借贷成本降低+土地的刚性需求=地产板块的持续火热？股市作为实体经济的前瞻反应，也是投资者最直接的“投票机”，似乎为澳洲地产行业给出了不一样的前景预期。澳洲最大的多元化房产开发商及运营商Stockland（ASX：SGP）于2月10日发布中期财报。在截至12月31日的6个月内，公司共完成了2771手交易，较2014年同期稍有提升，但运营利润却大涨45%。首席执行官Mark Steinert表示，由于悉尼和墨尔本有利的市场条件，公司在上半年中录得了创纪录的战绩：净利润上涨50.6%至6.96亿澳元。公司已经加大了住宅土地储备，以支持未来的增长需求。在这半年中，公司住宅业务的毛利润得到了显著提升，达到14.9%，主要是由于悉尼和墨尔本高涨的需求为公司带来了更好的定价权。住宅业务的首席执行官Andrew Whitson表示，预计下半财年中，悉尼、墨尔本和昆士兰东南部的需求将会保持稳定上扬，抵消了珀斯市场疲软对公司带来的拖累。虽然近期开工项目受到了一定制约，公司预计仍将超过全年预期中的6000手房屋交易。商场、写字楼以及物流设施资产也是公司核心投资组合的组成部分，使得Stockland基本利润增长了3.3%。商业建筑首席执行官John Schoroder表示，商业租赁的复兴使得公司这一部分业务得到了回暖。由悉尼地产带动的办公楼的净营业收入上涨8.6%，但物流设施资产的收入却下滑了0.3%，极大程度上是受非现金性国际财务报告准则调整的影响。在养老设施方面，营业利润同比上涨9.2%。该部门首席执行官Stephen Bull表示，将继续调整养老行业的资产组合，选择性地出售低回报资产，同时着眼于优质养老院项目，与潜在资本合作伙伴取得更紧密的联系。由于对经济前景不确定性的担忧，公司收紧了全年增长目标至6.5-7.5%，每股收益增幅为9%至10%。Steinert表示，公司有能力继续提升核心业务，通过积极的资产管理，多样化资产管理类别，发展更广泛的客户群，并有望在目前资产负债表的实力之上继续提高运营效率。澳大利亚顶尖的房产开发集团Mirvac（ASX: MGR）于2月11日发布中期财报，由于在悉尼的社区总体规划和在墨尔本的公寓项目表现杰出，净利润上涨69%至5.727亿澳元。报告期中，Mirvac完成了1960手交易，其中约有14%的购买者为海外买家，反映出悉尼和墨尔本的社区总体规划和布里斯班的公寓项目的势头都持续强劲。集团预期在2016全年达到2900手的成交量。住宅房产的销售会在下半年带给集团更强劲的结果。虽然财务表现良好，但首席执行官Susan Lloyd-Hurwitz指出，澳大利亚住宅市场无论是从交易量还是从交易价格上来看，均出现了放缓迹象；而商业地产的资本增长潜力也即将见顶，未来趋势将以租金收益为主。虽然Mirvac所在的市场将会继续有正面的支持，特别是悉尼市场，但与此同时，集团将着眼于长期地产发展周期，及时作出战略调整。在发布财报当日，两家公司股价均出现了暴跌。尤其是Mirvac，虽然财报符合预期，且屡有收购传闻，但难以突破2015年初澳联储首次降息时期的股价高位。反映出市场对其资产组合的担忧。澳大利亚的银行业在去年第四季度见证了商业地产贷款的最大季度增幅，上涨约30亿澳元至745.6亿澳元。其中办公楼贷款占了总商业地产贷款的30.5%，商场占比23.5%。然而除商业地产增势与全国经济基本面出现背离以外，房屋价格和租金之间也持续分化，甚至在租金上涨不及资产价值增长速度的环境下，零售商的业绩却屡屡出现压力，这些都成为了市场的重要担忧。澳大利亚和新西兰Westfield购物中心的拥有者——地产巨头Scentre（ASX:SCG）2015年信托营运现金流量（FFO）为11.99亿澳元，或为每股22.58分。尽管受到出售购物中心造成利润稀释的影响，FFO同比去年增长3.8%。如果不计出售影响，FFO增长会达到近5%。集团预计2016年FFO增长率为3%，或不计出售的资产，增长大约为5%。
