2006年，美国EB-5投资移民名额仅有800人；短短10年间，EB-5移民潮爆发，在2014年申请人数就已过万，其中90%以上为中国人。EB-5移民项目，这个中国投资人实现美国梦最常用的途径，充斥了各种鱼目混珠、良莠不齐的项目，布满了太多的陷阱和误区。
2008年之前，美国EB-5区域中心不到20个，大多数区域中心都随着移民市场的火热而批建于2008年以后。华人、中东人、印度人、韩国人、墨西哥人等争先恐后地设立区域中心，变为项目方到中国大陆这个EB-5移民的最大市场（90%的EB-5移民都来自中国大陆）来集资圈钱。
由于中美的信息不对称性再加上某些项目和中介的虚假宣传使得EB-5投资移民领域荆棘丛生，陷阱遍地。其中，某些似是而非的大型EB-5项目，为了从投资人身上攫取利益，被项目方或中介包装得天花乱坠，实际上却是瞒天过海，其目的并非项目运营的收益，而是投资人手中的50万或100万美元的投资款。这种恶意夸大或虚假宣传的行为令很多投资人连I-526的门槛都无法迈入。
当然，此类项目只能说是少数，很多EB-5项目还是能够顺利通过I-526审批的。然而，I-829永久绿卡（解除条件申请）才是考验EB-5项目的真正阶段。无撤资且项目正常运营的情况下，该阶段最重要的一条就是是否创造了足够的就业（每个投资名额对应10个就业机会）。很多项目因为EB-5资金不到位拿不到银行贷款从而项目举步维艰；或是因为经营管理不善从而无法实现承诺的就业，更谈不上盈利。这时，投资人不但面临着I-829审批失败的风险，更面临着血本无归的风险。
仅在2013年1月至2015年期间，SEC（美国证劵交易委员会）就收到上百件EB-5计划涉嫌证券欺诈的密报、投诉和指控， 而这很可能只是冰山一角，因为有些项目的运营时间还尚短，随着时间的推进，冰山下面将暴露出越来越多的问题。
本文（上、下）将总结EB-5投资移民中存在的种种陷阱、结合失败案例，讨论投资人常见的误区，最后分析EB-5投资真正的风险规避并就EB-5项目的选择给出建议。
△移民陷阱防不胜防
01
陷阱一：虚假宣传，无限夸大
区域中心虚假宣传，夸大项目优势，甚至做出根本无法兑现的承诺或保障。尤其是酒店类项目，由于建筑和装修的水分极大，项目方虚报成本，摇身一变就成了可创造大量就业的重点项目。而一些国内的移民中介没有充分考察项目便大力推广，令大量投资人掉入陷阱。
02
陷阱二：标榜政府，依托名企
项目标榜为政府项目或依托知名企业，实际上政府从未支持此类项目。而所依托的知名企业往往在利用过后便被以次充好，换成一些完全不具备项目实力的三流公司，最终导致项目的经营不善而破产。
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陷阱三：虚构资本，美化数据
某些区域中心经常以所谓的过桥贷款充当资本托，即付出一定的费用让银行或第三方贷款机构先把贷款放入托管账户或项目账户上用来虚构比较好看的资金构成，但实际上这类贷款根本不会实际投入到项目上。一旦EB-5资金到位，项目方首先要做的就是偿还上述贷款，最终导致项目的实际资本大为缩水，项目的成功性也可想而知。
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陷阱四：挪用资金，中饱私囊
有些项目管理者瞒天过海，不择手段地吸引EB-5投资之后将投资款挪为他用甚至中饱私囊，最后却难逃SEC的起诉，项目一般也因此而流产。
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陷阱五：租户就业，偷梁换柱
某些区域中心以租户就业充当项目预计实现的就业。尤其是办公室或写字楼一类的项目，很多区域中心将项目租户雇佣的员工计算为项目可以创造的就业，而实际上美国移民局早已否决此类“租户就业”。
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陷阱六：法律漏洞，混淆区划
项目方利用目标就业区（TEA/Target Employment Area，美国移民法定义目标就业区必须为农村地区或者失业率高于全国平均水平150%的地区，在此类地区投资仅需50万美元）划分漏洞，即区域中心利用法律漏洞，混淆“人口普查区”和“行政区”的概念，将一些位于繁华地段的的项目包装成为位于目标就业区的项目，这样一来EB-5投资额从100万美元变成了50万美元，从而吸引大批的投资人。其结果是一旦移民局重新审核此类钻漏洞的区域中心项目时，EB-5投资人的I-829申请很可能此而失败。
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陷阱七：经验匮乏，经营不善
