(I-829)审核通过率微乎其微。根据移民局2013年10月份公开的案例报告结果显示，这些案例主要来自纽约和洛杉矶。对于这两个区域的所有贷款类EB5项目，移民局开始严查和复审，这类EB5贷款类项目涉及城市基建、改造、工厂、酒店、公寓等等。项目越大，EB5投资人所占资金比例越小，就业计算问题也越严重，即使已获批临时绿卡(I-526)，转正式绿卡(I-829)将被长期耽搁，最终被拒。严重的是项目方及中介融资时，从不对投资人透露实情。

二政府参与EB5项目使捷径成泥潭

目前对EB5投资移民的另一个误区是想当然认为只要有政府参与就是最有保障的项目，事实却完全事与愿违。这类项目往往层层审核最繁复，资金损耗最严重，导致就业岗位不足，使绿卡终审失败。其实原因很简单，美国各级政府参与的项目都不以盈利为目的，以公益性的项目为主，诸如交通、通信、扩建、基建、图书馆、医疗、消防、老人中心等等。这类项目常年赤字运营在世界各国都是理所当然的，加上美国政府所有资金都来自纳税人，项目资金赔偿第一顺位永远是纳税人。另外由于政府参与项目，必须额外遵循当地工会和地方经济保护条款，使各类开销成倍增加，直接造成投资金额无法雇用足够的员工以满足移民要求。对投资人更为不利的是，这些政府项目即使出现亏空，也绝不可能出售已建完的市政物业来抵押给投资人，没有任何政府会让投资人来掌控当地的交通、通信等等的。

最为重要的是EB5投资移民是依据美国联邦移民法，任何州级、县级或市级政府都无权给予投资人在绿卡审核时的任何优先权，这是移民法早已明确的。如果有政府部门或官员给投资人作出任何投资款或绿卡方面的承诺，就是涉嫌违法和欺诈，会受到联邦调查局查处。所以有政府参与的项目，除了开销大、不盈利外，各类审批程序繁复，就业计算更难保障，资金也没有抵押，投资人想当然的移民捷径却实际成了不能自拔的泥潭。

三 EB5建筑类工作不被纳入直接就业计算

以大兴土木建造楼房或基建设施为主的EB5项目已被移民局正式列入被拒名单，而其原因非常简单，因为移民局在新的备忘录中已明确建筑类工作属于临时性工作，建造工期结束后这些工作都很快会消失，没有持久性，所以不能算作投资后直接产生的工作，只能考虑为间接工作。因此依赖建筑业来计算就业的所有项目，都会面临投资人正式绿卡(I-829)终审被拒。

四 EB5租赁或出售房产类项目绿卡被取消

2013年5月30日,移民局通过新的政策备忘录否决了EB5投资人通过投资建造别墅、公寓、办公楼、城市改造、城市基建、商城、购物中心、仓储等申请移民的方式。这类项目的共性就是一旦建造完毕，物业就被出租或出售给其他商家或个人，而移民局已裁定出租或出售后带来的任何就业都不能被纳入绿卡申请时的计算。移民局(USCIS)对此已作出裁定：“即使EB5项目没有建造这些物业，那些商家和个人也会购买或租赁其他物业并雇用员工，所以这些就业机会不能作为EB5投资后产生的。”再则建筑类就业不被纳入直接就业计算，因此这类依赖租赁或出售房产的EB5项目已不可能保障每个投资人产生10个就业岗位，以前参与这类项目的投资人已被移民局在终审时取消正式绿卡(I-829)。

五市中心TEA（就业目标区）EB5项目风险

美国移民局规定投资50万美元申请EB5美国投资移民的项目必须在TEA区(TargetedEmploymentArea就业目标区)，移民局定义的TEA区有两种，第一种是人口较少的郊区，第二种是大城市的高失业率区才能被定为TEA区。目前市场上EB5酒店、公寓和商务楼项目，项目方将市中心TEA区美化成所谓的“黄金地段”，掩盖了其高犯罪、高污染、高赔偿的巨大风险，最终导致永久绿卡(I-829)申请失败的严重后果。

一市中心TEA区绝非“黄金地段”
中国房地产才发展了十几年，北上广五环内已无地可开发。甚至二、三线城市市中心也早已无地可开发了。而美国房地产业已成熟发展了大半个世纪，大都市的市中心居然还被列为TEA区等待EB5投资人开发，其中陷阱有多深投资人自己判断。
由于高犯罪、高污染、高失业，市中心TEA区都是全美最差的学区，然而不少EB5项目利用国人对美国市中心情况不熟悉，故意将这些危险的市中心TEA区混淆为国内北上广市中心“黄金地段”“寸土寸金”的概念，例如纽约的曼哈顿、洛杉矶的好莱坞等等，其实任何人稍加分析就能明白，真正的黄金地段是绝对不可能有如此高的失业率被定为TEA区。