Scentre董事长Frank Lowy表示两年前的大型重组的结果得到了证实。 集团卓越的资产组合和独特的市场定位为集团提供了强劲的营业实绩，为股东提供了出色的回报率。集团今年有15亿澳元的资产重估价盈余。该增长归功于基本收入的增长、完成了开发计划和资产组合坚固的资本比率，平均资本比率在2015年中下跌38个基点至5.57%。集团的首席执行官Peter Allen 强调，投资组合良好的质量和为消费者精心挑选零售商助成了这个结果。购物中心固定现金流与开发项目也会为集团带来更高的收入。可比较的地产收入在过去12个月里上涨2.6%，略高于预期范围2.0-2.5%，反映出低空置率和另外的收入来源。同样，虽然财报超出预期，但在结果公布后Scentre股价也出现了小幅下跌。一方面与近期大盘走势有关，另一方面也显示出投资者对其未来增长策略产生疑虑。“精心挑选零售商”是助涨集团业绩上升的动力，是否影射了澳洲零售板块陷阱重重的未来呢？有趣的是，虽然工业地产很少被本地投资者提及，但低澳元及较高的收益率使得澳洲工业市场在全球范围内获得了吸引力。在悉尼，由于土地供应有限，顶级物流仓储的空置率在近零水平，租赁市场基本面极佳。各大首府城市核心地段的冷藏物流设施投资需求也普遍较高CBRE数据显示，2015年仅悉尼市场，海外集团投资额达到7.34亿澳元，较前一年增长200%，国内交易额受挤占下滑62%，至9.53亿澳元。物流物业权重股嘉民集团（Goodman Group，ASX：GMG）上调了2015财年预期，预计将录得7.5%的盈利增长。首席执行官Greg Goodman表示，在截至12月31日的半年中公司表现强劲，录得3.57亿澳元的营业利润，该结果受益于公司34亿澳元的开发项目，以及和合作伙伴的积极投资关系。集团投资的息税前收益（EBIT）上涨了5%至2.06亿澳元，项目开发的息税前收益上涨39%至1.77亿澳元，项目管理的息税前收益上涨66%至9900万澳元。净利润录得9.19亿澳元，远超去年同期的5.12亿澳元。Goodman在供应链物流创新和电子商务增长的支持下继续展开全球扩张蓝图，同时通过其资本巡回利用战略吸引住宅地产开发商高价购买公司的工业地产资产（尤其是在悉尼内城区）。
财报发布当日，Goodman Group上涨5%，并于此后几个交易日持续上涨，累计涨幅超过10%。工业地产的复苏是支撑物流空间需求的主要动力，另外，来自消费板块的需求也使得商户追求更高质量的供应链和更有效的交付手段。1月澳洲上市地产指数S&P/ASX 200 A-REIT上涨了1.06%，同期ASX200指数下滑5.48%，地产板块是在1月股市震荡中为数不多还能获得增长的板块，鉴于2016年澳洲地产市场增长放缓的预期已经被多种经济指标证实，而银行也在监管压力下提高了商业贷款利率，地产公司的融资链变得愈加紧张，盈利能力也受到挑战。结合上个财年同期的财报，可以发现这些蓝筹地产公司的利润增长也确实出现了放缓。整体看来，投资者对地产板块应该慎重挑选，谨慎考虑住宅类地产，注意商业地产的资本利得和收入增长都可能出现放缓，此外可以关注拥有养老、医疗和教育相关资产的地产投资选择。Level 7, 342-348 Flinders St Melbourne VIC 3000 