项目管理者缺乏经验，实际运营项目时经营不善。有些区域中心运营者为了吸引投资，往往将自己包装成经验丰富、资质雄厚的项目方。而实际上，因为缺乏行业经验，可能从最开始的项目可行性报告到风险评估等就已经存在问题，更何况后期的成功运营更考验管理者的经验和能力，所以此类项目通常也会以失败告终。
08
陷阱八：不良中介，推波助澜
很多中介为了自身利益往往不去考核EB-5项目的各方面风险，反而为虎作伥地帮助不良区域中心夸大宣传。这些中介在推广项目的过程中选择性地忽视项目缺陷或者为了迎合中国投资人喜好故意宣称某某项目具有政府背景，却从未提及美国政府从来不会担保项目的成功性，更不会承担任何风险。更有甚者，一些无良中介直接进行欺骗性营销，做出各种无法兑现的保证,大肆圈钱之后推卸责任甚至跑路。
1. 美国SEC起诉华盛顿州西雅图EDC III项目负责人Andy Shin Fong Chen及其公司ASPI。
2017年3月15日， 美国证券交易委员会（SEC）起诉起诉Andy Chen及其公司ASPI（Aero Space Port International Group, Inc.）自2011年起通过EDC III （Washington Economic Development Capital III, LLC ）项目募集了1450万美元的EB-5投资款，然后将该资金挪作它用，包括个人股票交易、租用豪车等其他消费。同时被告还面临向提供USCIS（美国移民局）虚假材料和欺骗EB-5投资人等其他指控。而该项目的EB-5投资人将不得不接受永久绿卡申请难以获批的事实。
2. 2017年1月17日，美国SEC起诉旧金山区域中心（SFRC）及其负责人Thomas M. Henderson。
SEC主要起诉的是Thomas对EB-5资金的挪用严重。自2010年起，Thomas通过SFRC，从大约215个EB-5投资人处，募集了大约1.15亿美金，其中大约1.07亿美元投资款和890万美元的发行费；而Thomas挪用了应该投入的EB-5项目中的资金，至少为960万美金。其中，34.6万用作购买个人房产，380万开了两家餐馆，510万用作其他业务，39.4万支付个人开支；在发行费之外，Thomas共支付了1660万美元给海外营销机构，比其收到的发行费890万至少多出750万的投资款；Thomas还将投资款在7个不同项目之间挪用，影响了EB-5投资者申请绿卡的条件。
由于涉及项目较多（7个）且移民状态不同，对于投资人来说维权极为复杂，很多投资人只能无奈地等待，期盼能够收回投资款，至于是否能够保住绿卡就只能听天由命了。
3. 美国SEC冻结西雅图EB-5行骗项目-美国之路 Path America。
2015年，SEC起诉一位名叫洛桑(Lobsang Dargey)的华人和他的公司美国之路(Path America)通过两个房地产项目募集了至少250名中国投资人总计1.25亿美元的资金，号称用于投资一个在西雅图市中心的摩天大楼和一个在华盛顿州埃弗雷特的多用途商住开发项目(包含一个农民市场)。然而，洛桑将其中的1400万美元花在了不相干的房产项目上，3000万美元用于个人挥霍，其中包括给自己购买的一处价值250万美元的住所和赌场开销。
目前，洛桑已经承认犯有两项重罪，被判返还投资人的投资款并可能会获数年的牢狱之刑，而Path America的泡沫，即将面临破灭。
4. 美国SEC起诉芝加哥会议中心诈骗案。
"芝加哥会议中心项目"诈骗案是EB-5史上涉案人数最多，金额最大的一起诈骗案。
2013年3月8日，美国SEC在其网站上宣布，美国商人塞思谎称投资者购买其公司股份便可快速获得移民美国的机会，诈骗250余名投资人共1.45亿美元投资款和1100万美元管理费用，这些投资者大多来自中国。2014年3月19日，SEC公示该项目民事部分判决结果，塞思败诉，美国芝加哥会议中心项目被指诈骗（鲲鹏等移民中介涉嫌虚假宣传）。SEC已对塞思及其两家公司的资产进行了冻结，保留了上亿美元的投资款项，但投资者投资的1100万美元管理费用已有九成被花掉。
5. 美国南达科他洲区域中心牛肉屠宰场项目（NBP）申请破产
2013年，阿伯丁镇牛肉包装有限责任合伙企业（NBP）的大型EB-5项目根据美国破产法案第11章提交了破产保护申请。其直接造成的后果就是160位外国投资人（主要为中国人）每人50万美元的投资款收回困难甚至血本无归。
6. 美国密苏里州Mamtek糖厂EB-5项目失败，项目方携款潜逃