二市中心TEA区高犯罪率影响绿卡申请
美国的纽约，旧金山，洛杉矶，西雅图，迈阿密及芝加哥等市中心的部分地区之所以会被列为TEA地区，是因为那里聚集着以黑人为主等各族裔最低层的暴力帮派犯罪团伙，抢劫，枪杀，毒品，卖淫等高犯罪率地区。著名的“华裔女子洛杉矶CecilHotel水箱遇害案”正发生在这类所谓的市中心，（或搜索：华裔女孩洛杉矶离奇死亡）文中明确说明：“她居住的这家旅馆CecilHotel位于洛杉矶市中心，这一地区治安状况很差，许多吸毒人员、抢劫者以及流浪汉聚集于此。”在这些市中心TEA区成为业主，必定会卷到各类贩毒凶杀刑事案件中，直接影响正式绿卡(I-829)申请时的背景调查。

目前位于这些高危市中心TEA区的EB5项目最为典型的案例有：
由EB5Global/Williams&DameDevelopment(简称WDA）和美国梦基金区域中（AmericanDreamFund）主办的波特兰珍珠区万豪酒店，该酒店建于流浪汉收容所同一街区，刚挖土就卷入与波特兰市政府的官司，投资人的投资款安全和绿卡申请已凶多吉少。EB5Global/WDA同时推出的波特兰凯悦酒店也在类似高危区。

三市中心TEA区环境污染严重
大都市市中心TEA区的EB5投资项目对美国当地投资人来说唯恐避之不及。除以上的暴力犯罪外还附带着工业重污染问题。例如纽约的布鲁克林（Brooklyn）、西雅图的SODO区（SODO，Seattle）、波特兰的珍珠区（PearlDistrict,Portland）、洛杉矶附近的河滨区（Riverside，California)，都是出名的工业污染区，美国法律规定在工业污染区建居住建筑必须由持特殊执照的机构来清理。这笔清理费甚至会超过建造该建筑费用本身，项目方往往对此避而不谈。投资人无缘无故花费正常造价的好几倍，在工业重污染区造楼，得不偿失，以后租户因环境伤害而引起的潜在官司就会无穷无尽。

四市中心TEA区租户维权官司昂贵
市中心TEA区酒店、公寓或商务楼的商用或民用租户不断因被抢劫、被杀害、被(敏感词被屏蔽)而控告业主。美国法官及陪审团一边倒都站在弱势团体一边，对于有人体伤害，性搔扰或死亡的案件，赔偿金动辄几百万甚至上千万美元不等。因此在市中心TEA区所投资的项目最后都入不敷出，维权官司的赔偿势必成为项目赔钱的无底洞，项目失败会直接导致不能满足移民局对就业人数的要求，使得绿卡最终审批被拒。

总结语
综合以上原因大都市市中心TEA区的物业都难逃负债经营，破产拍卖的结局，因此无法满足移民局对就业人数的要求，投资人申请绿卡毫无保障。
其实美国真正的高尚区都在市郊，离闹市有好几十英里。所以EB5投资人在选项时要提防处在大城市所谓“市中心”“好地段”的TEA区，尤其那些被冠以“黄金地段”、“寸土寸金”的项目，项目方是不会主动披露其中的巨大隐患，待到投资人发现时，恐怕已落到绿卡被拒和投资赔本的结局。投资人应该选择学区较好的TEA区，同时要考察项目长远的盈利模式，才能保障投资和绿卡的双赢。

六酒店类EB5项目风险重重

一、EB5酒店或公寓类项目，虚高造价3倍导致投资人绿卡被吊销：

美国移民局（USCIS）颁发EB5永久绿卡的首要审核标准就是确定EB5投资人有否真实产生10个就业岗位。

联邦政府于2012年3月对EB5投资的酒店或公寓项目调查时发现，项目方普遍虚增几倍的工程造价，赚走数千万美元，所剩的建造费无法产生足够就业。项目方用虚增3倍的造价来计算经济模式，伪造抬高就业人数，用欺诈手段来满足移民局对就业人数的要求。

