某信事件之后,给海外投资者的三个建议 | 澳房闲话41(原创)

2018年08月16日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

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在开始今天的文章之前,先回答一下上次关于墨尔本CBD的公寓文章发表后一些读者的问题。


大家问的最多的,就是是否墨尔本的公寓都不可以买。


而我的答案显然是否定的。


首先,我的观点是从来不可以一棍子把某个城市或者某种类型的物业打死,比如说,那种随便开口说“悉尼的别墅就一定好,布里斯班的房子都不涨,墨尔本的公寓不能买”,这样的结论就特别武断。


具体来说,同样是墨尔本的公寓,实际上就有一些涨幅非常不错的,但如果你没有做深入研究,或者请教了错误的人,那么你可能就会与这样的房子永远错过。


我们可以看看这套并不在CBD,但距离墨尔本CBD并不远的一房公寓。不论是从物业的装修,大楼的配套设施,室内的面积等各方面来说,都不是什么特别高大上的房子。



然而,就是这样一套60平米左右的一房,却在过去二十年中翻了近四倍, 以公寓的价格涨幅来说,算是非常不错的了。



而要找到具有类似潜质的房子,如果你自己不是专家,那么建议你最好请教在这方面有经验的人,比如买家中介,比如独立的房产咨询顾问,总之,在这个方面我同意澳房大全主编大悟的观点:



讲到这里,正好昨天网传国内最大澳洲房产销售公司资金断裂的消息,各路瓜众静待官方发话的同时,我们借此机会再来聊聊海外投资者的话题。


之所以想起这个话题,是因为最近和一些国内的朋友聊天,我本以为按照目前澳洲房产市场的现状,加之海外贷款的不断收紧,国内的朋友对于投资澳洲房产的兴趣应该有所冷清。不过让我有些意外的是,有不少人最近投资澳洲房产的兴趣不减反增。


一个相识多年的朋友就跟我说:“你是不知道目前国内的状况啊!拿着人民币资产的都觉得慌得一比。”


听这位朋友的意思,由于中美贸易战的打响,国内P2P市场的乱象,股市房市的低迷等多种因素影响下,持有人民币资产的同志们有着越来越强烈的不安全感。要不是澳洲的贷款政策还没有放松,这些朋友恐怕是都急着想要把一部分的资产转移到海外来。



不过,我给这位急于想要投资海外资产,尤其是房产的朋友也提了个醒,因为就我了解的身边投资海外地产,真正收益丰厚的人,实际上比例非常低,而根据我上个月的文章中提到的案例,发现其实后悔或者表示投资失败的人比例倒是不少。


说到此,我就给我这位好友提了几个在目前情况下,海外投资者考虑投资澳房前要考虑的注意事项,正好也在这里和各位分享。


1. 贷款门槛短期不会放松


四大银行关闭海外贷款已经有两年左右,大家也已经逐渐习惯了。目前,市场上专门针对海外投资者的贷款产品已经不少,利率也相较海外贷款刚刚喊停时的高利贷,回到了相对合理的状态。


但是,海外投资者指望四大银行重新开发海外贷款,享受和本地人同等待遇的好时光,恐怕将一去不复返。


正因为如此,想要投资澳房的海外投资人还是做好承受相对较高利率的准备,对于首付和贷款能力有限的人来说,不妨真的考虑一下这海外投资适不适合自己。


2. 避开海外投资者集中的项目


这一点是之前许多海外投资者感觉投资不成功的重要原因之一。你想,一栋100多户的公寓大楼,超过一半的业主是从没来过澳洲的外国人,这本来就是一种不太正常的现象。


要知道,一个房子的增值要好,最主要的因素之一,就是owner occupier对于该项目的认可。而如果是一个自住人群都趋之若鹜的项目,那哪里还轮得到海外人来买呢?


这是一个简单的逻辑,但也是一个悖论。而要解决这样的矛盾,对于海外投资者来说,要做的就是去思考,你所获得的信息,到底是一个在本地人眼中也值得投资的机会,还是一个专门拿到海外卖给韭菜们的产品?


格雷厄姆在《聪明的投资者》一书中说过,做所有人都在做的投资,那你就不可能获得出众的收益。虽然他老人家说的是证券市场,但我觉得放到房产投资领域来说,也是一点没错。


一个比较好的投资项目,它对海外投资者的开放名额一定是有限,有时甚至是没有的,而这些仅有的名额,也往往通过内部的一些关系就已经被消化了。虽然这并不构成一个好的投资的充分条件,但一个对海外买家敞开怀抱,想买多少买多少的房产,它一定不是一个好的选择。


3. 对海外房产的增值有理性的预期


最近我知道有很多国内投资者已经转战东南亚房产,尤其泰国,马来西亚等国家的房产,在中国的销售情况特别好,盛况和几年前的澳房投资如出一辙。


虽然我对东南亚房产没有太多研究,但我对东南亚这些国家的情况还是略知一二的。买房第一是选国家,第二是选城市,第三是选区和物业,这三步做好,成功率就大大上升。第一步国家就选错了,后面的功夫全白搭。


在我来看,澳洲的房产虽然目前涨幅有点慢了下来,门槛也提高了,但从国家层面来说,澳大利亚和美国,英国,加拿大等国家一样,依然还是海外房产投资的第一梯队。


东南亚国家的房产优势在于价格,但也仅限于价格。要是国家本身的素质不行,你价格再便宜又如何?十年后它还是依然便宜……


所以,对于依然有意投资澳洲房产的海外买家来说,国家的选择是正确的。但至于对于澳洲房产的增值期待,我劝那些没有耐心的朋友就算了,因为就大部分海外买家能买的物业类型来说,增值较慢是必然的。


澳洲这个国家在可以看到的未来,也没有任何经济规模爆发式增长,物业价格骤夜翻番的可能,这个国家的特点,就是稳。如果你选择了澳洲房产,那就要做好细水长流的准备。



今天的文章就是这样,感谢阅读。





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投资顾问Kevin Yu


《澳洲首次置业红宝书》房产篇作者

《澳房闲话》主笔

注册金融分析师

CFA三级候选人。


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电话:0422 812 052



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