Mamtek糖厂项目位于位于美国密苏里州莫伯利市，2012年该项目宣告破产，项目前CEO布鲁斯科尔（Bruce Cole）被指控犯有盗窃罪、证券欺诈罪等一系列犯罪。而虽然被判决归还非法所得，但该案的检察官克里斯.科斯特都表示“该犯归还非法所得资金的可能性不大”，意味着其招募的10多位投资人同样面临投资款回收无望的窘境。
7. 马里兰州政府办公大楼项目(State Center, Baltimore)开工数年后陷入诉讼泥潭
马里兰洲政府办公大楼项目总造价15亿美元，原计划向上百名投资人募集2.3亿美元的投资款。而仅在项目开工4年后，就有多名附近商业地产的业主起诉该项目未能公开竞标，而且项目本身无任何意义。从此，这个争议不断的政府项目就一直处于旷日持久的诉讼漩涡中，当初支持该项目的官员也宣布不再支持此项目，其作为EB-5区域中心的资格则恐怕难以为继。
8. 美国移民局取消了老牌区域中心美国生活（American life)的区域中心资格。
2015年3月23日，美国移民局公布的终止EB-5美国投资移民区域中心名单中共有24个区域中心因未能满足每年提交文件的要求或未能完成经济发展目标而被取消EB-5区域中心资格，而老牌区域中心American Life赫然在列。已被取消资格的EB-5区域中心不得再招募或汇集投资者及资金，美国移民局同时提醒投资者不要使用已向这些区域中心投资的资金作为移民申请的基础，否则申请资格将受到影响。
9. 美国南达科他州EB-5风力发电项目失败
尽管号称是政府直管，拥有就业、投资及审批优势的成熟项目，该隶属于南达科他州政府的区域中心因在项目即将完成前一个月才匆匆完成贷款协议的签署而被美国移民局彻底否决了其EB-5资金所创造的就业，直接导致EB-5投资人在I-526阶段的申请全部被拒。
10. 美国SEC起诉福蒙特州EB-5区域中心Jay Peak滑雪场项目并冻结其资产。
2016年4月，SEC起诉福蒙特州EB-5滑雪场项目方Jay Peak及其所有人，认为该项目欺诈并滥用了数亿美元，同时控告Ariel Quiros和William Stenger及其控制的公司，在向投资人募集超过3.5亿美元的资金兴建佛蒙特州的滑雪场设施和生物医疗研究中心时作出虚假陈述和略去关键信息。由于涉及庞氏骗局，后期资人的投资款基本被挪用到前期项目中，且有约5000万美元被Quiros个人挥霍，目前EB-5投资人的资金回收和移民申请已经基本无望。
从上述失败案例中我们不难看出，很多投资人之所以被这些“看上去很好”的项目所蒙蔽乃至上当受骗，往往是从最开始就陷入了几个误区。
很多EB-5投资人以项目的I-526获批记录来衡量项目好坏。但实际上所有的EB-5项目，投资人登陆美国21个月之后的I-829申请获批才是重中之重。EB-5投资移民项目如果前期没问题，即使运营出现问题，也未必会并影响I-526申请的获批，而对I-829申请的审核则相对要严格很多。虽然美国移民局近年来公布的I-829通过率非常高，但仔细分析后发现其申请数量要远低于I-526的通过人数，原因就是某些EB-5项目经营失败，投资者随之丧失了I-829解除绿卡条件的资格，根本无法申请I-829永久绿卡。
上述多个失败项目之所以被投资人热捧主要是受到项目方或中介的鼓吹，认为有政府背景的项目就是万无一失。但实际上，在连政府都可以宣布破产的美国，“政府项目”从来就不是“零风险”的代名词。诚然，政府支持可以从侧面说明某一项目的知名度，但政府支持并不能保证项目的成功运作、创造就业乃至盈利。
EB-5投资人切记不要盲目听信往往被项目方和中介夸大的项目评估价值优势，因为一个项目的前期估值和后期卖出价格往往是天壤之别。项目估值被恶意夸大的项目，投资人身在其中难免会面临后期资本贬值甚至项目失败投资无法收回的风险。
有银行贷款的项目未必是好项目，银行贷款不能说明项目的成功性与合理性。而且有银行贷款的项目，银行贷款永远处于还款的第一顺位。也就意味着若EB-5投资人以债权形式进入到项目，必需要确定项目方对EB-5贷款的抵押物是否已经抵押给银行或第三方债权人，否则一旦面临项目的风险，EB-5投资恐难收回。若EB-5投资人以股权形式进入到项目，则要与项目方共同承担银行债务。任何项目一旦产生按揭支付拖延，铁面无私的美国银行到时间就收走抵押物，强行拍卖以收回贷款。而银行的拍卖价格往往不追求高价，而是以保住银行本金为首要目标，投资人随时都可能血本无归。
EB-5移民的真正风险是什么？应该如何规避？怎样选择靠谱的EB-5项目？请参考本公众号下期推文【总结EB-5投资移民的陷阱、误区和失败案例，浅谈EB-5投资的风险规避和项目选则（下）】
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