由于问题极其严重，2013年5月30日，美国联邦移民局（USCIS）通过新的政策备忘录，组成了专门针对酒店及公寓类EB5项目的反欺诈调查组，宣布对所有酒店及公寓项目建造费用和就业人数进行彻查和监控。一经查证有虚增工程造价情况，移民局就会依据未满足就业人数移民法条款，驳回EB5项目投资人的永久绿卡申请，以前侥幸已获批准的绿卡(I-526或I-829)也将被追查取消。

二、利用酒店品牌偷梁换柱：
这类酒店或公寓项目虚高工程造价的手段如出一辙，那些号称希尔顿/Hilton、万豪/Marriott、凯悦/Hyatt、温德姆/Wyndham等等酒店项目，利用国内投资人对品牌的盲目信任，实际造的却只是挂名的加盟酒店，而且只是品牌旗下的经济型酒店，相当于国内莫泰、汉庭之类的档次，等于投资人花远超五星级的钱造经济型的旅馆。
根据移民局参照的ReedConstructionData行业标准，在美国这类经济型酒店的实际造价（HardConstructionCost）不包装修平均为126.5美元/平方英尺，最高档五星级实际造价（HardConstructionCost）不包装修平均为163美元/平方英尺。如果投资项目方报出造价明显高出行业标准，移民局就会依此认定大量投资资金没有真正投入产生实质性就业，绿卡申请会因不能满足就业而被拒。

三、夕阳产业，美国酒店呈现倒闭潮：
在美国酒店或公寓建造已供大于求，属于夕阳产业，整体入住率不足45%，同时房价恶性竞争，最终资不抵债破产遭低于半价拍卖。美国权威酒店住宅评估集团HVSGlobal已公布数据，自2008年开始美国当地资金已全面撤出酒店或公寓建造项目，整个市场上只有EB5投资资金在冒此风险。
新建的酒店或公寓势必资不抵债，原因在于：
1）这类项目(方)提高3倍造价（HardConstructionCost），赚完钱后让投资人面对高昂的管理费和住客维权诉讼。
2）按照美国移民局（USCIS）EB5投资规定，每50万美元投资必须雇用最少10名全职员工，在美国每个酒店或公寓全职人员年薪平均4万美元以上，加上各种保险、福利，10名全职员工每年光薪资支出就超过40万美元。如果5年内无法维持雇用10个员工，EB5投资人的绿卡申请将失败。
换而言之，按以上高昂的造价和员工开销，这些酒店或公寓每年的客房入住率必须达到225%，投资人才可能获得绿卡全身而退。EB5投资人5年后退出时，没有任何机构会提供再融资，为高出市场好几倍的造价买单。

四、酒店类项目的其他误导手段：
1）此类名牌酒店其实并非酒店集团投资，只是加盟酒店(HotelFranchise)，而且大多只是名牌酒店集团的下游品牌（经济型酒店档次），换句话说经营这种酒店只能自担风险、自负盈亏，项目如有亏损，酒店集团是不会承担任何债务责任的。
2）声称酒店的入住率会高达70%以上，其实在美国酒店业竞争历来激烈，经济最好的时候也就45%左右的平均入住率，相当部分酒店平均入住率甚至不足35%。
3）酒店业在美国本身就属于夕阳产业，只是国内人并不了解美国酒店业的现状。项目方充分利用了国人对于跨国品牌酒店的完美入住经历和好感，以及自身能拥有品牌酒店股份的幻想。事实上EB5投资人拿的根本不是品牌酒店的股份，只是一些加盟酒店的股份，项目方只是支付了高额加盟费给品牌酒店，因此拿到的是最高成本而且毫无价值的股份。
4）通过国内中介把酒店及公寓类项目美化。会举出很多所谓的成功案例，还有所谓的100%成功率，但是他们却永远不会告诉你项目方虚高造价被美国移民局调查起诉的事实。
5）美化大城市的市中心概念。美国真正的高尚区都在市郊，离闹市有好几十英里。而美国大城市的市中心并非国人想象的高尚区，90%以上的市中心犯罪率极高，也是流浪汉首选集结地，因为很多政府接济站坐落于此。在这些地点建的经济型酒店，都无奈沦为罪犯的据点，官司和案件不断，酒店投资在这种区域，根本不可能收回投资。

五．酒店公寓类项目触犯移民局大忌：
EB5在I-829终审时，移民局最关注的就是项目方是否在就业人数方面有欺诈行为，因为移民局成立EB5移民项目的初衷就是为了使每50万美元的EB5投资带来至少10个以上的美国人就业，因此酒店项目虚高造价的做法正犯了移民局的大忌，而通过这些项目申请的投资人也因此受牵连，在移民局留下永久不良记录，后患无穷。
反之，如果项目方没有在造价方面造假，也确实满足10个以上的就业岗位，美国移民局对I-829的发放本身是完全没有问题的。遗憾的是纵观国内市场上力推的所有酒店或公寓建造项目，几乎全部在虚高工程造价，其后果不堪设想。

总结语：
EB5目前仍旧是投资移民美国最有效的一种方式，其风险主要来自酒店及公寓类项目方虚高工程造价的做法，因此对于投资人来说风险可防可控，其实要判断所投酒店或公寓项目是否合理并不困难，如果开发商列出的造价明显高于126.5美元/平方英尺(经济型酒店)或163美元/平方英尺(五星级酒店)，那开发方商明显虚增费用，必定会导致绿卡申请最终失败。

由于酒店类EB5项目，几乎全部采用了虚高造价的手段，而且酒店业在美国竞争激烈、不管是对于投资还是移民，都极为不利。

七 EB5夹层贷款和过桥贷款风险

美国联邦移民局（USCIS）于2013年5月30日,通过新的政策备忘录，规范了美国EB5投资移民夹层贷款或过桥贷款模式。有些EB5项目使用夹层贷款或过桥贷款模式为投资人申请绿卡，夹层贷款和过桥贷款的风险之高远远超出一般的投资项目，对于EB5投资人来说，面临着绿卡被拒和资金三角债的双重最高风险，申请正式绿卡I-829均被拒，原因如下：

一．层层转贷成多角债，EB5绿卡、还款均无保障：
EB5夹层贷款或过桥贷款项目有一个共性，就是这些项目看上去阵势强大，参与方众多，甚至还有政府部门，具有很强的蒙蔽性，使EB5投资人会因此错误地低估绿卡被拒和资金三角债的双重最高风险。美国联邦移民局（USCIS）因此专门进行了规范。

这类贷款的模式是层层转贷,结构比国内的三角债还复杂。由于收到投资款的公司并不直接参与项目建设，只是将投资款转贷给一家或多家公司，这些贷款一旦投入项目，就形成了说不清理还乱的多角债关系。无论是基建项目、大楼建造还是社区建设等等，具体哪部分是EB5投资款建的就是上法庭都无法判定。

EB5过桥贷款(bridgeloan)或EB5夹层贷款(mezzaninefinancing)都没有地产等实质性资产抵押，往往给投资人一张保证合同作担保，届时只要其中一家或数家公司关闭，投资人就会被典型的三角债所困，收款公司与用款公司相互推诿，项目烂尾之外，绿卡更无法申请成功。

二．移民局无法判断就业人数，造成EB5绿卡申请失败：
美国移民局(USCIS)在审批EB5投资人绿卡时的关键指标，就是必须确认该投资人实实在在地产生了10个以上的就业岗位。美国国会通过的移民法一再强调，如果就业数额不能确认，绿卡就不能获得批准。

移民局对使用过桥贷款或夹层贷款融资的项目审理特别严格，主要原因在于，这种贷款模式使移民局无法清晰判定哪些就业岗位是由EB5投资人贷款产生的。很多项目方用移花接木的方式，利用繁杂的资金转贷，对产生的就业岗位造假、滥竽充数，已经引起移民局的高度警觉。由于多角债模式结构复杂，移民局要投入大量人力物力进行分析判断，导致所有过桥贷款或夹层贷款的EB5投资人，都面临超长的审核时间和绿卡终审I-829被拒的结局。

三．美国、欧洲等国投资人对夹层贷款或过桥贷款项目敬而远之：
夹层贷款或过桥贷款项目中的众多美国或欧洲参与方，无一例外都不愿作没有资产抵押的夹层贷款或过桥贷款，因为贷款无法偿还的风险极高。其次大部分参与方都设置了诸多参与条款，例如先要求其他资金到位后才投入，项目情况稍有变动就能合法撤出。EB5投资人签署投资合同时只能知道项目的概况，根本没有权限深入了解这些条款。一旦EB5投资款被作为夹层贷款或过桥贷款进入项目，往往作为项目的前期运作管理费，先被花费殆尽。

随着项目的开展，众多的参与方只要有一方撤出，整个项目就会象多米诺骨牌般流产，而投资人手上的保证书在多角债的官司中，因无法明确各类债权归属而只能成为一纸空文。由于没有具体的资产抵押，投资人更无权要求出售任何资产来偿还贷款。这也就是夹层贷款或过桥贷款项目烂尾率极高的原因之一，在投资业成熟的美国和欧洲，投资人对夹层贷款或过桥贷款项目避之不及。

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